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Votée à l'unanimité le 18 décembre 2018, la loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière s'inscrit dans la volonté gouvernementale de revitaliser l'habitat ancien en centre-ville. La loi fiscale Denormandie vient en complément de la loi Pinel, prolongée jusqu'en 2021. Ce dispositif ayant une vocation sociale, la loi impose des plafonds de loyers et des ressources aux locataires. 

 

Loi Denormandie : une synthèse entre le Cosse et le Pinel

La loi Denormandie est un nouveau dispositif mis en place par le ministre de la ville et du logement actuel, Julien Denormandie. Pour information, Julien Denormandie a contribué, avec Jacques Mézard, à la mise en place de la loi Elan (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), couramment abrégée en "loi Logement". Cette loi, entrée en vigueur via le Projet de Loi de Finances 2019, va remplacer le dispositif Cosse et compléter la loi Pinel dans l’ancien. Pour ceux qui ne connaissent pas ces lois, voici une brève explication :

La loi Pinel

loi pinel plafonds de ressources
Sylvia Pinel

Mesure phare de la défiscalisation immobilière, la loi Pinel, nommée ainsi d'après l'ex-ministre du logement Sylvia Pinel (photo ci-contre) permet d'acquérir un logement dans le but de louer, et de bénéficier en contrepartie d'une réduction d'impôt : 

  • 21% pour un engagement locatif de 12 ans
  • 18% pour 9 ans 
  • 12% pour 6 ans

Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an (pour deux opérations au maximum). Le Pinel vise avant tout l'immobilier neuf mais il existe un versant ancien, qui ne concerne que les zones comprenant de nombreux logements vides et souvent vétustes. Initialement prévu pour s'arrêter fin 2017, le dispositif a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.

La loi Cosse

loi cosse louer abordable
Emmanuelle Cosse

Le dispositif « Louer abordable » dit «Cosse » (d'après Emmanuelle Cosse, ministre du Logement sous François Hollande) permet aux propriétaires de louer leur logement en y proposant un loyer abordable pour des ménages modestes. Ce dispositif, en place depuis 2017, offre en contrepartie un avantage fiscal avec un abattement allant de 15% à 85% en fonction de la zone géographique, du prix du loyer et du mode de gestion du bien. 

Le dispositif Cosse offre des avantages fiscaux très intéressants, à des conditions d'investissements trop restrictives. De son côté, le Pinel ancien (ou "réhabilité au déficit foncier) offre un champ des possibles plus larges, mais impose des normes énergétiques trop performantes, sachant que de base, les logements éligibles doivent se trouver dans un état d'insalubrité, et ne pas correspondre aux critères de décence obligatoires. 

Loi Denormandie ancien : un dispositif social

Ce nouveau dispositif de défiscalisation immobilière s'inscrit dans la lancée du plan "Action Cœur de ville", une vaste opération visant à revitaliser les communes dont les centres-villes souffrent de délabrement et de paupérisation. Le gouvernement a créé ce nouveau dispositif pour inciter les particuliers à la rénovation des logements anciens dans les villes moyennes, confrontées un phénomène de désertification, et une vacance commerciale. La loi Denormandie vise donc à réhabiliter l'immobilier ancien dans ces zones désertées, et ainsi redonner vie aux centres-villes victimes de désertification.

Les avantages fiscaux de la loi Denormandie sont les mêmes qu'en Pinel, c'est-à-dire que le pourcentage de réduction est proportionnel à la durée de mise en location, c'est-à-dire :

  • 6 ans de location : 12% (à raison de 2% par an)
  • 9 ans de location : 18% (à raison de 2% par an)
  • 12 ans de location : 21% (à raison de 2% par an pendant 9 ans, puis 1% par an)

Loi Denormandie : quelles sont les villes concernées ?

La loi Denormandie se focalise sur les communes "moyennes", c'est-à-dire qui comptent entre 20 000 et 100 000 habitants. Mais attention, investir dans une ville moyenne ne suffit pas comme condition pour ouvrir droit à la réduction d'impôt. Pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt de la Loi Denormandie, il est nécessaire d'investir dans un logement situé dans :

  • l'une des 222 communes éligibles au plan Action Cœur de Ville, mis en place par Jacques Mézard en mars 2018 ;
  • une commune ayant conclu une opération de revitalisation des territoires (ORT)
Bon à savoir : dès qu’une ville signera une opération de revitalisation de territoire (ORT), celle-ci sera automatiquement éligible au dispositif Denormandie. La loi ne se limite donc pas aux 222 villes du plan « Action Cœur de Ville ».

La liste des villes éligibles à la loi Denormandie est disponible gratuitement ici

Comment sont calculés les loyers en Denormandie ?

Afin de faciliter l'accès au logement au plus grand nombre, les loyers en Denormandie ne peuvent dépasser un certain plafond. Ce plafond dépend de :

  • la zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • la surface utile calculée du logement

La zone

Les différentes communes du dispositif Denormandie appartiennent chacune à une zone. À chaque zone correspond son plafond de loyer. Pour rappel, il s'agit du zonage A / B / C, le même utilisé pour le calcul des loyers Pinel et le montant des allocations familiales versées par la CAF. En 2019, les plafonds sont les suivants :

Zone Loyer mensuel maximum (au m²)
A 12,50€ /m2
A bis 16,83€ /m2
B1 10,07€ /m2
B2 8,75€ /m2

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante : 

Plafond de loyer x Surface Utile x Coefficient

Par "surface utile", on entend : la surface habitable d'un logement + 50% des surfaces annexes (terrasses, caves, balcons, remises, loggias, vérandas, etc.) dans la limite de 8m². Attention, les parkings ne comptent pas comme des surfaces annexes.

Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + (19 / Surface Utile). Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul.

Calculer le loyer en loi Denormandie : exemple

Pour estimer le montant maximal auquel vous pourrez louer un logement en loi Denormandie, il vous suffit de connaître la zone et la surface utile du bien que vous convoitez. Mettons que vous choisissiez un appartement de 40 m², ayant un balcon de 6 m², situé à Manosque (zone B2).

  • le plafond maximum de loyer en zone B2 est de 8,75 € /m².
  • la surface utile du logement est de : 40 m² + (0,5 x 6m²) = 43 m²
  • le coefficient multiplicateur est de : 0,7 + (19 / 43) = 0,7 + 0,44 = 1,14

Ce qui donne :

8,75 x 43 x 1,14 = 428,9 € de loyer mensuel maximum

Foire aux questions

Peut-on faire du déficit foncier avec la loi Denormandie ?

Le mécanisme du déficit foncier permet aux bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation de déduire les dépenses de travaux de leurs revenus fonciers, ce qui fait baisser leur montant imposable. Vous pouvez cumuler loi Denormandie et déficit foncier, mais uniquement sur l'excédent des 25% de travaux obligatoires

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