La loi de finances pour 2018 a prolongé l'application du dispositif Pinel de 4 ans, jusqu'au 31 décembre 2021. Mais le découpage des zones Pinel a été revu, et à la baisse. Pour rappel, la loi Pinel remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Ce dispositif de défiscalisation a vu le jour afin d'encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien à réhabiliter. En contrepartie de leur investissement, les épargnants bénéficient d'une généreuse réduction d'impôt. À condition d'investir dans l'une des zones éligibles au dispositif. Car oui, seules certaines zones sont éligibles à la loi Pinel. Comment fonctionnent les zones Pinel ?

 

Zone Pinel 2018 : ce qui change

Initialement prévu pour être supprimé au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel a été reconduit pour une durée de 4 ans. Côté défiscalisation et conditions de location, rien de change vraiment : les montants de la réduction restent les mêmes, ainsi que les durées de location. Les plafonds de ressources et de loyers sont toujours présents, bien qu'ayant légèrement évolué en 2018. Le véritable changement se situe au niveau des zones. Mais avant d'entrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler en quoi consiste le découpage des zones Pinel.

Le zonage Pinel 

Lorsqu'on entend parler de "zonage Pinel", on pense de suite au dispositif de défiscalisation de la loi éponyme. En vérité, le zonage Pinel concerne 3 dispositifs :

  1. l‘investissement locatif en loi Pinel
  2. le Prêt à Taux 0 (PTZ)
  3. le logement intermédiaire (dispositif à destination des acteurs institutionnels)

La France est touchée par une sévère crise du logement, face à laquelle toutes les villes ne sont pas égales. Le marché de l’immobilier est déterminé par l’adéquation entre l’offre et la demande de logements. Le législateur a mis en place un zonage Pinel pour inciter les contribuables à investir dans des zones dîtes tendues. C'est-à-dire les communes françaises où la demande locative est supérieure à l’offre (par les volumes, mais aussi par les prix). L'objectif étant de favoriser les investissements locatifs dans les grandes agglomérations françaises.

Le fonctionnement des zones Pinel en France

zones pinel
Le zonage Pinel : focaliser les investissements en zones tendues

Le zonage est utilisé pour moduler les dispositifs financiers d’aide à l’accession à la propriété et à la location. Comme nous l'avons vu, plusieurs dispositifs utilisent ce zonage pour déterminer l’éligibilité des territoires aux aides ou moduler leurs paramètres, dont la fameuse loi Pinel. Pour ouvrir droit au dispositif, les logements acquis ou construits doivent se situer en zones A (y compris A bis) et B1. Depuis 2018, sont exclues de la loi Pinel les zones B2 et C. 

À dire vrai, le cas de la zone B2 est plus complexe, cette dernière n'étant pas totalement exclue. Les biens immobiliers situés dans cette zone peuvent profiter du dispositif, sous réserve que celle-ci ait reçu un agrément du Préfet de région.

En 2017, les communes éligibles au zonage Pinel représentaient 8,4 % du territoire. Depuis le 1er janvier 2018, en excluant les communes des zones B2 et C qui avaient été rendues éligibles par des agréments préfectoraux, ce chiffre est passé à 5,4 %. Une perte en surface certes, mais le nouveau découpage regroupe désormais l’ensemble des marchés les plus tendus. 

Les nombreux reclassements de communes dans une zone plus tendue, prévus par la révision, permettront à une plus grande partie du territoire, et in fine, de ménages locataires, de bénéficier de ce dispositif. Les investissements locatifs comme le Pinel ont en effet pour objectif, avec la stimulation du marché immobilier, de permettre l'accès au logement des ménages les plus modestes. C'est pour cela que le montant des loyers et les ressources des locataires sont plafonnés :

• Plafond de loyers : le propriétaire n'est pas libre de fixer le loyer qu'il lui convient, des seuils maximum de prix au m² ont été fixé par le législateur, selon les zones :

Zone Pinel
Barème Pinel 2018 - 2019
Zone A Bis 16,96 € /m2
Zone A 12,59 € /m2
Zone B1 10,15 € /m2
Zone B2 8,82 € /m2
 
La zone A bis étant la plus tendue d'un point de vue locatif, le prix au m² est le plus élevé. 

Plafonds de ressources : au-dessus d'un certain plafond annuel de revenus, les locataires ne peuvent pas prétendre au logement Pinel, et doivent se tourner vers les agences et les promoteurs de biens classiques. Ces plafonds de ressources sont là afin de s'assurer de loger en priorité les ménages les plus précaires. Leur montant dépend de la zone où est situé le bien mais également de la composition du foyer des locataires.

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 117 466 107 527 78 579 70 721
Majoration pour personne à charge complémentaire + 13 087 + 11 981 + 8 766 + 7 888

Quelles sont les zones Pinel en France ?

On comptait 5 zones Pinel en 2017. Dans le cadre du recentrage du dispositif en 2018, seules 3 ont survécu. Les zones loi Pinel 2018 définies par le gouvernement sont les suivantes :

Zones Pinel 2018

A bis Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne
 A agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
B1 agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outre Mer)
 B2 (pas éligible en 2018) Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1
 C (pas éligible en 2018) Reste du territoire

Foire aux questions

Quelles sont les conséquences de ce nouveau zonage ?

Depuis le 1er octobre 2014, 1180 communes ont été reclassées en zones A, B1 et B2 et donc en zones éligibles à la loi Pinel. Des villes telles que Lyon, Montpellier, Lille ou Marseille seront ainsi reclassées en zone A. À l'inverse, des communes telles que le Havre ou Dijon appartenant à la zone B2 ont été reclassées en zone B1 avec la nouvelle loi Pinel 2018.

Que se passe-t-il si les ressources des locataires augmentent en cours de bail ?

Si, en cours de bail locatif Pinel, les ressources de vos locataires augmentent et dépassent le plafond de revenus correspondant, rien ne change. Les ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail. Il convient de prendre en compte le revenu fiscal de référence de l'année N-2 (avant-dernière année précédant celle de la signature du bail). L'augmentation du niveau de ressources du locataire pendant la durée du bail ne remet pas en cause l'avantage fiscal lorsque le plafond de ressources du locataire était respecté à la date de signature du bail.

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