Acheter un logement pour le louer, c’est construire un patrimoine durable. C’est aussi payer moins d’impôts grâce à une myriade de dispositifs : Loi Pinel, résidences services en location meublée, loi Malraux, loi Cosse monuments historiques, LMNP et bien d'autres encore. D'ailleurs, ce type d'investissement ne concerne pas que le neuf : la défiscalisation dans l'immobilier ancien séduit de nombreux épargnants. Comment défiscaliser dans l'immobilier ? Quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière en 2018 ? Comment défiscaliser les revenus locatifs ? 

 

Défiscalisation immobilière : définition, fonctionnement et avantage

patrimoine immobilier
La défiscalisation immobilière : se constituer un patrimoine

Sur le papier, le principe est simple : les particuliers intéressés achètent ou font construire un bien immobilier en vue de le louer. Selon le dispositif choisi, la durée et les modalités de location peuvent varier, notamment en ce qui concerne les plafonds de loyers, de ressources des locataires, la zone géographique et le type de bien. Contrairement à d'autres secteurs, la défiscalisation immobilière a l'avantage d'offrir aux investisseurs un large éventail de possibilités, ce qui est plutôt rare en France.

►Lire aussi Petit précis des anciennes lois de défiscalisation immobilière

Vous pouvez par exemple choisir la réduction d’impôts Pinel dans le neuf. Initialement prévu pour être supprimé en 2017, ce dispositif a été prolongé de quatre ans par la loi de finances pour 2018. Cette option est aussi ouverte à l'immobilier ancien et aux départements d'Outre-Mer si le neuf ne vous tente pas ou si vous souhaitez quelque chose de plus dépaysant.

Autres options intéressantes : miser sur la location meublée en résidences services type LMNP ou encore optimiser votre location vide dans l'ancien grâce aux déficits fonciers. Vous pouvez aussi vous tourner vers des mécanismes moins connus, comme les lois Malraux et monuments historiques ou encore l’usufruit locatif, un mécanisme basé sur le démembrement de propriété.

Quel que soit votre choix, le fonctionnement est le même : en échange de l'acquisition et de la mise en location du bien, le propriétaire bailleur se voit appliquer une réduction d'impôt sur le revenu pendant toute la durée de la période de location. De cette manière, tout le monde y trouve son compte : les contribuables peuvent défiscaliser d’une part, le marché de l’immobilier repart à la hausse et les entreprises de rénovation font des bénéfices.

Au terme de cette période, trois options se présentent pour le propriétaire.

  • revendre le bien
  • continuer de louer le bien
  • investir le bien pour son usage privé

Défiscalisation immobilière : les meilleurs placements 2017 / 2018

Comme dans beaucoup de domaines, la question n'est pas tant "quel est le meilleur investissement" mais "quel est le meilleur investissement pour vous". Il n’y a pas un ou des meilleurs placements mais des placements adaptés selon vos objectifs, votre budget et votre situation.

Les lois Pinel et Malraux : un capital et un bien pour l'avenir

conseiller gestion de patrimoine
Avant d'investir, pensez aux conseillers en gestion de patrimoine

Mesure phare du gouvernement en matière de défiscalisation, la loi Pinel propose plusieurs durées pour la location ; 6, 9 ou 12, accompagnées de réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur du bien. Un avantage fiscal tentant, mais il ne faut pas oublier un élément essentiel : il s’agit avant tout d'une opération immobilière. Investir en Pinel, c'est se constituer un capital, à condition de se poser les bonnes questions : combien vaudra le bien dans 10 ans ? L'emplacement est-il suffisamment attractif ? Quelles sont les variations du marché ? Comment fixer le montant des loyers ? 

Idem pour la loi Malraux, qui permet d'investir sur des biens de caractère et des monuments historiques situés dans le cœur historique des villes. En effet, le but premier du dispositif Malraux est de permettre la réhabilitation d’immeubles situés dans un périmètre préservé (secteur sauvegardé) ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP). Pour inciter les épargnants à sauver le patrimoine, l'avantage fiscal est de taille : de 22% ou de 30% du montant des travaux éligibles en réduction d'impôts, avec un plafond annuel de 100.000€ de travaux. 

Compte tenu de la complexité de ces dispositifs, le mieux est encore de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine, qui sera vous conseiller et vous guides vers les placements les mieux adaptés.

La location meublée : un revenu complémentaire et un capital disponible

Contrairement au meublé de tourisme, dont les grandes villes sont saturées et qui fait l'objet d’un encadrement de plus en plus strict, la location meublée traditionnelle permet de combiner une bonne rentabilité avec des avantages fiscaux, particulièrement intéressants. Grâce au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les propriétaires sont, en effet, taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d’un abattement fiscal de l’ordre 50 %. En fonction de leurs charges, ils peuvent opter pour le régime réel d'imposition.

Présentation du LMNP en vidéo

Les loyers perçus grâce à la location meublée sont de 10 à 20 % supérieurs à un bien équivalent loué nu. Par ailleurs, le renouvellement de locataires est souvent moins élevé (les baux dans un meublé durent un an) que dans le tourisme, ce qui permet une réduction significative des dépenses de rénovation et d'entretien. Le caractère meublé permet de toucher une cible relativement large : étudiants, touristes, hommes / femmes d'affaires, etc. Si les revenus touchés avec la location dépassent 70 000 €, le propriétaire obtient alors de Loueur en Meublé Professionnel.

Les SCPI et l'achat en démembrement de propriété : un complément de revenus futur et des liquidités

Votre situation financière actuelle est stable, voire croissante, mais vous cherchez à sécuriser votre avenir avec un complément de revenus ? Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un bon investissement : vous restez ainsi propriétaire de la nue-propriété des parts tout en minimisant les risques en cas de baisse des loyers. En effet, les SCPI achètent régulièrement des actifs immobiliers (immeubles, hôtels, commerces, bureaux, etc.), ce qui permet, si un secteur géographique ou d'activité rencontre une période de crise, de se rattraper sur les autres. Il existe toutes sortes de SCPI :

En 2017, la collecte nette globale des SCPI d'entreprise a atteint un nouveau record annuel avec plus de 6 milliards d'euros (+15% par rapport à 2016). Ce produit d'épargne immobilière affiche des rendements pouvant atteindre les 5%.

Comment défiscaliser les revenus locatifs ?

défiscaliser revenus fonciers
Bailleurs : optimiser votre déficit foncier !

Dès lors que vous mettez une chambre, un studio ou encore une résidence secondaire en location, vous touchez des revenus fonciers, qui correspondant à la somme des loyers perçus moins les charges supportées. Ces revenus doivent être déclarés à l'administration fiscale (formulaire 2044) car ils sont imposables, au même titre que les revenus courants. Cependant, certaines charges et frais peuvent être déduits du montant, afin de faire baisser un peu la note, il s'agit :

  • des provisions pour charges de copropriété
  • des primes d'assurance
  • des frais de gestion
  • des intérêts d’emprunts
  • des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
  • des charges récupérables (que vous avez supportés à la place de vos locataires)

Foire aux questions

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

travaux de rénovation
Les travaux d'isolation : un crédit d'impôt spécial !

La défiscalisation avec les travaux de rénovation en location est possible, mais seuls certains types de travaux sont éligibles. C'est le cas pour les "travaux de réparation et d'entretien" :

  • les dépenses de matériel 
  • les DPE et autres diagnostics obligatoires (plombs, thermites, amiante)
  • la réfection des plafonds, planchers, escaliers
  • le remplacement de canalisations et éléments de radiateurs
  • le remplacement de la chaudière
  • l'installation de cuisine aménagée
  • la remise en état de l'installation électrique

Mais aussi pour les "travaux d'amélioration". Cette seconde catégorie regroupe les travaux visant à améliorer le confort d'un immeuble ou à l'adapter aux conditions modernes. Il s'agit notamment de :

  • l'agrandissement des fenêtres
  • la reprise des fondations
  • la réfection du trottoir attenant à la propriété
  • la réparation de la toiture sur un immeuble 
  • la réfection de toute l'installation électrique

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Les statuts Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) se ressemblent sur la forme, mais pas sur le fond. La principale différence concerne la gestion des éventuels déficits. En LMP, ils s’imputent sur le revenu global, mais pas en LMNP. Avec ce dernier, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même type. Dans tous les cas, le déficit peut être reporté sur 10 ans.

Autre différence : les revenus enregistrés sous le statut LMNP entrent dans l’assiette de l’Impôt Sur la Fortune. Sous le statut LMP, ils en sont exonérés, car considérés comme des biens professionnels.

Enfin dernier point ; les plus-values de cessions. Sous le régime LMNP, elles sont imposées au même titre que les particuliers. Avec le statut LMP, le traitement est plus favorable : les plus-values de cession bénéficient d’une exonération totale si les recettes locatives ne dépassent pas 90 000 € HT sur les deux années précédentes. Si les recettes se situent dans une fourchette comprise entre 90 000 euros et 126 000 € HT, l’exonération est partielle. Au-delà de cette somme, elles sont imposées à 100%.

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