Pourquoi choisir l'investissement en LMNP en 2020 ?

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La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Contrairement à la location nue, les revenus tirés d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, ce qui allège la fiscalité. En outre, contrairement à une location classique, l'investissement en LMNP s'applique aux résidences étudiantes, de voyageurs d'affaires, aux résidences seniors ou encore de tourisme. Un large panel d'investissement qui fait de la LMNP un investissement à privilégier en 2020. Décryptage.

L'investissement en LMNP : définition

L'investissement en LMNP, c'est quoi ? Le statut LMNP existe depuis 1949. Il s'agit d'un dispositif permettant aux bailleurs ou aux propriétaires qui mettent en location un logement meublé (ou une partie de ce dernier) de bénéficier d'avantages fiscaux. Le LMNP n'étant pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, il peut s'appliquer à plusieurs locations. 

Cependant, il existe certaines conditions à respecter pour pouvoir prétendre au statut LMNP :

  • être un particulier / une personne physique (le LMNP ne s'applique pas aux personnes morales) ;
  • être propriétaire d'un bien immobilier en direct (pas de démembrement ni de SCPI) ;
  • ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives par an OU 50 % de vos revenus globaux ;
  • ne pas faire de la LMNP son activité principale ;
  • le bien immobilier détenu doit être à usage d'habitation ;
  • louer le bien avec le statut de Meublé.

Typiquement, un propriétaire qui met en location un appartement ou une chambre meublée pendant l'été sur une plateforme type Airbnb peut bénéficier du statut LMNP. Pour cela, il lui suffit de remplir le formulaire P0I (Déclaration de début d'activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante) et de le déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce. 

Pourquoi privilégier l'investissement en LMNP en 2020 ? Notre avis

La flat tax, un coup porté à l'assurance-vie

Avec l'assurance-vie, l'immobilier est le placement préféré des Français. Valeur refuge par excellence, la pierre est synonyme de sécurité, de durabilité. Pour de nombreux ménages, l'accession à la propriété reste une étape charnière dans la constitution de leur patrimoine. Or, le projet de Loi de Finances pour 2018 a sensiblement impacté la fiscalité des investissements immobiliers et mobiliers et, avec elle, la façon dont les particuliers vont envisager ou modifier leur mode d’investissement.

En effet, depuis le 1er janvier 2018, les revenus du capital ne sont plus imposés à l'impôt sur le revenu mais au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (PFU) aussi appelé « Flat Tax ». Si ce nouveau mode d'imposition est avantageux pour certains revenus comme les plus-values des valeurs mobilières et profite surtout aux tranches d’imposition élevées, c'est beaucoup moins le cas pour les gains de cession des contrats d'assurance vie. 

Le "couteau suisse de l'épargne" qui avait déjà perdu de son tranchant du fait de la baisse des fonds euros d'année en année (1,8% net de frais de gestion en 2018 en moyenne), a en plus subi une hausse de taxation avec le passage à la flat tax. Pour couronner le tout, les marchés financiers ont subi la vague coronavirus de plein fouet en 2020. Pour les épargnants dont une partie des capitaux était investie dans des supports "à risques", comme les fonds technologiques, le risque de perte en capital était bien réel.

L'immobilier classique : une fiscalité lourde et de nombreuses contraintes

Si les revenus fonciers ne sont pas concernés par la flat tax, ils demeurent cependant soumis à une fiscalité dissuasive. Fiscalité alourdie par l'augmentation des prélèvements sociaux de 1,7%. Une mesure qui a porté un coup à l'immobilier classique, déjà grevé par les problématiques liées au montage financier, à la gestion locative, à l'amortissement du bien, etc.

La LMNP : retour sur investissement garanti

Pour les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier sans forcément détenir un bien en direct, la LMNP apparaît comme une solution parfaitement adapté : les bailleurs peuvent mettre en location une partie de leur logement ou investir dans une résidence de services. Pour ceux qui souhaitent acheter un bien en vue de le louer, le recours au crédit permet de financer l'acquisition, et les mensualités sont partiellement amorties ensuite grâce aux loyers. Précisons qu'en location meublée, les biens se louent en moyenne 10% à 20% plus chers qu'en location nue.

Mais ce n'est pas tout, grâce à une fiscalité très avantageuse, les loueurs en meublé au réel (voir section suivante) pour déduire les charges de leur revenu imposable, mais également amortir le bien, le mobilier et les travaux.

Fiscalité du LMNP

Avec l'amortissement, la fiscalité est l'un des principaux avantages de la location meublée. Premièrement, les loyers perçus dans le cadre d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ces derniers concernent la location nue. 

Les BIC désignent les revenus tirés d'une activité indépendante à dominance commerciale, industrielle ou artisanale. Cette catégorie de revenus peut être imposée selon deux régimes fiscaux :

  • le régime micro-BIC avec lequel seule la moitié des recettes sont imposées (abattement forfaitaire de 50%) ;
  • le régime réel qui offre la possibilité de décompter des revenus locatifs le montant réel de vos charges et d'amortir, sous conditions, le mobilier, l'électroménager, ainsi que le logement.

Le choix du régime fiscal dépend du montant annuel des recettes locatives :

  • moins de 70 000 € : régime micro-BIC par défaut (régime réel possible sur demande) ;
  • entre 70 000 € et 238 000 € : régime réel.

Le loueur en meublé qui opte pour le régime réel peut non seulement déduire ses charges (taxes, primes d'assurance, copropriété, factures, intérêts d'emprunt, etc) de ses revenus locatifs, mais il peut amortir son bien (et ses composantes) grâce au mécanisme de ventilation. Les composantes de ventilation de la valeur du bien sont :

  • gros oeuvre
  • toiture
  • aménagements (décomposés entre aménagements intérieurs et extérieurs)
  • électricité
  • étanchéité
  • terrain

C'est ce mécanisme d'amortissement qui permet de réduire, voire de supprimer carrément, l'imposition des revenus locatifs en LMNP.

Dans quoi investir en LMNP ?

L'investissement en LMNP offre un large panel d'investissements. Outre sa résidence principale et secondaire, il est possible d'investir dans ce qu'on appelle les résidences de services :

  • résidences étudiantes ;
  • résidences de voyageurs d'affaires (type Appart'hôtels ou Appart'City) ;
  • résidences seniors ;
  • résidences de tourisme.

Si 2020 n'est peut-être pas la meilleure année pour un investissement LMNP dans le tourisme, les résidences étudiantes et seniors sont fortement recherchées par les investisseurs. Très stables niveau prix, les EHPAD et résidences étudiantes ne connaissent pas la crise. Ces immeubles meublés tout équipés séduisent les locataires, qui bénéficient non seulement d'un logement prêt à l'accueil, mais également, selon les structures, d'un panel de services dédiés (petit-déjeuner, laverie, salle de sport, Wifi, etc.). 

Cependant, attention, car si la LMNP en résidence de service offre des rendements très attractifs, il faut rester vigilants face aux offres "trop belles pour être vraies". À plus forte raison dans le neuf, car il n'existe absolument aucun moyen de vérifier les rendements des années précédentes et l'efficacité de la gestion.

Quelle rentabilité avec la LMNP ?

Premier critère des investisseurs qui cherchent un placement : la rentabilité. En LMNP, il convient de bien distinguer la rentabilité brute et nette.

La rentabilité brute

La rentabilité brute est un indicateur fiable pour identifier les performances d'un investissement. Elle est déterminée par le quotient entre :

  • le montant des loyers annuels (hors charges) ;
  • et le prix d’acquisition du bien.

Pour calculer la rentabilité brute, on divise donc le total des loyers annuels par le prix d'acquisition du bien, et on multiplie le résultat par 100. C'est ainsi qu'on obtient la rentabilité brute en pourcentage.

Prenons un exemple : un bien acquis pour 200 000 €, qui permet à son bailleur de générer 12 000 € de loyers annuels : (12 000 / 200 000) x 100 = 6% bruts.

La rentabilité nette

Cela dit, calculer le rendement brut d'un investissement ne suffit pas à évaluer réellement sa performance, car cet indice ne tient pas compte des charges et frais liés à l'exploitation du bien. Pour cela, il faut calculer la rentabilité nette, c'est-à-dire la rentabilité brute diminuée :

  • des charges ;
  • des primes d'assurance ;
  • des taxes et impôts ;
  • des frais de notaire ;
  • des intérêts d'emprunts ;
  • des dépenses d'entretien, de rénovation et de (re)mise aux normes du bien.

Avant d'investir, il faut considérer toutes les charges liées à l'exploitation d'un bien. C'est seulement ainsi que l'on peut calculer la rentabilité réelle d'un investissement locatif.

Foire aux questions

Peut-on déduire les frais de restaurant en LMNP ?

Tout dépend du contexte, et du régime fiscal choisi. Au régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes locatives tout ce qui rentre dans vos charges et dépenses supportées dans le cadre de la location. C'est par exemple le cas si vous invitez un notaire à dîner au restaurant dans le cadre d'une promesse de vente ou votre expert-comptable.

Vaut-il mieux réaliser un investissement LMNP dans l'ancien ou dans le neuf ?

L'investissement en LMNP est éligible dans l'ancien comme dans le neuf. À choisir entre les deux, on notera qu'à emplacement et surface équivalente, le prix au m² sera plus intéressant dans l'ancien que dans le neuf. Ce qui offrira un rendement net plus élevé mais, en contrepartie, le bailleur supportera des charges et des travaux plus lourds, et aura sans doute plus de difficultés pour chercher un bien dans l’ancien. Aussi, pour minimiser les risques, on privilégiera un investissement dans le neuf (ou en VEFA).

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