La loi Denormandie est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement afin de venir en aide aux communes dont les centres-villes souffrent de paupérisation et de désertification. Contrairement à la loi Pinel qui encourage l'investissement dans le neuf, la loi Denormandie se focalise sur les logements anciens, ayant besoin de travaux, situés dans les villes dites moyennes. Quelles sont ces villes au juste ? Lesquelles privilégier pour investir en loi Denormandie ?

 

Loi Denormandie : un dispositif pas comme les autres

La plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière ciblent en priorité les villes sous tension locative. Les Pinel, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux, etc. se concentrent principalement sur les communes où la demande de logement excède l'offre, afin de faciliter l'accès au logement du plus grand nombre. Ces communes, principalement des grandes agglomérations, se caractérisent par un certain dynamisme économique, et un marché de l'emploi attractif, qui séduisent les locataires, mais entraînent en contrepartie une flambée des prix de l'immobilier. Les différents dispositifs de défiscalisation remplissent un objectif double : encourager l'investissement locatif et favoriser la construction de logements neufs. Ces derniers étant, faute de place, souvent situés en périphérie.

Loi Denormandie : quelles sont les communes concernées ?

Loi Denormandie : liste des villes incluses dans le plan Action Cœur de Ville

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Troyes, ville au centre historique victime de désertification

Avec la loi Denormandie, c'est le contraire. Ce dispositif, en place depuis le 1er janvier 2019 en remplacement de la loi Cosse, s’applique dans des villes dans lesquelles l’immobilier n’est pas sous tension … mais dont les centres-villes se paupérisent et se dégradent.

L'objectif ? Rénover les logements anciens, relancer l'activité dans ces centres vides d'habitants et de commerces. La loi fiscale Denormandie s'inscrit dans un programme, le plan Action Coeur de Ville, lancé par Jacques Mézard (ancien Ministre de la Cohésion des territoires) en 2018. En mars 2018, l'ancien ministre publiait la liste des 222 villes retenues dans la convention-cadre.

Au total, les 222 villes du dispositif Denormandie bénéficieront de 5 milliards d’euros sur 5 ans pour revitaliser leur centre-ville

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Source : https://www.cget.gouv.fr/

Les communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT)

En France, un dispositif existe qui permet aux communes en proie à des problèmes d'urbanisme ou de paupérisation de bénéficier d'une aide (financière et matérielle) de l'État : c'est le principe de l'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). En 2019, toute commune signataire d'une ORT entre dans le champ d’application de la loi. Cette opération permet de :

  • bénéficier de fonds privés pour la rénovation des logements.
  • bénéficier de personnel compétent dans la revitalisation des centres bourgs. 

Quelle ville choisir pour investir en Denormandie ancien ?

Pour l'investisseur, la question est complexe. En effet, comment investir dans des villes dont on sait qu'elles n'attirent pas les locataires ? Comment s'assurer un retour sur investissement ?

Investir dans une ville à redynamiser, c'est évidemment un pari risqué. D'autant plus qu'il faut être vigilant à la fois sur les villes ET sur l’emplacement dans la ville. 

Bon à savoir : la loi Denormandie est un dispositif fiscal qui s’adresse en priorité aux investisseurs immobiliers locaux qui connaissent parfaitement le marché. Si vous vous lancez pour la première fois dans l'investissement immobilier locatif, mieux vaut privilégier un dispositif plus accessible, comme la loi Pinel.
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Mauvais choix immobilier ? Gare à la vacance locative

Mais comment faire son choix ? Simplement en superposant la carte de France des villes éligibles au Denormandie avec les données du dynamisme démographique et des scores de fragilité des communes françaises. Ce faisant, vous saurez si la ou les commune(s) que vous visez est / sont située(s) dans une région dynamique, ayant un potentiel de développement fort. L'idée est de comparer la carte à différents indicateurs (démographique, mais aussi économique, social et migratoire) pour dresser un tableau de la rentabilité d'un tel investissement.

Le dispositif Denormandie pourrait s’avérer particulièrement rentable dans des villes comme :

  • Auxerre,
  • Carcassonne,
  • Grasse, Pau,
  • Saint-Nazaire
  • Voiron.

Dans ces communes, le rendement locatif estimé est supérieur à 5 %. D'une manière générale, pour un rendement plus fort, on privilégiera les communes situées aux abords des grandes agglomérations, qui profitent de leur rayonnement économique et démographique. Bien évidemment, il s'agit là d'une estimation à titre indicatif, qui ne remplace pas l'expertise d'un professionnel de l'immobilier.

Investir en Denormandie avec 100 000 € : le choix de MeilleursAgents

D'après une étude exclusive réalisée par MeilleursAgents, les 20 villes les plus intéressantes pour un investissement Denormandie sont concentrées principalement en :

  • Bourgogne-Franche-Comté,
  • Nouvelle-Aquitaine
  • Grand-Est. 

L'étude prend pour exemple un particulier pouvant investir 100 000 €. Pour un investissement de ce montant, la rentabilité est estimée à 3% (maximum) dans ces communes. Les trois premières étant :

  • Limoges (Haute-Vienne),
  • Corbeil-Essonnes (Essonne)
  • Sarrebourg (Moselle). 

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Source : Meilleursagents.com

Dans quelle ville investir : une question d'objectif

La question à se poser avant d'investir dans la défiscalisation immobilière n'est pas tant "quelle ville choisir" mais "quel est l'objectif" ? Généralement, les investisseurs immobiliers cherchent soit la plus-value au moment de la revente, soit la rentabilité locative. Partant de là, en reprenant les conditions de la loi Denormandie, deux possibilités émergent : la plus-value et la rentabilité locative.

L'objectif "plus-value"

Le dispositif Denormandie étant en vigueur depuis à peine un mois, difficile à l'heure actuelle d'évaluer les retombées en matière de rendement avec cette option. Si la situation se dégrade, vous pourriez être amené(e) à revendre à perte. La plus-value n'a pas grand intérêt dans un environnement où les biens sont peu recherchés. 

L'objectif "revenu immobilier"

Dans le cadre de la loi Denormandie, cet objectif semble plus plausible. D'une part, parce qu'en investissant en centre d'une ville dont la population augmente dans le cadre d’un certain dynamisme économique, vous avez tout à gagner (à condition de bien vous renseigner en amont sur le marché local). D'autre part, le bien Denormandie sera situé en centre-ville et rénové. Une opportunité rare pour de nombreux acheteurs, qui pourraient bénéficier des avantages d'un logement remis à neuf au cœur même de la ville.

Foire aux questions

Quels sont les plafonds de loyer avec la loi Denormandie ?

Ce sont les mêmes qu'en loi Pinel. Les loyers en loi Denormandie dépendent de la zone géographique où se situe le bien.

Peut-on cumuler loi Denormandie et déficit foncier ?

Lorsque vous investissez en Denormandie, vous devez consacrer 25% du budget total de votre investissement à la réalisation de travaux. Ces 25% de travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Vous ne pouvez donc pas les utilisez pour créer un déficit foncier dans le cadre du dispositif Denormandie, comme le précise l’alinéa F de l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI).

Cela dit, il y a fort à parier que vous parviendrez quand même à créer un déficit foncier, déductible de vos loyers. En effet, le dispositif Denormandie vise à réhabiliter un logement non décent dans un centre ancien dégradé. Autant dire que le montant final des travaux risque sans doute de dépasser le seuil des 25 %. Vous ne pouvez pas toucher au 25% mais le surplus est imputable.

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