Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie remplace la loi Cosse comme dispositif de défiscalisation dans l'immobilier ancien. Instaurée à la suite des événements survenus à Marseille et à Charleville-Mézières début novembre 2018, cette nouvelle loi vient en complément de la loi Pinel. Quelles sont les conditions requises pour investir ? Quels sont les biens concernés ? Pourquoi la loi Cosse a-t-elle été supprimé ?

 

La loi Cosse ancien, "Louer abordable"

Pour comprendre les enjeux du dispositif Denormandie, il faut comprendre ce qu'est la loi Cosse. Entrée en vigueur au 31 janvier 201 elle tire son nom d'Emmanuelle Cosse (qui a succédé à Sylvia Pinel), Ministre du Logement et de l'Habitat Durable du gouvernement Hollande/Valls. La loi Cosse venait elle-même remplacer les lois Borloo ancien et Besson. Elle a été instaurée en complément de la loi Pinel, elle-même reconduite jusqu'en 2021. Également appelée "Louer Abordable", la loi Cosse s'organise autour de trois grands axes de travail :

  • la justice sociale : développement de l’habitat abordable et durable
  • la solidarité : maintien des APL aux locataires même en cas d’impayés de loyer.
  • l’environnement : rénovation des copropriétés dégradées
emmanuelle cosse
Emmanuelle Cosse

L'objectif final de cette loi est de permettre aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir une déduction allant de 15 à 85% du montant des loyers sur leurs revenus locatifs. Ce dispositif est incitatif : moins le propriétaire loue son bien cher,  plus l'incitation fiscale sera forte. L'idée étant de se focaliser sur les zones marquées par une forte tension locative. 

La loi ELAN : un renfort pour la loi cosse

Instaurée en novembre 2018, la loi Elan renforce les avantages fiscaux du Cosse ancien. Le plafond des déficits fonciers imputables sur les revenus fonciers est fixé à 15.300 €, contre 10.700 € en régime normal. Cette hausse permet aux bailleurs qui déclarent leurs revenus fonciers d'inscrire d'augmenter le montant des dépenses déductibles des impôts. En effet, les charges et dépenses de travaux font partie des frais déductibles du revenu foncier. Elles augmentent le déficit, imputable sur les revenus globaux.

En conclusion ; plus le déficit foncier est élevé, plus l'assiette d'imposition du contribuable diminue, et avec elle le montant de l'impôt sur le revenu.

Bon à savoir : le dispositif Cosse ancien n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

Loi Cosse : une défiscalisation proportionnelle à la géolocalisation du bien

Le taux de déduction est fixé selon la localisation du logement que vous allez mettre en location, ainsi que le caractère plus ou moins social du loyer que vous avez fixé :

Zone concernée Montant de l'avantage fiscal
zones A bis, A ou B1
  • 30 % si vous fixez un loyer intermédiaire,
  • 70 % si vous fixez un loyer social ou très social,
  • 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
zone B2
  • 15 % si vous fixez un loyer intermédiaire,
  • 50 % si vous fixez un loyer social ou très social,
  •  85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
zone C
  • 85 % si vous fixez un loyer intermédiaire locatif.
  • 50% si vous faites travaux avec un loyer social, très social ou intermédiaire

Pour investir en loi Cosse, le propriétaire doit obligatoirement passer une convention avec l'Ahah (Agence nationale de l’habitat) dans le secteur intermédiaire, social ou très social.

La loi Denormandie, nouvelle loi Cosse ?

Du fait de contraintes énergétiques trop lourdes pour le bâti, notamment dans les logements les plus anciens, les investisseurs ont longtemps boudé la loi Cosse, lui préférant le Pinel ou le Girardin, qui permettent d'investir dans le neuf. Il existe bien un versant ancien avec le Pinel : le Pinel réhabilité au déficit foncier (souvent abrégé en "Pinel ancien") mais trop contraignant. Pour investir en Pinel ancien, il faut rénover un logement considéré comme indécent, et le mettre aux normes BBC avant de le louer. Une entreprise trop lourde pour beaucoup d'investisseurs, qui préfèrent renoncer face aux charges et aux frais qu'elle représente. 

La loi Denormandie, du nom de l'actuel ministre en charge du logement, est un compromis entre les avantages de l'investissement dans l'ancien et ceux du neuf. Avec cette loi, le gouvernement a réussi le pari difficile de concilier les avantages des lois défiscalisantes aux charmes de l'immobilier ancienComme l'affirmait Julien Denormandie aux Échos, le 2 décembre 2018 : 

Elle [la politique du logement en France, NDLR] doit marcher sur ses deux jambes : l'une est la construction neuve dont il est beaucoup question dans la loi logement [ELAN, NDLR], l'autre, les bâtiments existants auxquels nous portons aussi une très grande attention. [...] Ce dispositif est une vraie avancée : la rénovation a toujours été le parent pauvre des politiques publiques, cela doit changer.

Quel est le montant de l'avantage fiscal en loi Denormandie ?

En place depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie offre un avantage fiscal dont le montant est proportionnel à la durée de location (à la manière du Pinel) :

  • 6 ans : 12% du montant investi
  • 9 ans : 18% du montant investi
  • 12 ans : 21% du montant investi

Que constate-t-on ? Les montants sont les mêmes qu'en investissement Pinel. Par ailleurs, les plafonds de loyers et de ressources sont aussi les mêmes qu'en Pinel.

Une différence cependant : les travaux effectués à hauteur de 25% du prix d’acquisition du bien. La réduction d’impôt portera sur l’ensemble des sommes investies (acquisition + travaux). Les dates de fin du dispositif Pinel et Denormandie sont les mêmes : 31 décembre 2021. Les acquisitions immobilières doivent donc être réalisées avant cette échéance pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt.

Autre condition : le bien immobilier situé dans l’une des 222 villes du plan action Cœur de ville.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Denormandie ?

Les deux sont intrinsèquement liés. Le dispositif Denormandie offre un panel de logements éligibles plus important ainsi que des emplacements possibles plus centraux. En effet, la rareté du foncier conduit bien souvent les promoteurs à déplacer leurs programmes vers la périphérie. Et bien souvent, l’acquisition des rares terrains encore disponibles proches des centres-villes se fait à des prix élevés, ayant pour corollaire immédiat un prix de vente au m² très important.

Mais en concentrant le dispositif sur des villes moyennes, la loi Denormandie (et ses investisseurs) risquent tôt ou tard d'être confrontée à des problèmes de vacances locatives. Certaines communes éligibles sont classées zones B2 et C du zonage Pinel (les moins marquées par les demandes de logement), et donc peu recherchées par les locataires. 

Le plan Action Cœur de Ville

plan action coeur de ville loi denormandie
Le plan Action Cœur de ville :
redonner le rôle aux centre-villes

Mis en place de Jacques Mézard, le plan Action Coeur de Ville s'applique à 222 villes réparties sur l'ensemble du territoire. Ces villes bénéficieront d’une convention de revitalisation sur 5 ans pour redynamiser leur centre-ville. Le plan « Action cœur de ville » répond à une double ambition :

  • améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes
  • conforter leur rôle de moteur de développement du territoire.

Dans de nombreuses villes moyennes, les centres-villes souffrent de désertification, du fait de l'exode rural et de l'implantation en périphérie de grands centres commerciaux. Élaboré en concertation avec l’association Villes de France, les élus locaux et les acteurs économiques des territoires, le programme vise à :

  • faciliter et à soutenir le travail des collectivités locales,
  • inciter les acteurs du logement, du commerce et de l’urbanisme à réinvestir les centres-villes
  • favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville,

Pour assurer cette revitalisation, chaque convention reposera sur 5 axes structurants :

  • de la réhabilitation à la restructuration : vers une offre attractive de l’habitat en centre-ville ;
  • favoriser un développement économique et commercial équilibré ;
  • développer l’accessibilité, la mobilité et les connexions ;
  • mettre en valeur les formes urbaines, l’espace public et le patrimoine ;
  • fournir l’accès aux équipements et services publics.

Lire aussi : Dans quelle ville investi en loi Denormandie ?

Foire aux questions

Peut-on investir dans un logement neuf avec la loi Denormandie ?

Non, le dispositif Denormandie vise à réhabiliter et rénover uniquement les logements anciens. L’essence même de cette loi étant de permettre la réhabilitation des logements jugés "indignes", elle ne s’applique donc pas aux logements neufs ou assimilés. Pour investir dans un logement neuf, vous pouvez vous tourner vers le dispositif Pinel ou Scellier.

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