Le principe de la SCPI fiscale est simple. La SCPI va investir dans des biens et respecter l’ensemble des contraintes imposées par la loi de défiscalisation pour pouvoir en faire profiter les différents porteurs de parts. Quelles sont les meilleures SCPI de défiscalisation en 2018 ? Qu'est-ce qu'une SCPI de déficit foncier ? Retour sur un type d'investissement un peu particulier.
SCPI fiscale : définition
Une Société Civile de Placement Immobilier fiscale est une SCPI dans laquelle on investit dans l'immobilier dans le but de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les investisseurs visent en priorité l'immobilier neuf, sur lequel s'appliquent plusieurs régimes de défiscalisation comme les lois Scellier, Pinel, Malraux, etc. Ce type d'investissement ouvre droit à plusieurs avantages fiscaux.
Les épargnants qui se constituent en SCPI peuvent en effet bénéficier d’une réduction d’impôt équivalant à 13% du montant de l’investissement étalée sur 9 ans. Une condition cependant : la valeur de l'investissement ne peut excéder 300 000 €. Si la valeur des parts achetées dépasse ce montant, la réduction sera calculée sur les 300 000 premiers euros.
Sur le marché, on trouve une myriade de SCPI, gérées aussi bien par des groupes bancaires que par des sociétés indépendantes. La SCPI Edissimmo par exemple, est une SCPI importante sur le marché du crédit agricole et gérée par Amundi, filiale immobilière de Amundi Asset Management.
La SCPI Malraux
La loi Malraux permet de déduire de ses impôts, le déficit foncier résultant de travaux de rénovation éligibles dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal. En contrepartie de l’avantage fiscal, l'investisseur s'engage à conserver ses parts pour une durée de 15 ans. La réduction s’applique sur la quote-part des travaux affectés au montant des travaux. Les SCPI Malraux investissent dans des biens situés :
- soit en aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP) dans ce cas la réduction d'impôts s'élève à 22%
- soit en secteur sauvegardé et/ou dans les quartiers anciens dégradés - ayant vocation à être rénovés, dans ce cas la réduction d'impôts s'élève à 30%
Les SCPI Malraux permettent une défiscalisation dès 5 000 € d’investissement, applicable à l’année de souscription ("one-shot"). Cette solution de placement offre notamment la possibilité d’investir progressivement et de piloter sa défiscalisation, parfois au cœur des centres-villes.
La SCPI de déficit foncier
Une autre SCPI fiscale permettant de diminuer la pression fiscale du contribuable est la SCPI de déficit foncier. Pour rappel, le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu'il rapporte de déduire la différence de son revenu global, du moins en partie. On parle de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit.
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Contrairement à la SCPI Malraux qui est ouverte à tous les contribuables ou presque, la SCPI de déficit foncier concerne essentiellement les bénéficiaires de revenus fonciers (propriétaires, bailleurs) dont les revenus sont soumis à une tranche marginale d'imposition au moins de 30%.
Comme son nom l'indique, il s'agit de créer et d'utiliser un déficit foncier. L'objectif est de faire disparaître les revenus fonciers taxés directement à la tranche marginale d'imposition (TMI) de l’épargnant (contrairement aux autres revenus courants imposés de manière progressive).
Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ?
Rien de bien compliqué : l’investisseur acquiert des parts de SCPI. La quote-part des travaux lui est communiquée dans la notice d’information. Il pourra alors imputer cette quote-part de travaux sur les revenus fonciers déjà existant sur deux ou trois exercices. Dans la limite d’un déficit foncier global limité à 10 700 €. L’investisseur qui déclarait des revenus fonciers nets avant la souscription des parts SCPI, profitera au final d’un déficit foncier net.
La SCPI de défiscalisation Pinel
Les SCPI Pinel (anciennement Duflot) investissent dans des biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel, c'est-à-dire dans des logements neufs ou anciens situés dans une zone de tensions locatives, respectant des critères de performance énergétique, de plafonds de ressources (pour les locataires) et de loyers (pour les bailleurs). Voici la liste complète des zones concernées par le zonage Pinel :
| Découpage | Communes | Plafond de loyer en m² |
| Zone A bis | Paris ainsi que ses 29 communes environnantes | 16,83€ /m² |
| Zone A | L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise. | 12,50€ /m² |
| Zone B1 | agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les DOM, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outre Mer) | 10,07€ /m² |
Montants des plafonds des ressources Pinel
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 126 € | 37 126 € | 30 260 € |
| Couple | 55 486 € | 55 486 € | 40 410 € |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge |
72 737 € | 66 699 € | 48 596 € |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge |
86 843 € | 79 893 € | 58 666 € |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge |
103 326 € | 94 579 € | 69 014 € |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge |
116 268 € | 106 431 € | 77 778 € |
| Personne à charge supplémentaire |
+ 12 954 € | + 11 859 € | + 8 677 € |
Le montant de la réduction fiscale dont bénéficient les associés dépend de l’engagement de location décidée par la société de gestion :
- 12 % sur 6 ans,
- 18 % sur 9 ans
- 21 % sur 12 ans.
La réduction est calculée sur 100 % du montant de la souscription.
La SCPI Monuments Historiques
Le dispositif fiscal Monuments Historiques, conformément à l’article 156 I. 3° du Code Général des Impôts, permet au porteur de parts d’imputer l’intégralité de sa quote-part de déficit foncier, correspondant aux travaux de restauration d’immeuble « Monuments Historiques » ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, sans aucune limitation sur son revenu global.
Défiscalisation SCPI : l'avis TacoTax
Les SCPI fiscales demandent une mobilisation longue de votre épargne, et la valorisation du capital investi est soumise aux aléas de l’évolution du marché immobilier. Si vous envisagez d'investir dans des parts de SCPI, pensez à long terme. En revanche, les rendements peuvent atteindre 2% voire 3%.
Foire aux questions
Où trouver un simulateur de défiscalisation SCPI ?
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