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Vous venez d’investir dans un immeuble ancien ? Félicitations ! Cependant, lors de l’investissement dans un bien immobilier ancien, la question de l’économie se pose souvent comme une nécessité. Les frais de rénovation (voire de réhabilitation) engendrés peuvent en effet constituer un frein à votre ambition ! Pas de panique, il existe des moyens de tempérer ces coûts grâce aux dispositifs de défiscalisation propres à l’immobilier ancien. Dans cet article, nous vous expliquons comment défiscaliser dans l'ancien en 2018.

 

Pourquoi choisir l'ancien pour défiscaliser ?

avant après
Le neuf ou l'ancien pour défiscaliser ?

En France, quand on entend défiscalisation immobilière, on a de suite en tête des immeubles flambants neufs et des dispositifs comme la loi Pinel. En effet, la plupart des niches fiscales immobilières ont été conçues afin de soutenir le marché immobilier et pousser les épargnants à investir dans le neuf. Il faut dire que les logements neufs possèdent de nombreux avantages non négligeables pour leurs occupants : performance énergétique, logement aux normes PMR, absence de rénovation présumée, isolation thermique et acoustique, etc. 

À défaut de pouvoir proposer ces atouts (même si bon nombres de logements anciens présentent une étiquette énergétique très correcte), l’immobilier ancien présente cependant de nombreux avantages et s’avère même souvent une meilleure décision d’investissement.

Pour investir en centre-ville, visez l'ancien

Qui dit ancien dit centre-ville, du moins dans la quasi-totalité des grandes villes (les plus recherchées par les locataires). Là où les logements neufs sont souvent construits en périphérie, les maisons et appartements anciens sont situés à proximité des commerces, écoles, et transports. Un  avantage qui n’a pas de prix et vous évite la vacance locative, tant redoutée des propriétaires bailleurs. Si vous choisissez d'investir dans l'ancien pour louer, 

Des prix plus compétitifs

Ensuite, l’ancien est souvent plus abordable que le neuf, avec un prix au mètre carré moins élevé (de 20% à 30% en moyenne en France métropolitaine). S'il est souvent nécessaire d'effectuer des travaux de remise en état, dites-vous que ces travaux sont une opportunité pour créer une forte plus-value, défiscaliser et pérenniser votre bien. D'ailleurs, les travaux de rénovation et de réparation effectués en location peuvent être déductibles des revenus fonciers (via le déficit foncier).

►Lire aussi :  Que peut-on défiscaliser dans une résidence secondaire ?

Défiscalisation dans l'immobilier ancien : feu vert pour les meublés 

La location meublée dans l'ancien est possible grâce aux statuts Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ces dispositifs permettent aux contribuables propriétaires qui ne savent pas trop comment défiscaliser dans l'immobilier de mettre en location leur logement (ou une partie), d'investir dans les résidences étudiants ou de services. Les loyers perçus sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et donc bénéficient d'un abattement de 50% avec le régime micro-foncier pour le LMNP. Pour le LMP, de nombreuses charges sont déductibles des recettes annuelles.

Loi Malraux ancien

Les conseils d'investissement dans un immeuble ancien
La loi Pinel ancien : tout le charme du passé

Le dispositif Malraux ancien concerne la restauration de biens se trouvant dans :

• Une zone protégée ou

• Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Si votre bien se trouve dans une zone protégée, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30% du coût total des travaux. Dans le cas où votre bien ancien se trouve dans une ZPPAUP, cette réduction tombe à 22%. Notez bien cependant que les frais de travaux réductibles sont plafonnés à 100 000€.

Attention ! Seuls certains types de dépenses de rénovation seront pris en compte dans le calcul de votre réduction d’impôt. Veillez bien à ce que les dépenses que vous comptez engager dans la rénovation soient comprises dans cette loi.

Les épargnants intéressés par ce dispositif peuvent investir directement ou en achetant des parts de SCPI Malraux.

Loi Pinel dans l'ancien

Alternative au Pinel neuf, cette loi permet de coupler investissement locatif ancien et défiscalisation en 2018. Vous voulez investir dans un bien ancien nécessitant des travaux lourds afin de le réhabiliter ou le transformer ? Ce dispositif est fait pour vous !

Deux types de biens sont concernés par cette loi :

• les locaux d’activités (commerce, bureaux, etc.) qui vont être transformés en locaux d’habitation

• les logements considérés comme étant indécents ou insalubres qui doivent subir des travaux lourds dans le but de les réhabiliter en bien neuf

Vous devez néanmoins obtenir un label énergétique HPE rénovation ou BBC rénovation après les travaux pour bénéficier de cette loi. De plus, le bien doit obligatoirement être mis en location et vous devez respecter un plafonnement précis du loyer demandé. Vous pouvez dans ce cas profiter d’une réduction d’impôts de 21% du montant de l’investissement. Notez que ce dernier est plafonné à 300 000 euros, tout investissement supérieur à ce montant ne sera pas couvert par la loi Pinel.

Comme avec la loi Malraux, le dispositif Pinel est ouvert aux contribuables seuls, en couple, mais également qui investissent par le biais d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Loi Cosse ancien

Ce dispositif vous concerne si vous désirez louer votre bien ancien par un conventionnement avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour le secteur intermédiaire, social ou très social.

Pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation, vous devez louer votre bien non meublé pendant 6 ans minimum voire 9 ans si des travaux sont subventionnés par l’ANAH. Le logement doit se situer dans les zones A, A bis, B1 ou B2 de la loi Pinel. En outre, vous devez respecter un plafonnement des loyers ainsi que des ressources de vos locataires. Ces plafonds seront prochainement fixés par décret.

En contrepartie, vous bénéficierez d’une déduction de vos loyers sur votre revenu foncier imposable. Le taux de cette déduction dépend d’une part de la zone dans laquelle se trouve le logement, et d’autre part il dépend du secteur social de vos locataires. Voici vos avantages :

   Zones A bis, A et B 1 Zone B 2 Zone C
 Loyer intermédiaire 30 % 15 % X
 Loyer social 70 % 50 % X
 Loyer très social 70 % 50 % X
Intermédiation locative 85 % 85 % 85 %

Notez bien cependant que le dispositif Cosse ancien est non cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation. Il est également non applicable avec le régime fiscal micro-foncier et le logement ne peut être loué à un membre de votre foyer fiscal.Si votre logement est loué à un organisme public ou privé ayant pour but de loger des personnes défavorisées, votre taux de déduction sera de 85%.

Loi des Monuments Historiques

La déduction des frais de travaux dans l'immobilier ancien
Les Monuments Historiques 

La restauration de biens classés aux monuments historiques vous permet une défiscalisation totale des frais engendrés pendant la restauration. Datant de 1913, cette loi comporte plusieurs avantages fiscaux :

• Une déduction du coût des travaux de votre revenu global imposable sur l’ISR

• Le calcul de l’avantage fiscal n’est pas plafonné

Cependant, les conditions imposées pour bénéficier de cette défiscalisation sont drastiques :

• Votre bien doit être classé ou inscrit aux Monuments Historiques.

• Vous devrez vous engager à le conserver pendant 15 ans à partir de son acquisition.

• Une autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique vous sera exigée.

Il est impératif que les travaux soient entrepris par vous en tant que propriétaire du bien.

Foire aux questions

Que va changer la loi ELAN pour l'investissement locatif ?

Le texte du projet de loi logement, ou projet de loi Évolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN), favorise le développement des observatoires des loyers afin de mieux assurer la transparence des données locatives. Le texte prévoit en outre de permettre aux agences d'urbanisme d'être agréées observatoires des loyers. La mise en place de ces observatoires locaux des loyers (OLL) sera obligatoire dans toutes les zones tendues. 

• Quels dispositifs défiscalisants pour votre résidence principale ?

• Réduisez votre impôt en investissant via des Sociétés Civiles Immobilières (SCI)

 

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