La loi Malraux est un régime de défiscalisation permet d’acquérir un bien ancien à réhabiliter, situé dans certaines zones bien définies. Instauré en 1962 par André Malraux, alors Ministre de la Culture, cette loi visait à protéger les centres-villes historiques de la déferlante de centres commerciaux, bureaux et voies de transport et aux éléments urbains modernes qui menaçaient le patrimoine des grandes villes. Ce type d’investissement s’adresse aux investisseurs situés dans les plus hautes tranches marginales d'imposition. Les contribuables peuvent investir seuls, mais tout comme les SCPI Pinel, il existe des SCPI Malraux, permettant d’obtenir l’avantage fiscal tout en investissant moins de capitaux que dans le cas d’un bien immobilier en direct.

 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont un produit d’épargne immobilière qui permet de placer ses liquidités tout en se constituant en patrimoine en vue de préparer sa retraite. Cette typologie de placement permet la maîtrise du risque dans l'investissement et bien souvent, des rendements supérieurs à une acquisition directe : 5% pour une grande majorité d’entre elles.

Gérées par des sociétés de gestion expertes, les SCPI investissent dans de l’immobilier tertiaire sur le territoire français et européen, sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers. En 2017, la collecte nette globale des SCPI d'entreprise a atteint un nouveau record annuel avec plus de 6 milliards d'euros (+15% par rapport à 2016).

Les SCPI sont un placement collectif : en achetant une ou plusieurs parts, les associés deviennent en quelque sorte copropriétaire d’un parc qui peut être composé selon les cas de bureaux, de commerces, de logements, etc. Certaines se sont spécialisées dans l'investissement locatif : on trouve sur le marché des SCPI Pinel, des SCPI Monuments Historiques, des SCPI déficit foncier, et ce qui nous intéresse ici des SCPI Malraux.

SCPI Malraux : définition, rentabilité et plus-value

malraux scpi
Loi Malraux : garant du patrimoine français

Les SCPI fiscales du type Malraux permettent de bénéficier du dispositif fiscal Malraux. La loi Malraux de 1962 permet de déduire de ses impôts, le déficit foncier résultant de travaux de rénovation éligibles dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal. Attention, pour être éligibles, les travaux de rénovation doivent couvrir la totalité du bien. Les restaurations partielles ne sont pas acceptées. Les travaux doivent en outre faire l'objet d'un suivi par un Architecte des Bâtiments de France et la réduction d'impôt ne peut excéder 4 ans.

En contrepartie de l’avantage fiscal, les associés qui acquièrent des parts de SCPI Malraux s'engagent à les conserver pendant 15 ans. Le pourcentage de réduction fiscale varie en fonction de la localisation des biens immobiliers réhabilités :

  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU. On parlait autrefois de secteurs sauvegardés.
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. 

La réduction s’applique sur la quote-part des travaux affectés au montant des travaux.

Les SCPI Malraux investissent dans des biens situés :

  • soit en aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine
  • soit en secteur sauvegardé et/ou dans les quartiers anciens dégradés - ayant vocation à être rénovés.

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Malraux n’entre plus, sous certaines conditions, dans le mécanisme dit de plafonnement des “niches fiscales” visé à l’article 200-0 A du CGI. La réduction d’impôt Malraux reste toutefois plafonnée, par foyer fiscal, à un montant annuel de dépenses égal à 100 000 €.

Bref, il s'agit d'un dispositif destiné à l'immobilier ancien.

Faut-il passer par une SCPI ?

scpi malraux
Investir en direct ou via une SCPI avec la loi Malraux ?

Les SCPI ont montré ces dernières années une forte capacité de résistance aux différentes crises (notamment celle de 2008) et leur capacité à délivrer des taux de rendements réguliers et stables dans le temps, quelle que soit la conjoncture. Du fait qu'elles acquièrent des actifs immobiliers, les SCPI peuvent gommer les effets des différents cycles économiques. Ainsi, les évolutions de prix du marché se répercutent de façon moins marquée sur le prix des parts de SCPI.

Comme nous l'avons mentionné en début d'article, l'achat de parts de SCPI permet de mutualiser et de réduire les risques car les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens et sur différents secteurs. Ce qui permet d'une certaine façon de "se rattraper sur la quantité" en cas de baisse des loyers sur un secteur géographique ou d'activité donné. 

De plus, le bail lié à la location d'un bien immobilier avec la loi Malraux a une durée minimale connue (9 ans). En revanche et à la différence de la loi Pinel, il n'y a aucun plafond de loyers ou de ressources à respecter. 

Si vous souhaitez vous lancer dans l'investissement locatif, étudiez attentivement votre projet en prenant en compte votre budget, votre capacité d'emprunt, vos projections. Le mieux est de passer par un conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous orienter vers les meilleures SCPI Malraux.

Comment se déroule une acquisition de bien en SCPI ?

Dans un premier temps (généralement entre 33 à 39 mois à partir de l’ouverture de la période de collecte), la SCPI s'emploie à constituer le patrimoine de la société et faire réaliser des travaux de restauration de l’ensemble des immeubles. C'est une période maigre côté gains : pas ou peu de recettes locatives. Les fonds sont débloqués progressivement en fonction de la signature des actes d’acquisition et des appels de fonds nécessaires aux règlements des différents travaux, étape par étape. La société placera sa trésorerie sur des supports financiers sans risque. C'est le produit de ces placements qui représentera l’essentiel de ses revenus.

À l'issue des travaux, avec la loi Malraux, les copropriétaires disposent d'une période de 12 mois pour mettre les biens en location. Ce n'est qu'une fois cette étape validée que la SCPI commencera à percevoir des loyers. Dès que son résultat comptable le permettra, la SCPI pourra commencer à distribuer des dividendes. Les potentiels acomptes sur dividende pourraient ainsi être envisagés dans un second temps.

Rentabilité des SCPI Malraux

Au-delà des avantages fiscaux, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction des éléments suivants :

  • les éventuels dividendes dont le versement n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des modalités de locations des immeubles, de la date de mise en location du ou des biens et des plafonds de loyers.
  • le montant du capital qui lui non plus n'est pas garanti. Il dépend du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, mais aussi des tendances du marché au moment de la cession. Il peut être perçu lors de la dissolution de la SCPI ou de la vente des parts.
  • le régime fiscal du placement, qu’il s’agisse de l’imposition des revenus et plus-values réalisées, la SCPI Malraux susceptible d’évoluer favorablement ou défavorablement selon les dispositions des lois de finances qui seront adoptées tout au long du projet.

On l'aura compris, la rentabilité d’une SCPI « Malraux » ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations de liquidation et non sur la seule réduction d’impôt.

Foire aux questions

SCPI Pinel ou Malraux pour défiscaliser ?

Tout dépend en fait du type de bien que vous visez : le Pinel se concentre sur l'investissement dans l'immobilier neuf, tandis qu'avec la loi Malraux, ce sont les immeubles anciens qui sont concernés. Les deux possèdent des similarités : zones définies, durée de location minimale, obligation de louer le bien nu à titre de résidence principale, possibilité de revendre le bien après location, de continuer à louer ou de l'investir. Mais avec le Pinel, les loyers et les ressources des locataires sont soumis à des plafonds obligatoires.

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