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Tout ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation Pinel

Pilier du gouvernement en matière de défiscalisation immobilière, la loi PINEL permet aux contribuables désireux de se constituer un patrimoine de bénéficier d'une réduction fiscale suite à l'acquisition d'un bien. La défiscalisation PINEL en 2018 peut faire baisser l'impôt sur le revenu de l'investisseur jusqu'à  21 % du prix d’achat du logement, sous conditions. Mise en place en 2014, la loi Pinel avait pour ambition de relancer la construction de logements neufs en France. Le dispositif a remplacé le cadre de la loi Duflot, considéré par beaucoup comme insuffisamment avantageux pour les investisseurs. Voici un petit résumé de ce qu’est la loi de défiscalisation Pinel : calcul, avis, exemple, outre-mer, TacoTax fait l'état des lieux ! 

La loi PINEL 2018 en points, chiffres et dates

Le dispositif de défiscalisation PINEL (ancien et neuf) peut se résumer ainsi :

• Une réduction d'impôt jusqu'à 21 % du prix de revient d'un logement neuf

• Trois périodes au choix pour investir et payer moins d'impôts : 6 ans, 9 ans ou 12 ans

• Un investissement plafonné à 300 000€

• La possibilité de louer à ses ascendants ou à ses descendants sous conditions

• Des loyers dont le plafond varie selon la zone géographique

Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

Comprendre le fonctionnement de la loi Pinel
Vous pouvez bénéficier jusqu'à 21% de réduction d'impôt !

En deux mots, le dispositif Pinel permet aux personnes qui investissent dans la construction d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% au maximum du montant investi, à condition de s’engager à mettre ce bien en location entre 6 et 12 ans.

Un exemple simple !

Si vous achetez un bien neuf 200 000 € et que vous le mettez ensuite en location pendant 9 ans, vous bénéficierez de 18% de réduction d’impôts sur votre investissement, soit 2% par an pendant 9 ans.

Avec un investissement de 200 000 €, vous aurez donc 4 000 € de réduction d’impôts par an.

La location de votre bien vous rapportera aussi de l’argent et vous permettra de rembourser une partie de votre crédit immobilier.

A la fin de l’opération, si votre bien a été bien loué convenablement pendant la période, vous aurez fait un effort d’épargne assez faible pour devenir propriétaire et vous aurez bénéficié de 36 000 € de réductions d’impôts au total.

Quel montant de réduction d’impôt ?

La règle est simple :

• Si vous louez votre bien 6 ans, vous avez droit à 12% de réduction d’impôts (2% par an pendant 6 ans)

• Si vous louez votre bien 9 ans, vous avez droit à 18% de réduction d’impôts (2% par an pendant 9 ans)

• Si vous louez votre bien 12 ans, vous avez droit à 21% de réduction d’impôts (2% par an pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans)

 

Quel est l’investissement maximal possible ?

Au maximum, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 €. Vous pouvez néanmoins faire un investissement d’un montant supérieur, mais l’avantage fiscal sera calculé à partir du plafond de 300 000 €.

Quels sont les conditions pour être éligible au dispositif Pinel ?

Quel montant investir avec la loi Pinel
Les maisons comme les appartements sont éligibles.

Il faut respecter plusieurs conditions pour bénéficier de la loi Pinel.

Le logement acheté doit soit :

  • Être neuf et respecter les normes de performance énergétique

  • Être réhabilité afin de pouvoir être loué comme neuf

  • Être un local transformable en habitation

Vous devez vous engager à louer le logement 6, 9 ou 12 ans en respectant certains plafonds de loyers et en respectant un plafond de ressources pour les locataires

Le logement doit être situé dans une zone “tendue” pour la location, en manque de logements neufs. Il y a 4 types de zones : zone A, zone A bis, zone B1 et zone B2.

A quoi faut-il faire attention quand on investit dans un bien Pinel ?

→ L’emplacement : c’est un investissement immobilier, il faut donc vous assurer que le lot qui vous intéresse est bien placé. S’il ne s’agit pas d’un achat sur plan et que la construction a commencé, faites un tour sur place !

→ La qualité du bien

→ La réputation de votre conseiller ou du promoteur

→ Ne pas avoir que la réduction d’impôt en tête ! Un investissement dans un bien immobilier représente souvent le projet d'une vie.

Loi PINEL Outre-Mer : fonctionnement et intérêts

Bonne nouvelle pour les investisseurs avides de dépaysement :  la loi Pinel Outre-mer a vu son prolongement pour quatre années supplémentaires. Soit jusqu’à la fin de l’année 2021. Véritable paradis fiscal, ce dispositif permet aux contribuables d'investir (via un promoteur ou un SAS) dans un bien immobilier dans l'un des départements suivants : Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, Iles Wallis et Futuna, et de profiter d'une défiscalisation étalonnée sur la durée d’engagement respectivement. Mais là où la loi PINEL métropole est plafonnée à 21% de réduction fiscale maximum (sur 12 ans), en Outre-Mer, ce pourcentage passe à 32% pour une même durée :

Durée d'engagement Déduction fiscale en métropole Déduction fiscale Outre-Mer
6 ans 12% 23%
9 ans 18% 29%
12% 21% 32%

L'objectif pour les promoteurs étant d'encourager l'investissement locatif dans des départements connaissant une forte demande.  À la Réunion par exemple, le nombre de logements neufs vendus chaque année oscille autour de 750, alors que la demande est de l’ordre du double. Il faut noter que les investisseurs conservent leur avantage concernant le plafonnement des niches fiscales. Quand celui-ci atteint les 10 000€ en métropole, il monte à 18 000€ Outre-Mer.

Pour aller plus loin : Comment défiscaliser en Outre-Mer grâce à la loi PINEL

Loi PINEL ancien réhabilité

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien pour la défiscalisation est possible avec la loi PINEL ancien réhabilité. Ce dispositifs reprend les principes du PINEL classique à ceci de différent qu'il concerne les logements anciens, jugés indécents. Au regard du fisc, le logement ancien doit être considéré comme inhabitable en l’état, et doit donc subir des rénovations. L'investisseur s'engage à supporter les coûts de rénovation  du logement et à louer (sur 12 ans) en échange d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’investissement (plafonné à 300 000 € et à un prix au mètre carré de 5500 € ).

Conditions de rénovation :

• le bien doit être situé dans l’une des zones A, A bis, B1, B2 définies par la loi Pinel,

• le propriétaire doit respecter le plafond des loyers en vigueur

• le(s) locataire(s) doit(vent) percevoir des revenus inférieurs à ceux définis par la loi dans chaque zone.

À l'issue des travaux, le bien doit répondre à des normes bien définies, notamment en matière de performance énergétique. En cas de contrôle fiscal, le propriétaire doit pouvoir prouver que le bâtiment est détenteur du label Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou Haute Performance Énergétique

• Lire aussi : Réduire vos impôts en faisant des travaux chez vous

Faut-il investir en direct ou via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Pour rappel : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un placement immobilier locatif de long terme, qui permettent d'investir à peu de frais. On les appelle aussi les "Pierre-papier". Le fonctionnement est simple : la SCPI distribue un revenu potentiel à ses associés correspondant aux loyers perçus au prorata des parts investies. Cette option est intéressante notamment pour :

• les petits contribuables avec un horizon de placement long-terme.

• les contribuables à la recherche d'un rendement optimisé

Cette option n'est pas conseillée en revanche, si vous avez un profil de risque sécuritaire. Pour la simple raison que le capital est non garanti à la revente.

Les deux systèmes fonctionnent : vous pouvez investir en direct ou via une SCPI, vous bénéficierez exactement des mêmes avantages fiscaux. Notez que si vous êtes assujetti(e) à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vos parts de SCPI, d’OPCI ou les actions de foncières (cotées ou non) devront figurer dans votre déclaration de revenus. Ces parts entrent dans la base taxable de l'IFI, même si elles sont detenues via un contrat d'assurance vie. 

 

Foire aux questions

Que va changer le prélèvement à la source (PAS) pour les investisseurs du PINEL ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, les investisseurs en loi Pinel (et les autres) se demandent comment sera comptabilisé leurs réductions pendant l’année blanche en 2018. Pour rappel, la loi Pinel accorde une réduction d’impôt de 2% du montant du bien. Afin de ne pas pénaliser les investisseurs, Bercy a décidé de procéder à un abattement forfaitaire pour prolonger le bénéfice des réductions d’impôt acquis au titre de 2018 (remboursé en fin Août 2019).

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