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La France est l'un des pays européens les plus taxés fiscalement. Pour faire baisser le montant de leurs impôts, les contribuables peuvent avoir recours aux nombreux dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement. Premier secteur concerné : l'immobilier. Avec la loi Denormandie par exemple, vous pouvez réduire le montant de votre impôt tout en vous constituant un patrimoine. Ce dispositif, qui reprend la mécanique du Pinel, est le dernier-né du gouvernement pour inciter à l'investissement locatif. 

 

La loi Denormandie, un nouveau dispositif de défiscalisation

Très attendu, le nouveau dispositif de défiscalisation dans l'immobilier ancien a été définitivement confirmé le 21 décembre 2018 par l'Assemblée Nationale, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019. Avec des conditions d'éligibilité nettement allégées par rapport aux précédentes mesures comparables, il est entré en vigueur dans les logements acquis à compter du 1er janvier prochain. Ce nouveau dispositif, c'est la loi Denormandie, nommée ainsi d'après son artisan, Julien Denormandie. 

La loi Denormandie : une réponse à un problème contemporain

En France, de nombreuses villes moyennes (on désigne par là les communes ayant une population comprise entre 20 000 et 100 000 habitants) sont en proie à des problèmes de paupérisation et de désertification, pour la plupart en centre-ville. Dans de très nombreuses localités françaises, les magasins et les habitants ont fui vers la périphérie, les premiers sous le coup de la concurrence des centres commerciaux, les seconds sous celui de l'augmentation des prix de l'immobilier. En 15 ans, le taux de "vacance commerciale" (soit les locaux commerciaux vides) y a augmenté de plus de 4% en moyenne.

La flambée des prix de l'immobilier et le développement des grandes surfaces en périphérie ne sont pas les seuls facteurs liés à la dévitalisation du commerce urbain. Le développement des plateformes e-commerces, la politique d’encouragement à l’accession à la propriété individuelle ont également incité habitants et commerçants à quitter les centres-villes pour les espaces périurbains

À l'origine de la loi Denormandie : le Plan Action Cœur de Ville

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Le plan Cœur de Ville : 222 villes françaises concernées

En mars 2018, Jacques Mézard, alors ministre de la Cohésion des territoires, lance une vaste opération de revitalisation des centres-villes, focalisé sur les villes moyennes, lesquelles représentent aujourd'hui 26 % de la population française (soit 16,35 millions d'habitants). 

Baptisé "Action coeur de ville", le plan gouvernemental s'adresse en particulier à des villes de 30 à 40.000 habitants, qui concentrent :

  • 23% de la population française
  • 26% de l'emploi,

Bien qu'abritant une grande partie de la population française, ces villes restent confrontées à d'importantes difficultés. Elles affichent en moyenne un taux de pauvreté de 17,8%, contre 14,5% au niveau national. En plus des commerces, le plan du gouvernement vise aussi "l'ingénierie, le logement et les services". Au total, ce sont 222 communes qui sont concernées, et 5 milliards d'euros de budget, sur 5 ans

Pour assurer cette revitalisation, chaque convention reposera sur 5 axes structurants :

  • proposer une offre attractive de l’habitat en centre-ville ;
  • assurer un développement économique et commercial équilibré ;
  • développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions ;
  • valoriser les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine ;
  • garantir l’accès aux équipements et services publics.

Quel rapport avec la loi Denormandie ?

Nous y venons. Le 1er janvier 2019, dans le cadre du Projet de Loi Finances 2019, l'Assemblée Nationale a voté, à l'unanimité, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Denormandie, nommée ainsi d'après Julien Denormandie (Secrétaire d'État de Jacques Mézard en 2017 et Ministre chargé de la Ville et du Logement depuis octobre 2018). Ce dispositif, qui reprend les conditions de la loi Pinel dans les grandes lignes, concerne deux types de logement :

  • les biens situés dans les communes ayant passé une convention d'Opération de Revitalisation des Territoires (ORT), qui remplace l'opération de requalification de quartiers anciens dégradés (ORQAD)
  • les biens situés dans les communes éligibles au plan Action de Cœur de Ville.
Bon à savoir : la liste complète des villes éligibles à la loi Denormandie est disponible ici.

En quoi consiste la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est le nom donné à un dispositif d'investissement locatif, ouvrant droit à une réduction d'impôt. Il complète la loi Pinel et remplace la trop complexe loi Cosse. Le dispositif Denormandie vise à réhabiliter l'habitat ancien, situé en centre-ville. Ce programme est ouvert à tous les particuliers, qu'ils investissent seuls ou qu'ils fassent appel à un promoteur immobilier. Comme nous l'avons évoqué, les conditions et les avantages fiscaux sont les mêmes qu'avec la loi Pinel, à savoir :

  • 2 investissements maximum par an, dans la limite de 300 000 € maximum (travaux compris) et un prix du m² limité à 5 500 €.
  • une obligation de mise en location, pour une durée donnée, chaque durée ouvrant droit à un pourcentage de réduction d'impôt, proportionnel à la durée de location :
    • 6 ans : 12% du montant total investi (à raison de 2% par an)
    • 9 ans : 18% du montant total investi (à raison de 2% par an)
    • 12 ans : 21% du montant total investi ((à raison de 2% par an pendant 9 ans, puis 1%)
  • des plafonds de ressources et de loyers à respecter

À la différence du Pinel, le Denormandie se concentre exclusivement sur l'immobilier ancien, voire vétuste. Il n'est pas donc pas possible d'acquérir un logement neuf sous cette loi. De plus, une partie de votre investissement, 25%, doit consister en travaux de rénovation, afin de remettre le logement aux normes. Autrement dit, au moins 25% du montant engagé pour un investissement en Denormandie doit aller aux travaux. Travaux qui doivent impérativement être réalisés par des professionnels et des entreprises. 

La loi Denormandie s'inscrit dans le cadre de la loi "Logement", dont Julien Denormandie est l'un des pionniers. L’avant-projet de la loi Logement « Évolution du logement et aménagement numérique » (ELAN), a été votée au printemps 2018. Ses grandes nouveautés sont :

  • le bail mobilité,
  • le bail numérique,
  • la réforme de la copropriété et des permis de construire,
  • le regroupement des organismes HLM,
  • une nouvelle sanction en cas de non-respect de l’encadrement des loyers par les bailleurs.

Foire aux questions

Y a-t-il des plafonds de loyer avec la loi Denormandie ?

Pour pouvoir louer un logement en loi Denormandie, le ou les bailleurs se doivent de respecter certains seuils de ressources et de loyer. C'est-à-dire que le prix qu'il fixe pour la location au m² ne peut excéder un certain montant, fixé par l'État. Les plafonds de loyers en Denormandie sont les mêmes qu'en Pinel, c'est-à-dire qu'ils sont fixés en fonction de la zone où se trouve le bien.

Peut-on faire du déficit foncier avec la loi Denormandie ?

Oui, mais pas sur les 25% d'investissement allant aux travaux. Ce montant n'est pas déductible de vos revenus. En revanche, si le total des dépenses engagées pour les travaux de réhabilitation dépasse ce montant, l'excédent est déductible. Par exemple, avec la loi Denormandie, si le total des travaux représente 35% du montant investi, vous pourrez en déduire 10% de vos revenus fonciers.

Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?

Le dispositif Denormandie concerne uniquement les villes moyennes, en proie à des problèmes de vacance locative et commerciale. Pour s'assurer un rendement, il est conseillé de privilégier les villes situées aux abords des grandes agglomérations, et qui profitent de leur rayonnement. 

Julien Denormandie a-t-il créé la loi ELAN ?

Pas tout à faitLa loi ELAN, pour Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite "loi logement", est issue d'un projet de loi présenté par Jacques Mézard, l'ancien ministre de la Cohésion des territoires, dont Julien Denormandie était le secrétaire d'État. 

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