Les projets immobiliers sont réputés pour être une étape compliquée pour les investisseurs. Ces projets sont parfois jugés piégeux car il difficile de prendre en compte tous les paramètres. En effet, la plupart des gens oublient certains frais dans leur enveloppe immobilière. Pour ne pas vous tromper dans vos calculs il vous faudra prendre en compte dans vos frais de construction et d'investissement, les frais annexes. Ces frais sont, par définition, des charges qui se greffent à votre investissement immobilier. Ce sont donc des frais à prévoir lors de l'achat de votre appartement, maison, immeuble ou terrain. Ces charges peuvent être des frais de pré-acquisition ou de post-acquisition. Quels charges annexes sont à prendre en compte ? Quels frais sont déductibles d'impôt ? Lesquels ne le sont pas ? TacoTax répond à vos questions.
Les frais annexes de pré-acquisition
Les frais de notaire
Les frais de notaire font parties des frais annexes que vous êtes le moins susceptible d'oublier lors de l'acquisition de votre bien immobilier. En effet, les frais d’achat d’un bien immobilier sont majoritairement composés de taxes dont les frais de notaires. Ces frais de notaires, sont collectés par votre notaire pour être reversés à l’État.
Les frais de notaire dépendent :
- de votre bien : neuf, location, terrain
- du département de votre bien
- du prix d'acquisition du bien
- du montant du mobilier
Bien qu'elles soient collectées pour l'État, ces taxes ont gardé le nom de "taxe de notaire". Des simulateurs en ligne vous permettent de connaître le montant approximatif des frais de notaire, et vous recommandent même des notaires qui vous permettront d'avoir des avantages économiques.
►Lire aussi : Le statut Loueur en Meublé Professionnel
Les frais liés à votre crédit immobilier
Sauf si vous disposez d'un héritage ou d'une grande fortune vous aurez recours à une demande de prêt. Presque toutes les transactions immobilières se font via un crédit immobilier. Ce crédit génère des frais liés au remboursement de votre prêt. La souscription d’un crédit vous engage en effet auprès de votre organisme de prêt.
Vous devrez ainsi payer :
- les frais de dossier bancaire (si vous avez recours à une banque pour votre prêt)
- vos intérêts d’emprunt
- les mensualités de paiement du prêt
- l'assurance de prêt
- la garantie de crédit
Il est à noter que vous pourrez renégocier par la suite votre assurance de prêt et vos intérêts d'emprunt notamment. Vous pouvez même faire des demandes de crédits d'impôt pour ces assurances.
Les taxes d'acquisition de votre bien
Lors de l'achat de votre bien, les taxes d'acquisition sont différentes selon la nature du bien.
Vous serez prélevé(s) en moyenne de :
- 5 % : pour les logements anciens (du fait de la taxe départementale de publicité foncière, de la taxe communale et des frais d’assiette et de recouvrement)
- 5 % : pour les terrains
- 21 % : pour les logements neufs en incluant la taxe de vente
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Les frais post-acquisition
Les charges de déménagement
L'étape du déménagement n'est pas à négliger non plus si vous investissez dans un logement pour votre bien personnel. Les frais de déménagement peuvent varier considérablement selon la société à laquelle vous faites appel. Si vous procédez à un petit déménagement, vous pouvez faire appel à des proches. Cependant, si vous avez beaucoup de biens ou des biens rares et fragiles, optez pour un déménagement avec des professionnels. Nombreuses sont les enseignes qui proposent ce service tels que les Déménageurs Bretons, Les Gentlemen du Déménagement et bien d'autres. Vous pouvez même obtenir des devis gratuits selon les entreprises.
Les impôts locaux
Des impôts locaux sont à prendre en compte lors de votre investissement.
Il y en a 6 principaux :
- la taxe d'habitation
- la taxe d'habitation sur les logement vacants (THVL)
- la taxe foncière
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- la taxe sur les résidences mobiles
- l'impôt local de l'étudiant : l'étudiant doit s'acquitter de cet impôt lorsqu'ils résident dans un logement universitaire du CROUS
Les montants sont variables en fonction des municipalités. Vous pouvez user de simulateurs pour estimer ces impôts locaux. Si vous avez plus de 60 ans, vous pouvez être exonéré(e) de la taxe d'habitation. Cette exonération porte sur votre résidence principale. En outre, si vous avez plus de 75 ans, une exonération d'impôt s'applique sur votre taxe foncière, en résidence secondaire.
Les frais d’assurance
Votre banquier ne peut pas vous obliger à prendre une assurance MRH (multirisque-habitation) lorsque vous signez le crédit. Cette assurance peut être contractée pour les résidences principales comme secondaires. Cependant, cette assurance est recommandée pour prévenir les incidents tels que les incendies, et autres sinistres extrêmement destructeurs. Pour protéger votre acquisition, TacoTax vous recommande de souscrire à ce type d'assurance. Elles vous permettront en outre d'acquérir l'esprit léger !
Les frais de réparation des propriétaires
Des frais propres aux propriétaires sont à prendre en compte. Chaque année le propriétaire doit payer une taxe foncière ainsi qu'une taxe d'habitation. En outre, il doit veiller à effectuer des travaux et des remises aux normes. Ces travaux d'entretien et de réparations peuvent être déductibles d'impôt. Ce sont des travaux nécessaires pour maintenir en état un immeuble et garantir une sécurité pour les résidents.
Les travaux déductibles d'impôt sont liés :
- à la réfection des peintures extérieures, des planches
- à la remise en état des conduits de fumée
- à la réparation de la toiture
- au remplacement par un appareil du même type d'une chaudière ou d'un appareil sanitaire vétuste
- la réparation d'un ascenseur
Les travaux de réparation et d'entretien concernant les bâtiments d'exploitation des propriétés rurales sont déductibles dans les mêmes conditions.
►Lire aussi : Faire du déficit foncier pour réduire vos impôts
Les propriétés rurales : quelles déductions ?
Certains travaux sont déductibles d'impôts pour votre propriété rurale. Il y a 3 types de travaux éligibles à cette déduction mais ils sont soumis à conditions.
| Quels travaux ? | |
|---|---|
Les travaux destinés à adapter la propriété aux conditions modernes d'exploitation | À condition qu'ils ne soient pas de nature à entraîner un accroissement de la valeur de la propriété. Il doit s'agir par exemple de travaux d'électrification, d'installation de bassins, portant sur les pompes à eau, les clôtures, les fosses, etc. |
| Les travaux de construction d'un nouveau bâtiment d'exploitation | À l'exclusion de travaux portant sur les équipements. Ces travaux doivent remplacer un bâtiment de même nature, vétuste ou inadapté. Ces travaux de construction ne doivent pas entraîner une augmentation des fermages |
| Les dépenses d'amélioration et de construction | Ces dépenses s'incorporent aux bâtiments existants |
Les réparations locatives déductibles
Les dépenses de réparations locatives ne sont déductibles que lorsqu'elles sont :
- rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure
- engagées avant l'installation du locataire, en vue de faciliter la location
À défaut, les dépenses de réparations locatives peuvent, le cas échéant, être déduites, au titre des charges locatives non récupérées au départ du locataire.
Les réparations locatives non déductibles
Dans les parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif, ne sont pas déductibles :
- jardins privatifs : entretien des allées, pelouses, massifs, bassins et piscine, taille des arbres, réparation des mobiles d'arrosage, etc. ;
- auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des autres végétaux ;
- descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits.
Dans les ouvertures intérieure et extérieures, ne sont pas déductibles :
- sections ouvrantes telles que les portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ;
- vitrages réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées ;
- dispositifs d'occultation de la lumière tels que les stores et jalousies ;
- serrures et verrous de sécurité : graissage, remplacement des petites pièces, etc. ;
- grilles : nettoyage et graissage, remplacement des boulons, etc.
Dans les parties intérieures, ne sont pas déductibles :
- plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien de propreté, remplacement d'éléments ;
- parquets, moquettes et autres revêtements de sol ;
- placards et menuiseries : plinthes, baguettes et moulures.
Dans les installations de plomberie, ne sont pas déductibles :
- canalisation d'eau : dégorgement et remplacement des joints et de colliers ;
- canalisation de gaz : entretien des siphons, robinets, etc. ;
- fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange ;
- éviers et appareils sanitaires ;
- chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : clapets, joints, nettoyage des corps de chauffe.
Dans les équipements électriques, ne sont pas déductibles :
- remplacement des interrupteurs ;
- prise de courant ;
- coupe-circuit, fusibles ;
- réparation ou remplacement des baguettes ou gaine de protection.
Parmi les autres équipements, ne sont pas déductibles :
- entretien courant et menues des réparations d'appareils : les réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, etc. ;
- ramonage des circuits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation ;
- hottes aspirantes ;
- menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets.
Pour aller plus loin avec la défiscalisation immobilière :
- La défiscalisation en LMNP : un dispositif vraiment attrayant ?
- Les SCPI et vos impôts : l'investissement qui vous veut du bien !
- Défiscalisation Malraux : faut-il passer par une SCPI ?
- La loi Scellier sur les investissements locatifs
- La loi Censi-Bouvard : investir dans les résidences de service
- Réduisez votre impôt en investissant via des Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
- Défiscalisation : les lois Malraux
- Petit précis des anciennes lois de défiscalisation immobilière