La loi Denormandie est le nouveau dispositif de défiscalisation pour réhabiliter les logements anciens en centre-ville. Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2019, il a pour objectif de redynamiser le cœur de villes moyennes en incitant les investisseurs immobiliers à rénover des logements dégradés. Contrairement à la loi Pinel qui s'applique à la quasi-totalité du territoire, le dispositif Denormandie ne concerne que les 222 villes retenues dans le cadre du Plan « Action cœur de ville » et aux agglomérations ayant signé des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT). Le déficit foncier est-il soluble dans la loi Denormandie ?

 

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux propriétaires bailleurs qui supportent de lourdes charges déduire une partie de ces charges de leur revenu global. Lesdites charges étant :

déficit foncier travaux
Déficit foncier : quand un bien coûte plus cher qu'il ne rapporte

Mises bout à bout, toutes ces charges peuvent rapidement dépasser le montant des revenus locatifs. Au final, le bien immobilier leur revient plus cher qu'il ne leur rapporte. Surtout dans l'immobilier ancien. Afin d'aider les propriétaires, le gouvernement leur permet de générer ce qui s'appelle un déficit foncier. Ce déficit consiste à déduire une partie de la différence entre le montant des charges et celui des loyers. 

Comme toutes les niches fiscales, ce dispositif est soumis à un plafond : 10 700 € par an imputable sur le revenu global, à condition que la location du bien se prolonge jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Pour un déficit imputé en 2017 par exemple, le bien doit être loué au moins jusqu'en 2020.

Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif, comme le Pinel ou le Scellier, peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu.

Bon à savoir : le déficit foncier n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € de réduction d'impôt par an.

La loi Denormandie : un dispositif de défiscalisation locative

loi denormandie déficit foncier
Loi Denormandie : réhabiliter l'habitat ancien

Le très attendu dispositif Denormandie, nommé ainsi d'après le ministre du Logement Julien Denormandie, a été voté à l'unanimité par l'Assemblée nationale le 21 décembre 2018. En place depuis le 1er janvier 2019, il remplace la loi Cosse et s'inscrit dans le cadre du projet de loi de finances pour 2019. Avec des conditions d'éligibilité nettement allégées par rapport aux précédentes mesures comparables, il vise à réhabiliter les logements anciens situés en centre-ville des villes moyennes, afin de palier le phénomène de désertification et de paupérisation qui marque les communes françaises depuis plusieurs années. 

Vacance locative et commerciale font désormais partie du paysage dans de nombreuses communes françaises. La vacance commerciale des centres-villes a passé le cap des 11% en 2017. Un phénomène qui s'explique par l'implantation en périphérie de centres commerciaux et par un prix du foncier toujours plus élevé.

Comment investir en loi Denormandie ?

Premièrement, vous devez choisir une commune éligible au dispositif. Car, contrairement au Pinel qui s'étale sur la quasi-totalité du territoire français, le dispositif Denormandie est beaucoup plus restreint. Seules sont éligibles les communes :

  • choisies pour faire partie du plan Action Cœur de Ville, initié par Jacques Mézard, soit 222 villes au total.
  • ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) entre l’intercommunalité, sa ville principale, d’autres communes-membres volontaires, l’État et ses établissements publics.

►Lire aussi : Dans quelle ville investir avec la loi Denormandie ?

Mais ce n'est pas tout. Pour bénéficier de la réduction d'impôt rattachée au dispositif Denormandie, vous devez respecter les plafonds de ressources et de loyers prévus par le législateur. Ces seuils, qui existent aussi en loi Pinel, visent à garantir l'accès au logement aux ménages ayant des revenus modestes. 

Enfin, l’investisseur doit :

  • acheter un appartement ou une maison à restaurer dans une zone comprenant de nombreux logements vides ou vétustes,
  • dans la limite de deux investissements, et 300.000 € par an, et 5 500 € du m².
  • l'acquisition doit se faire entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
  • le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l'opération.

Peut-on cumuler loi Denormandie et déficit foncier ?

déficit foncier loi denormandie
Déficit foncier : possible en loi Denormandie ?

Vous pouvez créer un déficit foncier pour réduire le montant de votre revenu global avec la loi Denormandie. En tant que propriétaire, la loi vous y autorise. Mais le déficit foncier ne peut s'imputer sur les 25% de travaux obligatoires. Seul l'excédent est imputable. Pour vos travaux en revanche, vous pouvez bénéficier du taux réduit de TVA à 10% s'il s'agit :

  • de travaux d'amélioration
  • de transformation
  • d'aménagement 
  • d'entretien

Mieux encore, si vous entreprenez des travaux de rénovation énergétique (isolation thermique, réfection de la toiture, des murs, etc.), le taux passe à 5,5%.

Vaut-il mieux opter pour le déficit foncier ou le dispositif Denormandie pour défiscaliser ?

D'après le site, leblogpatrimoine.com, le choix du régime défiscalisation s'apprécie en fonction de deux facteurs :

  • de l'ampleur des travaux à réaliser
  • la tranche marginale d’imposition (TMI) de l'investisseur

Dans un tableau comparatif, Le Blog Patrimoine compare les deux dispositifs, en se basant sur un investissement porté à 100 000 € au total :

leblogpatrimoine

Source : leblogpatrimoine.com

Que constate-t-on ? D'après ces tableaux, il semblerait que plus le contribuable se situe dans les tranches marginales d'imposition les plus élevées, plus le déficit foncier l'emporte sur le Denormandie en termes de rentabilité.

Foire aux questions

Peut-on investir dans le neuf en loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné à réhabiliter les logements anciens dans les centres-villes. Seuls sont concernés les maisons et appartements vétustes, à restaurer. En aucun cas il n'est possible d'acquérir un logement neuf et d'obtenir une réduction d'impôt avec le Denormandie. En revanche, c'est possible avec le dispositif Pinel, qui propose les mêmes avantages fiscaux que le Denormandie, mais est ouvert aux logements neufs et aux programmes immobiliers en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement).

Peut-on investir à Toulouse en loi Denormandie ?

Non, la ville de Toulouse (Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées) n'est pas éligible au dispositif Denormandie. La loi Denormandie ne s'applique qu'aux villes moyennes : 100 000 habitants maximum. Or Toulouse, capitale de la région Occitanie, abritait 475 438 habitants en 2016.

Peut-on investir à Lyon avec la loi Denormandie ?

Non. À l'instar de Toulouse, la ville de Lyon (Auvergne Rhône-Alpes) ne remplit pas les conditions exigées pour être éligible au dispositif Denormandie. Parce qu'elle compte trop d'habitants pour être classée parmi les villes moyennes (2 310 850 en habitants en 2016) d'une part, mais également parce que l'attractivité et le dynamisme économique de son centre-ville l'excluent du dispositif. 

Julien Denormandie est-il à l'origine de la loi ELAN ?

Secrétaire d’État au logement, Julien Denormandie est, avec Jacques Mézard (ancien Ministre de la Cohésion des territoires), l'homme politique à l'origine du projet de loi ELAN (pour évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui vise à protéger locataires et propriétaires, en luttant par exemple contre les marchands de sommeil. C'est notamment dans ce projet de loi que s'inscrivent les fameuses Opérations de Revitalisation des Territoires (ORT), qui ouvrent droit pour les communes qui les signent à la réduction Denormandie. Voici en bref les principales mesures de cette nouvelle loi :

  • bail mobilité
  • projet partenarial d’aménagement (PPA), grande opération d’urbanisme (GOU)
  • opération de Revitalisation des Territoires
  • sanctions sur les locations touristiques illégales
  • lutte contre les marchands de sommeil
  • politique des loyers
  • réforme de la copropriété
  • lutte contre l’habitat indigne : simplification des procédures
  • hiérarchisation des normes d’urbanisme

Appelez-nous

Nos experts sont disponibles de 9h à 19h du lundi au vendredi


Ou demandez à être rappelé gratuitement

Se faire rappeler

Etre rappelé gratuitement

Nos experts sont disponibles de 9h à 19h du lundi au vendredi

Merci de renseigner un numéro valide

Merci !

.

Connectez-vous !

Votre email n'est pas valideMot de passe oublié ?Merci de renseigner votre mot de passe

Déjà inscrit ?

Ouverture du service imminente !


Laissez-nous votre email pour la piqûre de rappel

Plus qu'une étape avant d'accéder à votre simulation !

Sécurisez votre compte pour accédergratuitement à votre simulation

Votre email n'est pas valideVotre numéroMerci de renseigner votre numéro de téléphone

En cliquant sur "Voir ma simulation" j'accepte lesCGU
et serai automatiquement inscrit afin de profiter des services de TacoTax

DEJA INSCRIT ?