Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie, nommé ainsi d'après son artisan, Julien Denormandie (ministre du Logement), offre un avantage fiscal aux particuliers qui investissent dans des biens anciens à rénover. Côté défiscalisation, la "loi Denormandie" reprend dans les grandes lignes les conditions du Pinel : un pourcentage de réduction portant sur le montant total de l'investissement (achat et travaux), proportionnel à la durée de location. Mais là où la loi Pinel respecte le zonage A / B / C, la loi Denormandie ne concerne que quelques centaines de villes. 222 plus précisément. Les voici, listées par région et département. 

 

Les 222 villes du projet "Action Cœur de Ville"

liste des villes éligibles loi denormandie
Le projet Action Cœur de Ville

Initié par Jacques Mézard (ancien ministre de la Cohésion et des Territoires), le projet Action Cœur de Ville a été annoncé ce 27 mars 2018. Il concerne 222 villes réparties dans toutes les régions, de taille moyenne (entre 20 000 et 100 000 habitants) et qui connaissent un phénomène de désertification, notamment dans les centres-villes. Ces communes bénéficieront d’une convention de revitalisation sur 5 ans. L'objectif étant de redonner leur dynamisme aux centres-villes en y rénovant les logements.

Pour citer Julien Denormandie :

« Nous avons associé ce dispositif non pas à un zonage, pour une fois, mais à un projet de territoire, en partant de ce qui a été fait avec le programme « Action cœur de ville » : toutes les villes retenues pour le programme, toutes les villes qui vont conclure une ORT [Opération Revitalisation des Territoires, ndlr], y sont éligibles. Cela vous montre à quel point je suis attaché à une sortie progressive de ces zonages »

La loi Denormandie propose aux investisseurs fonciers de défiscaliser une partie de leur impôt sur le revenu en échange d'un achat immobilier dans l'une de ces 222 communes. Pour bénéficier de la réduction, les propriétaires doivent remettre le logement en état en faisant des travaux de rénovation (dont le coût doit représenter au moins 25% de l'investissement total) avant de le louer. Sachez par ailleurs que la loi Denormandie ne s'applique qu'aux logements anciens. Les programmes neufs ne sont pas concernés.

Auvergne-Rhône-Alpes

  • Ain : Ambérieux en Bugey, Oyonnax
  • Allier : Montluçon, Moulins, Vichy
  • Ardèche : Annonay, Privas
  • Drôme : Montélimar, Romans-sur-Isère, Valence
  • Haute-Loire : Le Puy-en-Velay
  • Isère : Vienne, Voiron
  • Loire : Montbrison, Roanne
  • Puy-de-Dôme : Issoire, Riom, Thiers
  • Rhône : Tarare
  • Savoie : Chambéry
  • Haute-Savoie : Rumilly

Bretagne

  • Côte d'Armor : Lannion, Saint-Brieuc
  • Finistère : Morlaux, Quimper
  • Ille-et-Vilaine : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré
  • Morbihan : Lorient, Pontivy, Vannes

Bourgogne-Franche-Comté

  • Doubs : Montbéliard
  • Nièvre : Cosne-Cours-sur-Loire, Never
  • Jura : Dole, Lons-le-Saunier
  • Haute-Saône : Vesoul 
  • Saône-et-Loire : Châlon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines
  • Yonne : Sens

Centre-Val de Loire

  • Cher : Vierzon 
  • Eure : Évreux, Louviers, Vernon
  • Eure-et-Loir : Vernon, Chartres, Dreux, Nogent-le-Routrou
  • Indre : Châteauroux, Issoudun
  • Indre-et-Loire : Chinon
  • Loir-et-Cher : Romorantin-Lanthenay
  • Loiret : Gien, Montargis, Pithiviers
  • Maine-et-Loire : Cholet, Saumur

Corse 

  • Ajaccio

Grand Est

  • Ardennes : Charleville-Mézières, Sedan
  • Aube : Troyes
  • Marne : Châlons-en-Champagne, Épernay
  • Haute-Marne : Saint-Dizier 
  • Meurthe-et-Moselle : Longwy, Lunéville, Toul
  • Meuse : Verdun
  • Moselle : Forbach, Saint-Avold, Sarreboug, Sarreguemines, Thionville
  • Bas-Rhin : Haguenau, Savernes
  • Haut-Rhin : Colmar, Guebwiller, Mulhouse
  • Vosges : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges

Hauts-de-France 

  • Aisne : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons
  • Nord : Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes
  • Oise : Compiègne, Creil, Senlis
  • Pas-de-Calais : Lens-Lievin, Saint-Omer
  • Somme : Abbeville

Ile-de-France

  • Seine-et-Marne : Coulommiers, Fontaiebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours
  • Yvelines : Les Mureaux, Mantes-la-Jolie, Limay, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes
  • Essonne : Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry, Saint-Michel-sur-Orge
  • Val-D'Oise : Gonesse, Persan - Beaumont-sur-Oise

Normandie

  • Calvados : Lisieux, Vire
  • Manche : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô
  • Orne : Alençon, Argentan, Flers
  • Seine-Maritime : Dieppe, Fécamp 

Nouvelle-Aquitaine

  • Charente : Angoulême, Cognac
  • Charente-Maritime : Rochefort, Saintes
  • Corrèze : Tulle 
  • Creuse : Guéret
  • Dordogne : Périgueux
  • Gironde : Libourne
  • Landes : Dax, Mont-de-Marsan
  • Lot-et-Garonne : Agen, Marmande, Villeneuve-sur-Lot
  • Pyrénées-Atlantiques : Pau
  • Deux-Sèvres : Niort
  • Vienne : Châtellerault, Poitiers
  • Haute-Vienne : Limoges

Occitanie

  • Ariège : Foix, Pamiers 
  • Aude : Narbonne
  • Aveyron : Millau, Rodez, Villefranche de Rouergue 
  • Gard : Alès
  • Haute-Garonne : Revel
  • Hérault : Agde, Lunel, Sète
  • Lot : Figeac
  • Lozère : Mende
  • Hautes-Pyrénées : Lourdes, Tarbes 
  • Pyrénées-Orientales : Perpignan
  • Tarn : Albi, Castres, Mazamet
  • Tarn-et-Garonne : Montauban

Pays de la Loire

  • Loire-Atlantique : Chateaubriand, Saint-Nazaire
  • Mayenne : Laval
  • Sarthe : La Flèche
  • Vendée : Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon

Provence-Alpes-Côte d'Azur

  • Alpes-de-Haute-Provence : Digne-les-Bains, Manosque 
  • Alpes-Maritimes : Grasse, Vallauris
  • Bouches-du-Rhône : Arles, Tarascon
  • Hautes-Alpes : Gap
  • Var : Draguignan 
  • Vaucluse : Carpentras, Cavaillon

DOM

  • Guadeloupe : Pointe-à-Pitre - Les Abymes 
  • Martinique : Fort-de-France, Le Lamentin 
  • Guyane : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni
  • La Réunion : Le Port, Saint-André, Saint-Joseph, Saint-Pierre
  • Mayotte : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou

Cette liste va-t-elle augmenter ?

Cette liste n'est pas exhaustive. En effet, le dispositif Denormandie est également ouvert aux communes ayant signé des conventions d'opérations de revitalisation du territoire (ORT). Mais ces conventions sont relativement récentes : elles sont nées avec la loi ELAN, laquelle n'a été promulguée qu'en novembre 2018. En conséquence, l'ajout se fera au fur et à mesure.

Comment louer un bien en Denormandie ?

Pour louer un logement sous le dispositif Denormandie, les propriétaires doivent respecter des plafonds de ressources et de loyers, qui sont les mêmes qu'avec le Pinel. Ces plafonds visent à garantir l'accès au logement aux ménages aux revenus les plus modestes. D'une manière générale, les conditions de location en Denormandie sont très similaires à celles du Pinel, c'est-à-dire que :

  • les logements doivent être loués nus (sans meubles) ;
  • les propriétaires doivent respecter une durée minimum de location (6, 9 ou 12 ans) ;
  • si les ressources des locataires augmentent pendant la durée du bail ;
  • les logements doivent être aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation), garant de performance énergétique ;
  • il est possible de défiscaliser en faisant des travaux grâce à la création d'un déficit foncier ;
  • le dispositif est limité à deux investissements par an, dans la limite de 300 000 € ;
  • le prix du m² est plafonné à 5 500 €.

Bonus : les 25 villes les plus intéressantes pour investir en Denormandie

Le site d’évaluation immobilière MeilleursAgents a cherché à savoir celles où il est le plus intéressant d’investir dans l’immobilier. Pour procéder, le comparateur s'est basé sur deux éléments :

  • la rentabilité de l’investissement, qui tient compte :
    • du coût total de l'opération (en comptant le prix de l'acquisition et les travaux),
    • des loyers (en se basant sur les caractéristiques du logement, le zonage A / B / C et le marché immobilier local),
    • des mensualités du prêt immobilier, 
    • de l'avantage fiscal,
  • les risques associés à l’investissement liés à :
    • la location du bien (tension locative locale, nombre de locataires éligibles aux plafonds de ressources, part de locataires, part de logements vacants et de HLM)
    • la dépréciation du bien (croissance démographique, dynamisme économique et évolution du marché immobilier local).

Il en ressort que les 20 villes les plus attractives se situent en Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est, comme le montre l'infographie ci-dessous : 

loi denormandie quelle ville
Source : MeilleursAgents

Les trois premières villes du classement (en termes de rentabilité) étant, dans l'ordre : Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg. Viennent ensuite Marmande, Saint-Michel-sur-Orge, Cognac, Angoulême et Toul.

Foire aux questions

Quelles sont les villes à éviter en Denormandie ?

Toujours d'après l'analyse de MeilleursAgents, les villes à éviter sont celles qui comportent beaucoup de logements vacants, qui n'ont pas suffisamment de locataires éligibles aux plafonds de ressources pour pouvoir louer les biens. C'est par exemple le cas dans les villes de Thiers, Vichy, Béziers et Tarbes.

Qu'est-ce que la loi Cosse ?

Entrée en vigueur le 31 janvier 2017, la loi Cosse (nommée ainsi d'après Emmanuelle Cosse, ministre du logement du gouvernement Hollande/Valls et Cazeneuve) était un dispositif d'investissement locatif qui répondait à trois priorités :

  • la justice sociale : par le développement de l’habitat abordable et durable 
  • la solidarité : par maintien des APL aux locataires même en cas d’impayés de loyer.
  • l’environnement : par la rénovation des copropriétés dégradées

En instaurant le dispositif, Emmanuelle Cosse cherchait à encourager les propriétaires à louer leur bien à prix "raisonnable" (loyer modéré) en proposant une réduction inversement proportionnel au prix du loyer. L'incitation fiscale reposait sur le principe que, plus le loyer est faible, plus la réduction d’impôts est élevée. Réduction qui pouvait représenter entre 15 et 70% du montant des loyers perçus. Dans les logements sociaux et les HLM, le montant pouvait atteindre 85%.

Jugée trop complexe et pas assez rentable, elle a été remplacée par loi Denormandie en 2019.

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