Le saviez-vous ? Les locations meublées peuvent s'exercer à titre particulier mais aussi professionnel. C'est le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. En 2018, le Conseil Constitutionnel a voté la suppression de l'inscription obligatoire pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Quelles sont les conséquences ? Comment choisir entre LMP et LMNP ?

 

LMP : définition

Les propriétaires qui mettent leur logement ou une partie de ce dernier en location meublée perçoivent des revenus locatifs. En fonction du montant de ces revenus, leur régime fiscal ne sera pas le même. Les bailleurs peuvent choisir entre le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les deux sont des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent aux particuliers de se constituer un complément de revenus grâce à l'investissement locatif.

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) en 2018, les conditions suivantes doivent être réunies :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année),
  • ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...)
  • le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Quels sont les biens concernés par le statut LMP ?

statut lmp location hotel
La location LMP peut revêtir la forme d'un hôtel

La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel. Il peut s'agir de la location saisonnière d'un appartement ou d'une maison. La location LMP concerne également les locations de chambre, d'appartement ou de maison meublée, d'une partie de la résidence principale d'un propriétaire ou encore d'un bien dans une résidence de services ou de tourisme (confié par bail commercial à un exploitant).

Autrement dit, il est possible de mettre par exemple sa résidence secondaire en location sous le statut LMP. Pour cela, la résidence choisie doit être dite « de service ». Bien souvent, il s’agira d’une résidence de tourisme, située en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou en dehors de ZRR. 

Le propriétaire fera donc l’acquisition d’une résidence de tourisme qu’il devra mettre en location meublée pendant un certain temps. À noter que la résidence secondaire peut être un bien immobilier neuf ou ancien.

Jusqu'en 2017, le statut LMP requérait l'inscription d'un au moins des membres du foyer fiscal au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette condition a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018).

►Lire aussi Petit précis des anciennes lois de défiscalisation immobilière

Le régime fiscal des Loueurs de Meublés Professionnels

La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA, mais elle est soumise à l'imposition sur le revenu. Contrairement aux locations nues, soumises aux revenus fonciers, les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur :

  • impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • impôt sur les sociétés (IS),
  • micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés.

Comment défiscaliser avec le statut LMP ?

défiscaliser lmp
Le LMP pour défiscaliser

Le LMP est une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise). Cela signifie que les propriétaires peuvent déduire de leur résultat fiscal (le total des loyers perçus) les charges pour leur montant réel :

  • frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple)
  • frais d'entretien et de réparation,
  • taxes locales,
  • frais de gestion
  • primes d'assurance
  • intérêts d'emprunt,
  • amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

En outre, le bailleur peut, s'il le souhaite, pratiquer l'amortissement des locaux. Bien que le prix d'acquisition du bien ne constitue pas une charge déductible, il peut être amorti en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on peut espérer déduire tous les ans 2 % du prix du bien pendant cette période.

Loueur en Meublé Professionnel ou non Professionnel ?

En matière de location de meublé, l’écrasante majorité des propriétaires louant des biens meublés optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Néanmoins, au-dessus d’un certain seuil de revenus (23 000 € nets annuels), ou pour déduire ces charges pour leur montant réel, le particulier peut choisir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Notez qu'au-delà de 70 000 € de revenus par an, ce statut devient obligatoire. Pour résumer, les principaux avantages fiscaux du statut de Loueur de Meublé Professionnel sont :

  • la déduction fiscale des charges pour leur montant réel
  • l’amortissement du local et des meubles si le bien est inscrit à l’actif du bilan
  • la déduction fiscale des déficits fonciers sur le revenu global du foyer et non uniquement sur ceux issus de la location
  • la possibilité d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune au titre des biens nécessaires à leur activité
  • la récupération de la TVA acquittée lors de l’achat

En effet, pour les contribuables assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF), le Loueur Meublé Professionnel est plus avantageux que le LMNP. Les logements LMP ne sont pas compris dans l’assiette de l’IFI lorsque la recette annuelle est supérieure à 23 000 € TTC et qu’elle représente plus de 50% des revenus du contribuable.

Foire aux questions

Peut-on obtenir le statut LMP avec une SCI ?

Non, l’activité de location meublée n’est pas appropriée au sein d’une SCI. La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale ce qui incompatible avec la nature patrimoniale d’une SCI

Doit-on s'immatriculer à la Sécurité Sociale des Indépendants (ex-RSI) avec le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel n’implique pas systématiquement une affiliation à la Sécurité sociale pour les indépendants (ex-RSI). Le loueur en meublé professionnel peut opter pour le Régime général, sauf lorsque les locaux sont loués à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile (sauf option pour le régime général si les recettes sont inférieures à 82 800 €).

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