Défiscalisation Malraux : tour d'horizon

Alice Bled

Mis à jour le 04 mai 2021

paris patrimoine seine tour eiffel

Sommaire de l'article

La loi n° 62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière, dite loi Malraux (du nom d'André Malraux, ministre de la Culture) est une loi française concernant la préservation et la mise en valeur du patrimoine de France. La loi Malraux 2021 donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Quels sont les avantages fiscaux avec la loi Malraux ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Tous les biens anciens sont-ils éligibles ? 

Histoire de la loi Malraux 

La loi Malraux s'inscrit dans l'ancienne série de lois de défiscalisations françaises qui visent à protéger le patrimoine français. À une époque où les centres-villes sont réaménagés dans le but de faciliter les déplacements et de développer les surfaces commerciales, de bureaux et de services, André Malraux, alors Ministre de la Culture, veut conserver l'intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. Sa priorité : les Monuments Historiques. La loi du 4 août 1962 prend en considération l'existence d'ensembles urbains qui se veulent cohérents et les organise afin de les valoriser. La ville de Sarlat (Dordogne) est la première à bénéficier d'un secteur sauvegardé, qui conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la Renaissance.

Loi Malraux de 1962 : qu'est-ce qui change en 2021 ?

La loi Malraux 2021 est un dispositif de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable qui s'élève à :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU. On parlait autrefois de secteurs sauvegardés.
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. 

Nouveau et ancien Malraux

Avant 2009, le dispositif est appelé "ancien Malraux". Il ne propose pas de réduction fiscale mais concerne les déficits résultant de dépenses supportées pour des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire (ou une déclaration de travaux) a été déposée le 31 décembre 2008. Les propriétaires de bâtiments historiques pouvaient alors bénéficier d'une défiscalisation sur la totalité du montant des travaux de restauration, sans limite de plafond. Suite à ces travaux, une durée de location d'au moins 6 ans était obligatoire, contre 9 aujourd'hui. La location devait être effective 12 mois après la fin de la restauration.

On parle de "nouveau Malraux" pour désigner le dispositif qui s'applique aux dépenses de restauration immobilière effectuées dans des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2009. Elles ouvrent droit à une réduction d'impôts sur le revenu.

Les conditions pour investir en loi Malraux en 2021

Comme tous les dispositifs de défiscalisations, la loi Malraux regroupe un certain nombre de conditions, qui sont la clé de l'obtention de la réduction d'impôt :

ConditionDétails
Plafond le montant des travaux pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2021 est plafonné à 400 000 €
Durée de la réduction4 années consécutives
Location

Comme avec la loi Pinel, l'engagement de location en loi Malraux 2021 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble. La durée du bail de location est de 9 ans au minimum, à titre de résidence principale

Travaux

Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l'immeuble, la qualité du bâti doit faire l'objet d'un suivi par un Architecte des Bâtiments de France, les Travaux de restauration en loi Malraux 2021 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

La défiscalisation Malraux est un investissement locatif : depuis le 1er janvier 2013, elle s'adresse aux contribuables français qui investissent, seuls ou via une Société Civile de Placement Immobilier, dans des appartements à rénover en vue de les louer. Il existe même des SCPI Malraux permettant d’obtenir l’avantage fiscal tout en investissant moins de capitaux que dans le cas d’un bien immobilier en direct. Les opérations en loi Malraux 2021 sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques. Les principales opérations loi Malraux concernent donc les grandes villes (Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon, etc.)

Ce dispositif convient donc particulièrement aux contribuables situés dans les plus hautes tranches marginales d'imposition (41 %, 45 %). 

Plusieurs étapes sont à suivre si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif. Si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager vous devez fournir des justificatifs aux services fiscaux :

  • une note comportant l’adresse et la surface du logement
  • un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans,
  • les déclarations 2042 et 2044 S,
  • une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global,
  • une copie du bail,
  • la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte,
  • la copie de la déclaration d’utilité publique

Qui peut bénéficier de la réduction d'impôt Malraux 2021 ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Il s'agit donc d'un dispositif destiné à l'immobilier ancien : les propriétaires de logements neufs ne sont pas concernés.

Toutefois et dans la majorité des cas, l'investissement en loi Malraux 2021 s'adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité très élevée, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l'ensemble du budget travaux. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Loi Malraux en 2021 : comment se calcule-t-elle ?

La réduction s’applique sur le montant de l’imposition à payer en fonction du montant des travaux. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du prix des travaux du bien immobilier. Le plafond des travaux est de 400 000 € (toutes opérations Malraux confondues) et est répartis sur 4 ans (année du permis de construire plus 3 ans). Soit une réduction directe de l’impôt à payer de 88 000 € ou 120 000 € sur quatre ans. En cas d’excédent un report sur trois ans est possible soit sept ans maximums de réduction de l’impôt à payer.

Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?

La loi de Finance pour 2009 a durci la fiscalité de loi Malraux, mais au départ, ce dispositif présente certaines contraintes. Les travaux, par exemple, doivent aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti (intérieur et extérieur). Sont par conséquent exclus les travaux qui n’en permettent qu’une restauration partielle.

Côté fiscalité, le dispositif est sensiblement remanié en 2009. Avant cette date, l'avantage fiscal revêtait la forme d'une déduction sur le revenu imposable. Désormais, c'est une réduction de l'impôt sur le revenu qui s'applique. De plus, les dépenses de rénovation ne sont plus déductibles en totalité :

  • 40 % du montant des dépenses, limitées à 100 000 € par an en secteur sauvegardé
  • 30 % en ZPPAUP. Ce qui procure une réduction d'impôt maximale de 30 000 € ou de 40 000 € en fonction du secteur choisi.

Pour en savoir plus sur la défiscalisation immobilière :

Foire aux questions

🤷 Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Malraux ?

Un investissement en loi Malraux peut se faire soit dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), soit dans un secteur sauvegardé publié

🤝 Peut-on louer un bien en loi Malraux à un membre de sa famille ?

Non, la location en loi Malraux 2018 ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. 

🤔 Peut-on investir en SCI en loi Malraux ?

C'est possible, à condition que la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l'Impôt sur les Sociétés, et que le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d'impôt sur sa quote-part au sein de la SCI. Par ailleurs, l'engagement de location de 9 ans (la durée du bail) doit impérativement être respecter par les associés pour conserver leurs parts.

🤷 Peut-on utiliser la loi Malraux dans sa résidence secondaire ?

Non, le bien doit être rénové pour être mis en location pour une durée de 9 ans. En revanche, au terme de cette période, rien ne vous empêche de transformer en location meublée ou en résidence secondaire pour profiter de nouveaux leviers de défiscalisation.