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Dans les grandes lignes, la loi Denormandie sur les logements anciens ressemble beaucoup à la loi Pinel. Petite différence cependant : là où la loi Pinel se concentre exclusivement sur les villes où la tension locative est la plus forte, le dispositif Denormandie cherche à redorer le blason des communes dont les centres-villes souffrent de paupérisation et de désertification. L'objectif s'inscrit dans un large projet de rénovation et de redynamisation des centres-villes de 222 villes moyennes de France. Côté locatif, les règles sont les mêmes qu'en Pinel, ou presque. Comment louer un logement en Denormandie ? C'est le sujet du jour, signé TacoTax.

 

Loi Denormandie : logement, loyer et défiscalisation

Loi Denormandie et Pinel, mêmes conditions ? Presque. À dire vrai, il faut considérer la loi Denormandie comme un complément à la loi Pinel. Bien qu'il existe un versant de la loi Pinel permettant d'investir dans l'immobilier ancien (le Pinel "réhabilité au déficit foncier", souvent abrégé en Pinel ancien), ce dernier est particulièrement contraignant, notamment sur le plan de la performance énergétique (qui doit approcher celle d'un logement neuf un fois le bien rénové). Des exigences qui rebutent les investisseurs, qui dès lors préfèrent se tourner vers des dispositifs moins exigeants, plus faciles d'accès comme le Pinel et le Scellier. 

loi denormandie défiscalisation
Julien Denormandie, 
chargé de la Ville et du Logement

La loi Denormandie, du nom de l'actuel ministre en charge du logement, Julien Denormandie, est en quelque sorte un numéro d'équilibriste. Elle supprime les inconvénients des grandes lois défiscalisantes pour ne garder que les avantages et les appliquer à l'immobilier ancien.

Moins exigeante, mais plus centrée, la loi Denormandie vient en remplacement de la loi Cosse, jugée complexe et pas assez rentable. 

La loi Denormandie concerne exclusivement les logements anciens situés en centres-villes des villes moyennes. Il n'est pas possible d'investir dans un logement neuf avec ce dispositif. D'ailleurs, il ne suffit pas qu'un logement soit situé dans une ville moyenne pour qu'il soit éligible au dispositif. Les villes concernées ont été sélectionnées par le gouvernement lors d'un projet de convention-cadre, le plan Action Cœur de Ville

Bon à savoir : la liste des villes éligibles à la loi Denormandie est celle du plan Action Cœur de ville, disponible ici.

Loi Denormandie :  le logement

Comme pour la loi Pinel, le plafond d’investissement est de 300 000 € par an (dans la limite de deux opérations maximum) et de 5 500€ le m². Le budget consacré aux travaux doit représenter 25% du total de l’investissement. 

Le dispositif Denormandie est ouvert à tous les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier ancien, à condition qu'ils fassent réaliser les travaux par des professionnels. Ils ne peuvent pas se charger eux-mêmes de la rénovation au risque de perdre la réduction d'impôt. La loi Denormandie est un investissement locatif : les biens sont rénovés pour être mis en location. 

La loi Denormandie ne concerne pas toutes les communes. Le bien à rénover doit se situer dans une zone comprenant de nombreux logements vides et/ou insalubres, c’est-à-dire dans les 222 villes du plan « Action Cœur de Ville» ou dans les villes qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Loi Denormandie : le plafond de loyers

Comme avec le Pinel, le dispositif Denormandie doit respecter certains plafonds de ressources et de loyers. Le plafond de loyer d'un logement loué en loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires. Ce plafond dépend de :

  • la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • la surface utile calculée du logement

Pour rappel, les communes en France sont réparties selon un zonage A / B / C, le même utilisé pour calculer le montant des loyers en Pinel et de certaines prestations sociales versées par la CAF. En 2019, le barème des zones est le suivant :

Zone éligibles  Prix maximum du m²
Zone A 12,50€ /m2
Zone Abis 16,83€ /m2
Zone B1 10,07€ /m2
Zone B2 8,75€ /m2

Loi Denormandie : les plafonds de ressources

Ayant une vocation sociale, la loi Denormandie n’autorise la location qu’à des locataires dont les ressources seront plafonnées.

Composition du Foyer du ou des locataire(s) Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Célibataire 37 126 37 126 30 260 27 234
Couple 55 486     55 486     40 410 36 368
Célibataire ou couple +1 personne à charge 72 737 66 699 48 596 43 737
Célibataire ou couple + 2 personnes à charge 86 843 79 893 58 666 52 800
Célibataire ou couple + 3 personnes à charge 103 326 94 579 69 014 62 113
Célibataire ou couple + 4 personnes à charge 116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration (à partie de la 5e personne) + 12 954 + 11 859 + 8 677 + 7 808

Loi Denormandie : la défiscalisation

Sur ce point comme sur les deux précédents, les conditions sont les mêmes qu'avec une défiscalisation Pinel. L'avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l'engagement de durée de location du bien rénové (qui est comprise entre 6 et 12 ans) :

  • réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
  • réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
  • réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

L'avantage fiscal est progressif : 2% par an de réduction de la 1ère à la 9ème année, puis 1% par an de la 10ème à la 12ème année. L'avantage fiscal porte sur le total du montant de l'investissement, dont 25% doivent obligatoirement être des dépenses de travaux

Loi Denormandie : exemple

Prenons un appartement acquis à Manosque (zone B2), dans les Alpes de Hautes-Provence, pour 180 000 € (prix du foncier). Le montant total des travaux s'élève à 55.000 € (soit 30,5% du coût total de l'opération). Le montant total de l'opération s'élève donc à 235 000 €. Manosque étant éligible au plan Action Cœur de Ville, cet investissement peut ouvrir droit à la réduction d'impôt. Pour la calculer, on divise le montant total de l'opération par le pourcentage attribué, ce qui nous donne :

  • 28.200 € si le bien est loué pendant 6 ans, soit 4.700 € par an 
  • 42.300 € si le bien est loué pendant 9 ans (toujours 4.700 € par an),
  • 49.350 € si le bien est loué pendant 12 ans, dont :
    • 4.700 € les 9 premières années
    • 2.350 € les 3 dernières.

►Lire aussi : Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?

Loi Denormandie et déficit foncier

La loi Denormandie offre la possibilité d’un cumul de l’avantage fiscal avec la création de déficits fonciers comme dans le cas de la loi Pinel. Mais attention, les 25% d'investissement de travaux obligatoires ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seul l'excédent est imputable.

Pour reprendre notre exemple du paragraphe précédent, sur les 30,5% de travaux, le bailleur ne pourra déduire que 5,5% du montant des dépenses (30,5 - 25 = 5,5).

Foire aux questions

Quelle est la différence entre la loi ELAN et la loi Denormandie ?

Elles ont plus ou moins directement le même fondateur. Mais la similitude entre ces deux "lois" s'arrête là. La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière, centré sur l'immobilier ancien. 

Julien Denormandie est en partie à l'origine de la loi Elan (pour Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), dite "loi logement". En deux mots, la loi Elan vise à "faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger les plus fragiles". Cette loi est issue d'un projet de loi présenté par Jacques Mézard, l'ancien ministre de la Cohésion des territoires, dont Julien Denormandie était alors le secrétaire d'État.

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