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Vous venez d’investir dans un immeuble ancien ? Félicitations ! Cependant, lors de l’investissement dans un bien immobilier ancien, la question de l’économie se pose souvent comme une nécessité. Les frais de rénovation voire de réhabilitation engendrés peuvent en effet constituer un frein à votre ambition !

Pas de panique, il existe des moyens de tempérer ces coûts grâce aux dispositifs de défiscalisation propres à l’immobilier ancien. Dans cet article, nous vous présentons quatre de ces dispositifs : la Loi Malraux, la loi Pinel Ancien, la Loi Cosse Ancien et enfin la Loi sur les Monuments Historiques.

Voyons tout cela ensemble (si vous avez investi dans un immeuble neuf c'est par ici).

Loi Malraux ancien

Les conseils d'investissement dans un immeuble ancien
La loi pinel ancien pour les immeubles anciens !

Le dispositif Malraux ancien concerne la restauration de biens se trouvant dans :

  • Une zone protégée ou
  • Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Si votre bien se trouve dans une zone protégée, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30% du coût total des travaux. Dans le cas où votre bien ancien se trouve dans une ZPPAUP, cette réduction tombe à 22%. Notez bien cependant que les frais de travaux réductibles sont plafonnés à 100 000€.

Attention ! Seuls certains types de dépenses de rénovation seront pris en compte dans le calcul de votre réduction d’impôt. Veillez bien à ce que les dépenses que vous comptez engager dans la rénovation soient comprises dans cette loi.

Loi Pinel dans l'ancien

Vous voulez investir dans un bien ancien nécessitant des travaux lourds afin de le réhabiliter ou le transformer ? Ce dispositif est fait pour vous !

Deux types de biens sont concernés par cette loi :

  • Les locaux d’activités (commerce, bureaux, etc.) qui vont être transformés en locaux d’habitation
  • Les logements considérés comme étant indécents ou insalubres qui doivent subir des travaux lourds dans le but de les réhabiliter en bien neuf

Vous devez néanmoins obtenir un label énergétique HPE rénovation ou BBC rénovation après les travaux pour bénéficier de cette loi. De plus, le bien doit obligatoirement être mis en location et vous devez respecter un plafonnement précis du loyer demandé.

Vous pouvez dans ce cas profiter d’une réduction d’impôts de 21% du montant de l’investissement. Notez que ce dernier est plafonné à 300 000 euros, tout investissement supérieur à ce montant ne sera pas couvert par la loi Pinel.

 

Loi Cosse ancien

Ce dispositif vous concerne si vous désirez louer votre bien ancien par un conventionnement avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour le secteur intermédiaire, social ou très social.

Pour pouvoir bénéficier de cette défiscalisation, vous devez louer votre bien non meublé pendant 6 ans minimum voire 9 ans si des travaux sont subventionnés par l’ANAH. Le logement doit se situer dans les zones A, A bis, B1 ou B2 de la loi Pinel. En outre, vous devez respecter un plafonnement des loyers ainsi que des ressources de vos locataires. Ces plafonds seront prochainement fixés par décret.

En contrepartie, vous bénéficierez d’une déduction de vos loyers sur votre revenu foncier imposable. Le taux de cette déduction dépend d’une part de la zone dans laquelle se trouve le logement, et d’autre part il dépend du secteur social de vos locataires. Voici vos avantages :

Secteurs Zones A, A bis et B1 Zone B2
Intermédiaire 30% 15%
Social ou très social 70% 50%

Notez bien cependant que le dispositif Cosse ancien est non cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation. Il est également non applicable avec le régime fiscal micro-foncier et le logement ne peut être loué à un membre de votre foyer fiscal.Si votre logement est loué à un organisme public ou privé ayant pour but de loger des personnes défavorisées, votre taux de déduction sera de 85%.

Loi des Monuments historiques

La déduction des frais de travaux dans l'immobilier ancien
Les Monuments Historiques 

La restauration de biens classés aux monuments historiques vous permet une défiscalisation totale des frais engendrés pendant la restauration. Datant de 1913, cette loi comporte plusieurs avantages fiscaux :

  • Une déduction du coût des travaux de votre revenu global imposable sur l’ISR
  • Le calcul de l’avantage fiscal n’est pas plafonné

Cependant, les conditions imposées pour bénéficier de cette défiscalisation sont drastiques :

  • Votre bien doit être classé ou inscrit aux Monuments Historiques.
  • Vous devrez vous engager à le conserver pendant 15 ans à partir de son acquisition.
  • Une autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique vous sera exigée.
  • Il est impératif que les travaux soient entrepris par vous en tant que propriétaire du bien.

 

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