En France, différents dispositifs de défiscalisation immobilière existent pour favoriser l’investissement immobilier locatif en outre-mer. Connaissant une forte pénurie de logements, notamment de haut standing, la Guyane est un excellent candidat à l'investissement immobilier : la croissance démographique y est forte et les logements manquent. De nombreux programmes immobiliers dans le neuf sont disponibles en Guyane, qui ouvrent droit à la défiscalisation d'une résidence principale. Comment investir en Guyane ?

 

Défiscalisation outremer en 2018 : la Guyane, un choix risqué ?

fusée guyane
Kourou, pilier du lancement spatial

Les nombreuses grèves qui ont marqué le pays dernièrement ne remettent pas en cause son attractivité : malgré un taux de chômage et un seuil de pauvreté élevés, la Guyane est un marché d'avenir. Le secteur spatial et la construction restent les "secteurs porteurs" du territoire. En matière de construction, au second semestre 2016, l'INSEE a recensé le lancement de plusieurs chantiers importants de logements sociaux, un type de bien immobilier très demandé dans les DOM. Ces chantiers ont permis d'apporter un supplément d'activité au secteur des BTP, en parallèle du chantier Ariane 6 et de la poursuite de la construction de l'hôpital de l'Ouest guyanais. Cela s'est également traduit par une forte augmentation de l'intérim et un regain d'emplois dans le BTP. 

Et côté immobilier ? Selon le dernier rapport de IEDOM (Institut d’Emission des Département d’Outre-Mer), le marché immobilier guyanais se porte bien, en effet l’encours des crédits immobiliers affiche une hausse de 5,4 % pour atteindre 935 M€ en 2016. Fortes tensions locatives obligent, les biens trouvent rapidement des acheteurs.

Où investir en Guyane ?

cayenne guyane
La ville de Cayenne en Guyane

Comme partout ailleurs ou presque, les demandes locatives en Guyane sont concentrées sur Cayenne, sa capitale, et les secteurs environnants :

  • Rémire-Montjoly
  • Matoury
  • Kourou
  • Saint Laurent.

C'est dans ces communes que les pouvoirs publics concentrent les projets de zone d'aménagement concerté (ZAC). Ainsi, on trouve la ZAC Hibiscus à Cayenne, la ZAC de Soula à Macouria, l'écoquartier à Remire-Montjoly... Mais ces projets d'aménagement urbains ne font pas encore flamber les prix de l'immobilier. Le budget moyen pour une acquisition immobilière oscille aux alentours de 200 000 €. Curieusement, c'est en s'éloignant de la capitale que l'on trouve les offres les plus intéressantes. À Macouria et Roura, il  est possible d’acquérir des villas individuelles sur plus de 500 m² de terrain à moins de 200 000 €.

Enfin, on conseille aux investisseurs de se positionner sur le marché de location classique. Que vous souhaitiez mettre en location un bien ancien en dehors du dispositif Pinel ou un logement neuf après avoir profité de la défiscalisation, oubliez la location saisonnière dans ce département d'outre-mer. Délaissée par les touristes qui lui préfère les attraits des îles (La Réunion, la Guadeloupe, la Martinique, etc.), la Guyane peine à remplir ses résidences de tourisme. Misez plutôt sur l'investissement locatif avec les dispositifs Pinel outremer et Girardin.

La loi Pinel en Guyane

Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel, nommé ainsi d'après la Ministre Sylvia Pinel, à l'origine du projet, se décline en une version outremer. Pour les investisseurs qui cherchent à défiscaliser une habitation principale en outremer par exemple, le Pinel est une excellente opportunité : les taux de réduction d'impôts pour les logements acquis en 2018 varient de 23 à 32 %, selon la durée d’engagement de location.

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Qui peut bénéficier de la loi PINEL Outre-mer ?

Tous les contribuables français qui acquièrent avant le 31 décembre 2018, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Outre-mer PINEL et de cette réduction d’impôt :

  • • 23 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engagent à louer l’appartement sur 6 ans.
  • • 29 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engagent à louer l’appartement sur 9 ans.
  • • 32 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engagent à louer l’appartement sur 12 ans.

Quels logements sont éligibles au dispositif PINEL outremer ?

Tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’outre-mer, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation (RTAA DOM). Le climat et le mode de vie des départements d’outre-mer rendant la réglementation métropolitaine inadaptée en matière de caractéristiques thermiques, acoustiques et d’aération des constructions neuves de logements.

Pour bénéficier de la réduction Pinel, le logement doit être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte Authentique. La défiscalisation d'une résidence principale outremer en 2018 n'est pas possible si le logement est un bien ancien réhabilité.

De plus, les investissements dans les Départements et Régions d’outre-mer ne sont pas concernés par le plafonnement métropolitain des niches fiscales de 10 000 €. En outremer, il monte à 18 000 €.

Quelles sont les obligations de ce dispositif ?

location pinel
L'investissement Pinel : des plafonds à respecter

Dans le cadre de l’aménagement de la Loi Pinel, une fois achevé, le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la remise des clés. La location doit être nue, à titre de résidence principale. Tout comme en métropole, les loyers et les plafonds de ressources des locataires sont plafonnés. 

Il existe un triple plafond à ne pas dépasser dans le cas du dispositif Pinel :

  • Le prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5500 € par m²
  • Le montant d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000 €
  • Le nombre d’acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.
Bon à savoir : l’ensemble des réductions d’impôt accordées aux contribuables qui investissent dans les territoires d’outre-mer ne peut plus dépasser, au choix, soit un plafond de 30 600 € pour 2015. Soit sur option, 11 % du revenu imposable du foyer.

Les plafonds de loyer en Guyane

Le loyer maximum au m² pour Guyane est de 10,22€. Le locataire doit également respecter des plafonds de revenus Pinel 2019 propres à Guyane et la zone B1 :

Composition du foyer La Guyane / B1
Personne seule 28 115 €
Couple 37 547 €
Personne seule ou couple + 1 pers. à charge 45 153 €
Personne seule ou couple + 2 pers. à charge 54 510 €
Personne seule ou couple + 3 pers. à charge 64 123 €
Personne seule ou couple + 4 pers. à charge 72 266 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 8 065 €

La loi Girardin en Guyane

La défiscalisation d'une résidence principale en Guyane est également possible grâce à la loi Girardin. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction fiscale sous certaines conditions, en l’échange de l’achat ou la réhabilitation d’un logement situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer. Ce dispositif est défini par l’Article 199 undecies A du Code général des impôts. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables primo-accédants

D'autres types d'investissements sont possibles en Guyane avec la loi Girardin, découvrez par exemple :

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