Volet social de la loi Girardin, le Girardin Logement Social est un dispositif de défiscalisation qui propose aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de l’acquisition ou de la construction de logements sociaux neufs en outremer. Ces logements sont ensuite confiés à des organismes de logements sociaux qui les louent aux ménages éligibles. En quoi consiste la loi Girardin en 2018 ? Quels sont les risques en investissant en Girardin Social ?

 

Loi Girardin 2018

Le régime fiscal instauré par la loi Girardin a pour objet d'accorder une aide fiscale au titre de la réalisation d'investissements dans les secteurs considérés comme prioritaires pour le développement économique, énergétique et social des départements et collectivités d'Outre-mer. Ce dispositif de défiscalisation outre-mer, éthique & solidaire, voire écologique, récompense l’investissement privé dans les DOM-TOM d’un avantage fiscal immédiat, imputable sur l'année en cours ("one-shot").

Versant éthique et solidaire de cette loi, le Girardin social est une mesure incitative du gouvernement pour pallier les tensions locatives qui sévissent dans certains DOM et collectivités d'outremer. 

Le Girardin Social en 2018

Le dispositif Girardin social a été prolongé jusqu’en 2025 dans les Collectivités d’Outre-mer pendant que dans les DOM, le crédit d’impôt est venu totalement le remplacer début 2018.

logement social girardin
Forte carence de logements sociaux dans les DOM

Sur le plan fiscal, le fonctionnement du Girardin Social est similaire à celui du Girardin Industriel. Pour l'investisseur, le principe est le même, à la différence que les investissements avec le Girardin social servent à financer la construction de logements sociaux. En 2017, on recensait plus de 100.000 demandes de logement social non satisfaites.

L’offre en logements sociaux est donc d'autant plus intéressante qu’il y a une forte carence de logements sociaux dans les DOM TOM ; 65% de la population y est éligible.

Avantage fiscal du Girardin Social

L’avantage fiscal procuré sera de l’ordre de 115% à 120% d’un montant investi à fonds perdu, et n’ouvrant pas droit à versement de dividendes ou de revenus. Ainsi le seul gain réalisé est celui généré par la réduction d’impôts « one shot ». L’avantage notoire du Girardin Social est de louer le bien exploité à une entité semi-publique (SEM) ou à un office d’HLM, ce qui procure une sécurité supplémentaire par rapport à la Girardin Industriel particulièrement appréciable et qui fait de ce produit la solution à privilégier en matière de réduction d’impôts Girardin « one shot »

Conditions d'investissement

Pour être éligibles à la réduction Girardin social, les projets des constructeurs doivent faire l'objet d'une étude puis d'une validation par l'État, principale actionnaire, ainsi que par les collectivités locales, de façon à minimiser les risques de faillite. En outre, tous les investisseurs n'ont pas accès à ce type de placement : le ticket d'entrée est élevé, parfois supérieur à 25.000 € (les monteurs sont les mêmes que pour le Girardin industriel).

La réduction d'impôt est égale à 50% du montant global (votre mise plus le prêt complémentaire) et soumise au plafonnement des niches fiscales : 18.000 euros. Mais des règles de calcul spécifiques font que ce plafond est, en pratique, de deux à trois fois supérieur. Rentabilité obtenue : entre 11 et 15%.

Comment est calculée la réduction d'impôt avec le Girardin Social ?

L'avantage fiscal est calculé sur le prix d'acquisition ou de revient du bien. Attention toutefois : pour certaines opérations, la base de calcul de la réduction d'impôts est limitée à un montant par mètre carré de surface habitable de 2 448 € (hors taxe).

Ce plafond doit être, le cas échéant :

(plafond +  montant de la TVA) x multiplié ensuite par le nombre de m² de surface habitable 

À noter également que pour les opérations réalisées depuis le 27 mai 2009, le prix d'acquisition ou de revient du bien est retenu dans la limite de 50 à 150 m² de surface habitable. Le taux de l'avantage fiscal peut atteindre 64%.

Comment déclarer son investissement Girardin social aux impôts ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, votre investissement en Girardin social doit figurer sur votre déclaration d'impôt. D'une part sur la déclaration principale 2042, mais il faut en plus préciser les détails de votre investissement. Vous devez pour cela télécharger et remplir le formulaire 2042 IOM et remplir les onglets ci-dessous :

Si durant l'année fiscale en cours, vous avez commencé à percevoir des loyers, il convient de déclarer le montant perçu sur le formulaire 2044. Vous allez déclarer également en ligne 250 « intérêts d’emprunt », vos frais financiers composés de l’assurance de prêt, des intérêts d’emprunt, des frais de dossier bancaires et des frais de garantie (caution crédit logement ou hypothèque).

Girardin social et SCPI

girardin social scpi
SCPI : l'avantage fiscal conservé avec le Girardin social

Le dispositif fiscal s'applique également à la souscription au capital de SCPI qui achètent des logements neufs affectés pour 90% au moins à l'habitation. Pour que l'avantage fiscal s'applique, ces logements doivent également remplir plusieurs conditions :

  • ils doivent être donnés en location pour cinq ans minimum ;
  • ils doivent être loués à titre de résidence principale ;
  • ils doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire accordé au plus tard le 31 décembre 2012.

Les parts de SCPI doivent être conservées cinq ans minimum pour que l'avantage fiscal ne soit pas repris.

Quels sont les risques du Girardin social ?

Contrairement au dispositif Pinel qui a fait l'objet d'un nouveau découpage avec la loi de Finance pour 2018, les conditions du Girardin social n'ont pas été revues. Une mesure purement fiscale, c’est en effet cela dont il s’agit puisqu’il n’est nullement question de plus-value immobilière ou de revente. À l’issue de la période légale de 5 ans, les biens qui ont fait l’objet d’un investissement sont la plupart du temps revendus pour 1€ symbolique.

Par ailleurs, le risque de fraude fiscale dans les DOM-TOM n'est pas négligeable, forçant le Gouvernement a mettre en place des contrôles très stricts. Si les professionnels impliqués dans la construction des bâtiments font l’objet d’un redressement de la part de l’administration,  le plus souvent, le mal est fait, et c'est le budget du ménage qui en paye le prix..

Enfin, si les DOM-TOM offrent une myriade de charmes que la métropole n'a pas, ils sont malheureusement souvent victimes des aléas climatiques typiques des régions tropicales. Une épée de Damoclès qui reste accrochée 5 ans durant au-dessus de la tête des investisseurs. Le plus sûr pour se prémunir contre ces risques est de s’appuyer sur les conseils d’une banque, d’un courtier ou de tout autre organisme spécialisé dans la défiscalisation. 

Foire aux questions

Comment faire une simulation de défiscalisation avec le Girardin industriel ?

Vous souhaitez vous lancer dans un projet de défiscalisation grâce au Girardin Industriel ? Commencez par faire une simulation avec le simulateur TacoTax afin d'évaluer votre situation, votre capacité d'emprunt et votre budget. 

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