LMNP : la location meublée non professionnelle

Bearded salesman and black buyers discussing deal

Sommaire de l'article

Le statut LMNP est l'un des dispositifs de défiscalisation les plus accessibles et les plus rentables. Pour autant, la signification du LMNP reste encore très opaque pour beaucoup de Français. Et ce bien que ce statut existe depuis 1949, faisant du LMNP l'un des plus anciens dispositifs défiscalisants ("niche fiscale") en France. Définition, utilisation et avantage du LMNP en 2020.

Statut LMNP : définition

L'acronyme "LMNP" peut signifier Location Meublée Non Professionnelle ou bien Loueur en Meublé Non Professionnel. Le terme désigne donc aussi bien l'action de loueur un bien meublé que la personne qui use de ce dispositif. Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s'applique aux particuliers, propriétaires bailleurs (ou non) qui mettent en location un logement, ou une partie de ce logement, meublé, et dont les revenus tirés de la location n'excèdent pas :

  • 23 000€ par an ;
  • 50% des revenus globaux du propriétaire bailleur.

Au-delà de ces seuils, le statut LMNP ne s'applique plus. On parle alors de location classique (vide ou meublée) ou de Location Meublée Professionnelle (LMP). À la différence du LMNP, le LMP doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.

Ouvert à tous les contribuables, le statut LMNP est l'une des plus vieilles niches fiscales en France puisque sa création remonte à 1949. Les revenus générés par la location peuvent servir à constituer un complément de ressources pour la préparation de la retraite notamment. À noter que ce qui fait l'attractivité du LMNP, ce sont avant tout les avantages fiscaux qui l'accompagnent.

Par exemple, le statut du LMNP échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € et il est possible de s'en prévaloir pour la location de plusieurs logements. 

Comment obtenir le statut LMNP ?

Le statut LMNP s’obtient après s’être déclaré en tant que tel au greffe du tribunal de commerce grâce au formulaire 11921*05 : Déclaration de début d'activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante (P0i). Ce formulaire d'obtention du statut LMNP est disponible sur le site officiel www.impots.gouv.fr.

Que peut-on louer en LMNP ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut mettre à disposition un logement entier, à titre de résidence principale, secondaire, ou encore saisonnier. Il est possible de louer des chambres d'hôte, un gîte ou un meublé de tourisme en LMNP. Le tout étant que le logement soit meublé et que les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an. Aussi, les propriétaires qui mettent un bien ou une chambre en location sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com relèvent, souvent à leur insu, du statut LMNP.

LMNP : location meublée obligatoire

Avec le seuil de revenus annuels, c'est LA condition sine qua non pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et de ses avantages. Mais attention, il ne suffit pas d'installer un lit et un réfrigérateur dans un logement pour qu'il soit considéré comme "meublé". Un logement meublé est un logement décent équipé d'un d'ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...)

LMNP et résidence de services : le duo gagnant ?

Le statut LMNP s'applique également aux particuliers qui acquièrent un bien immobilier meublé dans ce qu'on nomme les "résidences de services". Il s'agit d'immeubles neufs dont la gestion est assurée par un exploitant mandaté et qui, comme leur nom l'indique, offrent un certain panel de services : Wifi, restauration, buanderie, espaces verts, salles de sport, etc.

Ces infrastructures sont standardisées, meublées et équipées pour accueillir et permettre aux locataires de s'installer rapidement. Les résidences de services sont construites en vue d'accueillir une certaine catégorie d'occupants : étudiants, seniors, voyageurs d'affaires ou de tourisme. La plupart bénéficient de parties communes dont la nature varie en fonction du type de résidences. Leurs logements et les prestations proposées sont aménagés pour correspondre aux besoins des occupants ciblés : étudiants, vacanciers, voyageurs d'affaires, retraités...

L'investissement dans une résidence de services peut offrir jusqu'à 4,25% de rendement. Un placement rentable, à condition de bien choisir le lieu et l'exploitant.

Pour les résidences de services sont particulièrement intéressantes en LMNP ?

L'investissement locatif est sans doute l'un des plus rentables de ces dernières années, et une tendance de plus en plus en vogue, notamment chez les primo-accédants. Seulement, entre la recherche du locataire, le suivi du règlement des loyers, l'état des lieux ou encore l'entretien, un tel investissement demande du temps et de l'attention, que beaucoup de particuliers n'ont pas toujours.

C'est là que l'investissement en résidence de service trouve tout son intérêt : aucune contrainte de gestion locative. Tout cela est à la charge de l'exploitant. De la recherche de locataire à la gestion de la rénovation ou l'entretien, c'est l'exploitant qui s'occupe de tout. L'investisseur se contente de toucher ses loyers. Attention, précisons tout de même que, contrairement à un bail meublé classique (d'une durée d'un an), l'investissement en résidence de service vous engage pour 9 ans.

Bon à savoir : l'achat d'un logement dans une résidence services permet de récupérer la TVA sur le prix du logement à condition de fournir au moins trois des quatre services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge et ménage.

Quel régime fiscal avec le LMNP ?

La fiscalité du LMNP est particulièrement avantageuse. Les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont considérés comme des revenus catégoriels (revenus locatifs). À ce titre, ils sont donc imposables à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Première chose à savoir : les revenus locatifs en LMNP ne constituent pas de revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La raison ? Les revenus fonciers s'appliquent uniquement aux recettes tirées des locations nues. Tandis que les BIC correspondent aux revenus issus des locations meublées. Les BIC sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les bailleurs et les professionnels qui perçoivent des BIC peuvent choisir entre deux régimes fiscaux pour l'imposition de ces revenus : le régime micro BIC et le régime réel.

Le régime micro BIC

Le régime micro-BIC s'applique par défaut aux BIC dont le montant annuel ne dépasse pas :

  • 170 000 € pour les pour les activités de commerce et de fourniture de logement (hôtels, chambres d'hôtes, gîtes ruraux, meublés de tourisme) ;
  • 70 000 € pour les prestations de services.

En outre, ce régime prévoit l'application automatique d'un abattement forfaitaire pour charges de :

  • 71 % du CA pour les activités d'achat-revente ou de fourniture de logement ;
  • 50 % du CA pour les activités de service.

... avec un minimum d'abattement de 305 €. Avec le régime micro-BIC, les recettes tirées du LMNP ne sont imposées qu'à 50% de leur montant.

Le régime réel

Le principe du régime réel est assez simple : contrairement au micro-BIC, qui prévoit un abattement forfaitaire de 50% pour charges, le régime réel permet de déduire la totalité des charges supportées dans le cadre de la location pour leur valeur réelle. Autrement, les dépenses effectivement supportées, à l'euro près. Il faut savoir qu'en plus, avec le régime réel en location meublée la liste des charges déductibles n’est pas définie, contrairement à celui de la location vide. 

De plus, les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien que vous pouvez déprécier chaque année, on parle d’amortissement.

Sur ce point, il est important de distinguer les dépenses réelles déductibles dans l’année civile (lors de la déclaration de revenus) des dépenses amortissables sur plusieurs années.

Dépenses réelles déductibles

Dépenses réelles amortissables

  • intérêt d’emprunt et assurance emprunteur
  • frais d’agence pour l’achat et frais de notaire 
  • frais d’agence 
  • primes d’assurances 
  • remplacement de petit électroménager
  • taxe foncière et CFE
  • charges courantes de copropriété hors travaux
  • travaux de rénovation (peinture, réfection de toiture, plomberie, électricité, etc.)
  • achat de mobilier et de gros électroménager

Faire de la LMNP au "réel" est particulièrement avantageux si vous supportez de lourdes charges dans le cadre de vos locations (travaux, entretien, rénovation, taxes, etc.). 

Comment reporter ses revenus issus de la LMNP sur sa déclaration de revenus ?

Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration complémentaire n° 2042 C PRO. Dans la rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles" (page 4) :

Attention : 

  • si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous devez obligatoirement déclarer votre revenu en régime réel.
  • si vous déclarez vos recettes au régime micro-BIC, vous devez les déclarer sans l'abattement forfaitaire de 50%. C'est l'administration fiscale qui se charge de calculer et d'appliquer le montant de cet abattement sur vos revenus.

Foire aux questions

Peut-on faire de la LMNP dans l'ancien ?

Le statut LMNP s'applique aussi bien dans l'immobilier neuf que dans l'ancien. Il est donc tout à fait possible de louer un bien ancien sous le statut LMNP. Les seules conditions à respecter étant de donner le bien loué meublé et de respecter les seuils de recettes fixés par le législateur.

Peut-on faire de la LMNP en SCI ?

En théorie, non. Même si les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des formes sociales qui permettent à leurs associés d'investir dans l'immobilier, elles ont l'interdiction d'exercer une activité de nature commerciale, et notamment la LMNP. À ce titre, le cumul du statut de SCI avec celui de LMNP n’est en principe pas possible. Cependant, la loi prévoit certaines exceptions. Les SCI peuvent bénéficier du statut LMNP dans la mesure où :

  • les revenus tirés de l'exercice de la location meublée respectent les seuils du statut LMNP ;
  • l’activité de LMNP n’est exercée par la SCI qu’à titre occasionnel.

Attention, lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI, celle-ci perd le bénéfice de l'imposition à l'impôt sur le revenu (et ses avantages) et doit s'assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Les taux d'imposition applicables sont alors de :

  • 28% jusqu'à 500 000 € ;
  • 31% au-delà de 500 000 €.
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