Défiscaliser en LMNP grâce à l'amortissement

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Sommaire de l'article

À beaucoup d'égards, la location meublée est plus intéressante que la location nue. D'une part parce que les meublés se louent plus vite (et souvent plus chers). D'autre part parce que les revenus locatifs issus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, moins avantageux. Sous le statut LMNP, le bailleur peut déduire de ses recettes les charges supportées dans le cadre de la location ; c'est l'amortissement, un mécanisme qui permet de réduire l'imposition dans des proportions très favorables.

LMNP : les charges déductibles des revenus locatifs

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique dès lors qu'un particulier met en location un logement (ou une partie d'un logement) meublé et que ses recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros. Ce statut, qui existe depuis 1949, est particulièrement avantageux sur le plan fiscal. D'une part, parce qu'il échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. D'autre part, parce qu'il peut s'appliquer à plusieurs locations.

Selon le régime fiscal choisi, le Loueur en Meublé Non Professionnel peut déduire de ses revenus locatifs les charges supportées dans le cadre de la location. En effet, le statut LMNP admet deux régimes d'imposition pour les revenus locatifs :

  • Le micro-BIC (ou régime forfaitaire) ;
  • le régime réel.

La fiscalité du LMNP

Les revenus tirés de la Location Meublée Non Professionnelle sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À ce titre, le loueur peut opter pour l'un ou l'autre régime, en fonction du montant de ses revenus annuels mais également du poids des charges.

CaractéristiquesRégime micro-BICRégime réel
Seuil annuel de recettes70 000 €238 000 €
AvantagesAbattement de 50% des recettes locatives (contre 30% avec les revenus fonciers)Possibilité de déduire les charges de ses revenus locatifs et de pratiquer l'amortissement
InconvénientsIl n'est en revanche pas possible de déduire des charges. Le bailleur doit procéder lui-même au calcul de ses charges et dépenses

C'est le régime réel qui nous intéresse ici. Il permet en effet de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement, de sorte que les revenus locatifs sont réduits, voire ramenés à zéro. Précisons qu'avec la location meublée, et contrairement à la location nue, il n'existe pas de liste définie des charges déductibles. En voici quelques-unes :

  • assurance du bien ;
  • charges de copropriété ;
  • électricité et gaz ;
  • entretien et petites réparations ;
  • honoraires d’agence ;
  • impôts et taxe (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises) ;
  • box Internet et téléphone fixe ;
  • intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année)

En cas d'option pour le régime réel, celle-ci est valable pour 2 ans, renouvelable tacitement pour la même durée. 

L'amortissement en LMNP, c'est quoi ?

Sur le plan comptable, l'amortissement représente la perte de valeur d'un bien au fil du temps et de son utilisation. Avec les années et l'usure, les biens immobiliers perdent de leur valeur : les peintures s'abîment, les sols et les murs se ternissent, les toitures se fragilisent, etc. On considère que la durée moyenne d’amortissement d’un bien varie entre 30 et 40 ans

L’amortissement en LMNP correspond à la perte de valeur du bien pour une période allant de 3 à 10 ans. Ce mécanisme permet au loueur en meublé au réel de déduire le montant de cette perte de valeur de ses revenus locatifs. Il peut en outre amortir le prix d'achat du logement, le mobilier qui le compose. Enfin, l'amortissement en LMNP peut également porter sur les travaux effectués dans le bien. 

Précisons que la quote-part d'amortissement déductible ne peut pas être supérieure à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans le cadre de l'activité de LMNP.  

Dépenses déductibles et dépenses amortissables en LMNP

En LMNP, l'administration fiscale distingue les dépenses déductibles des dépenses amortissables. Les premières, dont certaines sont listées plus haut dans cet article, sont à reporter dans la déclaration de revenus annuelle pour être prises en compte. Il s'agit des taxes et des factures liées au bien, des primes d'assurance, des intérêts d'emprunt, etc. Toutes ces dépenses doivent figurer dans la déclaration de revenus n°2042 C-PRO pour pouvoir être déduites du revenu imposable. Elles sont donc déductibles d'une année sur l'autre. Le LMNP "récupère" le montant de ses dépenses déclarées l'année N sur l'année N +1 sous forme de déduction fiscale.

Les dépenses amortissables sont des dépenses en général supérieures à un montant de 600 €. Il s'agit par exemple des travaux de rénovation effectués au sein du logement, du mobilier et du gros électroménager achetés. Sous le régime réel, le LMNP peut déduire de ses recettes les dépenses amortissables à condition de conserver précieusement toutes ses factures et devis. Et que ces documents présentent une date égale ou postérieure à celle de l'obtention du statut LMNP.

Dépenses amortissables et durées d'amortissement

En fonction du type de dépenses, et du montant de celles-ci, une durée spécifique d’amortissement sera renseignée. Cette durée correspond à l’usage du bien, et doit donc être réaliste. Elles vont de :

  • 25 à 40 ans pour l’immobilier,
  • 10 à 20 ans pour les travaux,
  • 5 à 10 ans pour le mobilier.

Par exemple :

  • Literie : 6 ans
  • Table de séjour : 10 ans
  • Canapé : 12 ans
  • Travaux de peinture : 10 ans
  • Parquet : 15 ans

C'est précisément ce mécanisme d'amortissement qui permet de réduire ses impôts sur ses recettes de location meublée. On estime que dans 85% des cas, un loueur en meublé paye moins d'impôts au réel qu'au micro-BIC. Précisons également que si, en principe, le régime réel s'applique à partir d'un certain seuil de revenus annuels, il est possible d'en faire la demande même si 

Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

Le calcul d’amortissement en LMNP ancien s'effectue ainsi :

valeur du bien + frais d’acquisition - valeur du terrain

Notez que si chacune des composantes immobilières de la valeur du bien (toiture, gros œuvre, électricité, étanchéité, etc.) a sa propre durée d’amortissement, il existe une tolérance d’amortissement sur 25 ans pour l’immobilier ancien soit 4% par an. Des tableaux d'amortissement en LMNP sont disponibles sur Excel. 

Foire aux questions

Comment faire une simulation d'amortissement en LMNP ?

Une simulation d’amortissement en LMNP ne se base pas sur la valeur globale du bien immobilier, mais sur chacun de ses composants, indépendamment les uns des autres. Un calcul complexe, qui nécessite le recours aux services d'un expert-comptable, afin d’éviter toute erreur fiscale.

Quel est l'impact de l'amortissement en LMNP au moment de la revente ?

Les dotations aux amortissements LMNP permettent de réduire fortement le montant du revenu imposable sur les BIC. Une fois les amortissements LMNP totalement consommés et le bail fini, le bailleur peut revendre son LMNP.

Où trouver des exemples de comptabilité de LMNP ?

Pour une estimation exacte du montant de l'amortissement en LMNP, le mieux est de faire appel aux services des experts en finances personnelles et en investissement Tacotax. 

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