Comprendre la fiscalité du LMNP en 5mn

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Sommaire de l'article

La Location Meublée Non professionnelle (LMNP) est un dispositif défiscalisant qui permet aux loueurs en meublés de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment grâce à l’amortissement. Pour mémoire, le statut LMNP est l’une des plus vieilles niches fiscales en France, et l’une des plus accessibles aux particuliers. Pour autant, la fiscalité du LMNP demeure assez opaque pour bon nombre de Français : entre l’amortissement, la TVA, le micro-BIC, les conditions de location, la déclaration. À vos montres (ou smartphones) : on vous résume la fiscalité du LMNP en 5mn.

Location Meublée Non professionnelle : c’est quoi ?

L’acronyme LMNP désigne aussi bien l’action de louer en meublé que la personne qui la fait. On parle aussi de statut LMNP pour désigner les propriétaires bailleurs qui louent sous ce régime. Le statut LMNP est défini par l’article 155 IV du CGI, et s’applique à toute personne physique (particulier) mettant en location un bien (ou une partie de ce bien) meublé, et dont les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an OU 50 % de ses revenus globaux. Enfin, la LMNP doit être exercée à titre occasionnel : elle ne peut représenter la principale source de revenus du loueur. Auquel cas, on ne parle plus de LMNP, mais de LMP (Location Meublée Professionnelle).

Typiquement, un propriétaire qui met en location saisonnière son logement (ou un de ses logements) sur une plateforme type Airbnb bénéficie du statut LMNP (si ses revenus sont inférieurs au seuil défini). L’investissement en LMNP est éligible aussi bien dans l’immobilier neuf qu’ancien. N’étant pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, un propriétaire peut louer sous ce statut plusieurs biens.

Le saviez-vous ? Le LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales françaises : sa création remonte à 1949.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Il suffit pour cela de remplir le formulaire Cerfa n° 11921*05 ou P01 « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante ». Et de l’adresser ensuite au greffe du tribunal de commerce. Ce formulaire LMNP est téléchargeable depuis le site www.impots.gouv.fr

Louer en tant que LMNP : conditions et seuils

Le statut LMNP est très accessible, car il est possible de mettre en location une partie de son propre logement, ou d’investir dans des très petites surfaces (studios, chambre étudiante, etc.). Cela dit, plusieurs conditions sont à respecter :

  • le loueur en meublé doit déposer une demande de statut auprès du greffe du tribunal de commerce ;
  • les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
  • l’activité doit être exercée à titre occasionnel.

Fiscalité du LMNP : BIC ou revenus fonciers ?

Concernant les revenus tirés de locations meublées, ils ne sont pas considérés fiscalement comme des revenus fonciers (uniquement pour les locations vides), mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, au regard de l’administration fiscale, la location meublée apparaît comme une prestation de service, et donc une activité commerciale. Si le propriétaire met en location un logement meublé, il doit alors déclarer des revenus fonciers. En revanche, il perd le bénéfice du statut LMNP.

Pour être considéré comme « meublés » au regard de la loi, le bien doit répondre à certains critères de décence et être équipé avec un minimum d’ameublement :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement 

Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :

  • les maisons et appartements meublés ;
  • les résidences hôtelières, de tourisme ;
  • les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
  • les maisons de retraite ;
  • les résidences de services (étudiants, seniors, tourisme, voyageurs d’affaires).

Régime fiscal du LMNP : le micro-BIC

C’est le régime le plus simple… et le moins avantageux. Le régime micro-BIC s’applique dès lors que les recettes locatives ne dépassent pas 70 000 € par an. Ce seuil englobe les loyers perçus au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année civile. Il ne tient pas compte des autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC, BNC, etc.). Sous le régime micro-BIC, le loueur en meublé n’a pas la possibilité de déduire ses charges. En revanche, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % à retrancher à son revenu imposable.

Calcul du bénéfice imposable avec le régime micro-BIC

Pour calculer le bénéficie imposable du LMNP au régime micro-BIC, on applique une réduction forfaitaire de 50 % au montant total des recettes annuelles (loyers + charges + recettes accessoires). Cette réduction correspond, théoriquement, aux charges et dépenses supportées dans le cadre de la location. Le loueur en meublé n’a pas la possibilité de déduire aucune de ses charges en plus de cet abattement. Une fois le résultat obtenu, l’administration fiscale va l’ajouter aux autres revenus du foyer et soumettre le tout au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Déclarer ses revenus issus de la LMNP sous le régime micro-BIC

L’avantage du régime micro-BIC, c’est que sur le plan fiscal, les démarches sont relativement simples : un seul formulaire à remplir, le formulaire 2042 C PRO. Si vous déclarez vos revenus sur papier, remplissez l’imprimé annexe Cerfa n° 11222*22. Si vous déclarez en ligne, sur impots.gouv.fr, cochez la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » à la page de sélection des rubriques.

Important : lorsque vous déclarez vos revenus LMNP sous le régime micro-BIC, c’est l’administration qui calcule le montant de l’abattement forfaitaire. Vous devez donc déclarer la totalité de vos recettes annuelles, sans la réduction forfaitaire de 50 %

Les obligations comptables avec le régime micro-BIC

Le bailleur doit obligatoirement tenir un livre de recettes, ainsi qu’un livre d’achats.

Régime fiscal du LMNP : le régime réel

Plus complexe que le micro-BIC, le régime réel est aussi bien plus avantageux sur le plan fiscal. En effet, au lieu d’un abattement forfaitaire, le loueur en meublé a la possibilité de calculer et déduire lui-même les charges et dépenses supportées dans le cadre de la location. Le régime réel s’applique d’office dès que les revenus locatifs dépassent 70 000 € par an, mais il est possible d’en bénéficier sous ce seuil, au lieu du régime micro-BIC, sur demande. Attention ceci dit, car cette décision est irrévocable.

Calcul du bénéfice imposable avec le régime réel

Le bénéfice imposable au régime s’obtient en retranchant aux recettes locatives l’ensemble des charges et frais afférents à l’activité de location. À savoir :

  • les factures d’entretien et de réparations ;
  • la taxe foncière ;
  • les frais d’assurance ;
  • les frais de gestion ;
  • les honoraires de l’expert comptable ;
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
  • les factures et abonnements adressés au bailleur (EDF, Internet, téléphone fixe, gaz, etc.) ;
  • les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance ;
  • les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux ;
  • les provisions pour risques.

Pour calculer le bénéfice taxable, on additionne le total des charges et amortissements, qu’on soustrait ensuite au total des loyers, des provisions pour charges et des recettes accessoires. Il peut en résulter un bénéfice ou un déficit. C’est cette déduction fiscale qui permet ensuite au bailleur de réaliser un amortissement de son bien.

Déclarer ses revenus issus de la LMNP sous le régime réel

Il existe deux régimes réels : normal et simplifié. La plupart des loueurs en meublé sont assujettis au second. La différence entre les deux se fait au niveau des obligations comptables. Pour déclarer ses recettes LMNP au régime réel, il faut commencer par remplir une déclaration de résultat sur le formulaire 2031 et ses annexes :

  • déclaration 2033-A : bilan simplifié
  • déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié
  • déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values
  • déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoires et déficits reportables
  • déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée

Le tout est à enregistrer ensuite auprès du service des impôts des entreprises (SIE) en ligne. Le loueur en meublé peut effectuer lui-même cette démarche ou bien passer par un expert-comptable. Le résultat final doit être reporté dans la déclaration de revenus 2042 C PRO.

Les obligations comptables avec le régime réel

Elles sont plus nombreuses et complexes qu’avec le régime micro-BIC :

  • un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice ;
  • un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques ;
  • un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values ;
  • un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
  • un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice.

Quel régime choisir avec le LMNP ? Notre avis

S'il est plus contraignant sur le plan fiscal, le régime réel s'avère plus avantageux dans 80% des cas. En effet, il n'est pas rare que, dans le cadre d'une location meublée, le total des charges et amortissements déductibles dépasse l'abattement forfaitaire de 50%.  

Foire aux questions

Comment récupérer la TVA avec la LMNP ?

Un bailleur qui investit dans une résidence de services peut récupérer la TVA si la résidence dans laquelle il investit propose au moins 3 des 4 services suivants : accueil, petit-déjeuner, ménage et fourniture de literie.

Peut-on faire de la LMNP en indivision ?

En immobilier, on parle d’indivision lorsqu’un bien est détenu par plusieurs personnes, à la suite d’une succession ou d’une donation par exemple. Il est tout à fait possible de louer un meublé en indivision, sous le statut LMNP, à condition de le déclarer au régime réel (et non au micro-BIC).

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