Vous avez envie d’investir dans l’immobilier mais vous ne savez pas dans quel type de biens ? Pourquoi ne pas investir dans des résidences de services et profiter des avantages conférés par la loi Censi-Bouvard ? En plus de la défiscalisation des loyers qui seront générés par votre investissement, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôts. Tacotax vous explique comment bénéficier de ces avantages fiscaux grâce à la loi Censi-Bouvard. 

 

Le champ d’application de la loi Censi-Bouvard 

Prorogée jusqu’à fin 2021, la loi Censi-Bouvard offre des avantages fiscaux indéniables aux particuliers qui font le choix d’investir dans des logements meublés non professionnels. En effet, si vous voulez bénéficier de la loi Censi-Bouvard et de son mécanisme de défiscalisation, vous devez investir dans un bien situé dans une résidence avec services dédiés soit aux seniors, soit aux étudiants, ou dans un EPHAD.

réduction d'impôt censi bouvard
Les résidences de services comprennent
notamment les EHPAD

Selon le Code général des Impôts, il doit nécessairement s’agir d’une résidence qui comporte au moins trois services parmi lesquels on peut retrouver :

  • l’accueil,
  • le petit déjeuner,
  • l’entretien des locaux,
  • la blanchisserie.

Le bien acquis doit nécessairement être neuf ou en état futur d’achèvement. S’il s’agit d’un bien ancien, il peut entrer dans le champ d’application de la loi Censi-Bouvard dans la mesure où il a subi d’importants travaux de réhabilitation. 

Lire aussi : Les anciennes lois de défiscalisation françaises

Location et équipement du bien sous le régime Censi-Bouvard

Autre règle importante : le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition. Pour que le logement soit considéré comme étant meublé, il ne suffit pas de l’équiper d’une table, de deux chaises et d’un lit ! Une liste indiquant le mobilier minimal dont le logement doit être équipé est fournie par la loi. De plus, le prix de revient de l’ensemble des biens acquis au sein de résidences de services ne doit pas être supérieur à 3 00 000€ par an

Enfin, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, le bien situé en résidence de services devra être loué pendant au moins 9 ans reconductibles. 

Le statut LMNP pour un investissement en loi Censi-Bouvard

Lorsqu’on souhaite tirer des revenus d’une location meublée, on peut exercer soit :

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, c’est sous ce 2e statut qu’il faut agir. Pour ce faire, il ne faut pas que les recettes locatives que vous encaissiez ne dépassent 23 000€ annuels. De même, ces revenus ne doivent pas être supérieurs à 50% de vos revenus globaux. D’un point de vue fiscal, les loyers perçus dans le cadre de la loi Censi-Bouvard doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. 

Les avantages offerts par la loi Censi-Bouvard 

Grâce à la loi Censi-Bouvard, investir dans un logement en résidence de services vous permet de récupérer de la TVA mais également de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le montant hors taxe de votre investissement. Des avantages qui, à la différence de la loi Pinel, ne sont ni liés à une condition de situation géographique, ni à une condition de loyer plafonné.  

Loi Censi-Bouvard et TVA 

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Loi Censi-Bouvard : possibilité de récupérer 20% de la TVA

Avec le dispositif mis en place par la loi Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA à hauteur de 20% du prix du bien neuf. Une condition supplémentaire tout de même : s’engager à en conserver la propriété pendant au moins 20 ans.

Si vous revendez le bien avant ce délai de 20 ans mais que le nouvel acquéreur reprend le bail que vous aviez signé vous pouvez conserver le montant de la TVA que vous aviez récupérée, la TVA étant considérée comme définitivement acquise. Si le nouvel acquéreur ne reprend pas le bail, vous devez restituer le montant de la TVA récupérée à l’administration fiscale au prorata du temps passé. Sachez tout de même que c’est bel et bien la revente qui est encouragée à l’issue de la période de location de 9 ans et non la conservation du bien, malgré les conséquences fiscales lourdes qui peuvent en découler du fait de la réversion de la TVA. 

Bon à savoir : pour récupérer la TVA sur le bien acquis, il faut en faire la demande au service des impôts. Vous devez également vous inscrire en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Pour plus de simplicité, vous pouvez confier ces démarches à un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine ou comptable notamment). La récupération de la TVA aura lieu 3 à 6 mois après la mise en exploitation de la résidence de services. 

Loi Censi-Bouvard et réduction d’impôts 

Grâce à la loi Censi-Bouvard vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts s’élevant à 11% du montant hors taxe du coût de l'opération. Cette réduction d’impôts se répartit sur 9 ans, de manière linéaire.

De ce fait, si vous avez réalisé un investissement de 150 000 € HT, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts totale de 16.500€ (11% de 150 000€), soit 1 833€ chaque année pendant 9 ans. Une réduction d’impôts qui peut monter à 33 000€ au total, soit 3 666€ par an pendant 9 ans pour un investissement s’élevant à 300.000€ HT. 

Le montant de la réduction d’impôt est plus important que celui de vos impôts ? Vous n’avez tout simplement pas d’impôts à payer au cours d’une année ? Avec la loi Censi-Bouvard vous avez la possibilité de reporter le reliquat de cette réduction pendant une période de 6 ans maximum. 

Bon à savoir : Bien que la réduction d’impôts ne soit possible que sur un montant HT de 300 000 €, il est possible d’amortir la différence si votre investissement est plus important. En effet, si vous avez investi 400 000€ sur un logement en résidence de services, vous pouvez non seulement bénéficier d’une réduction d’impôts grâce à la loi Censi-Bouvard, mais également d’un amortissement sur l’excédent de 100 000 €. En dehors de la fraction du bien supérieure à 300 000 €, il n’est pas possible d’amortir un bien pour lequel vous bénéficiez déjà d’une réduction d’impôts en loi Censi-Bouvard. 

Sécurité locative et loi Censi-Bouvard 

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, vous devez signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services concernée. Vous lui déléguez ainsi la gestion de votre bien pendant toute la durée de votre bail (9 ans minimum, renouvelable). Recherche de locataires, encaissement des loyers, réparations locatives… vous ne vous occupez de rien !

De plus, vous bénéficiez d’une sécurité locative sans pareil. En effet, c’est ce gestionnaire qui vous versera vos loyers chaque mois pendant un minimum de 9 ans et ce, que votre logement soit occupé ou non. Dans la mesure où les loyers perçus sont contractuels au bail commercial, vous n’avez pas de risque de loyers impayés avec la loi Censi-Bouvard ! 

Foire aux questions

Puis-je louer mon bien Censi-Bouvard à un membre de ma famille ? 

Non ! Ce n’est pas à vous de choisir le locataire de votre logement situé en résidence de services puisque la location de votre bien est confiée au gestionnaire de la résidence lui-même. 

Peut-on investir en indivision avec la loi Censi-Bouvard ? 

Oui, c’est possible. Si vous faites le choix d’investir en indivision, chaque indivisaire bénéficiera de l’avantage fiscal offert par la loi Censi-Bouvard au prorata de sa quote-part sur le bien dans la limite de 300.000€ HT par investisseur.

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