Au programme de cet article : le déficit foncier. Relativement méconnu des investisseurs, le déficit foncier – souvent appelé loi déficit foncier – est un mécanisme fiscal permettant d’«effacer» une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. L’un de ses avantages majeurs : ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Ses effets minorants sur la facture fiscale peuvent s’ajouter à ceux des autres lois de défiscalisation. En règle général, on utilise le déficit foncier pour réaliser des travaux dans un logement, et les déduire de ses impôts. Voici ce qu'il faut retenir du déficit foncier en 2018.

 

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location non meublée, sachez que vous pouvez utiliser le système du déficit foncier afin de réduire facilement vos impôts.Vous pouvez bénéficier du déficit foncier pour vos biens immobiliers mis en location nus.
Vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez et pour lequel vous avez des frais (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, etc.) ?

Lorsqu'un propriétaire bailleur supporte plus de charges qu'ils ne touchent de loyers pour son bien locatif, on dit qu'il est en situation de "déficit foncier". Pour rappel, le déficit foncier désigne la somme de déduction des charges supérieure aux revenus. Lorsque l'ensemble de ces charges est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers. Le Code Général des Impôts définit ainsi le déficit foncier :

« En application du 3° du I de l’article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu » 

Aucun cadre légal ne régit le déficit foncier. Ce n'est pas tant un dispositif per se qu'une facette de la défiscalisation immobilière à connaître pour optimiser encore ses revenus locatifs et réduire son imposition. Cette astuce est particulièrement prisée dans l'ancien :  les propriétaires de biens anciens, nécessitant de nombreuses rénovations et réparations, sont beaucoup plus à même d'avoir recours au déficit foncier que les logements neufs.

Conditions d'application du Deficit Foncier

conditions déficit foncier
Vos intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus foncier
  • Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.
  • Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.
  • Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.
  • Le propriétaire doit imposer ses revenus locatifs via le régime réel

Pour rappel, les revenus tirés d’une location peuvent être imposés selon deux régimes distincts :

Le régime micro-foncier

Version foncière de la micro-entreprise, le régime micro-foncier s’applique lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros. Un déduction forfaitaire de 30% est appliquée automatiquement sur vos revenus fonciers par l’administration fiscale.

  • si vos revenus locatifs excèdent 15 000 €, le régime réel s'applique automatiquement. Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les charges pour leur montant réel.
  • notez que si vos revenus fonciers ne dépassent pas le plafond de 15 € euros, vous pouvez néanmoins choisir d’opter pour le régime réel et ainsi profiter du déficit foncier imputable.
Le saviez-vous ? Il est possible d'investir en déficit foncier via une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Le régime réel d'imposition

Les particuliers qui réalisent des investissements locatifs en vue de réduire leurs impôts, le plus souvent sous le statut Loueur en Meublé Non Professionnel, doivent déclarer leurs revenus fonciers aux impôts. Pour cela, ils ont le choix entre deux régimes d'imposition : le régime micro-foncier, qui permet un abattement par défaut de 30% représentatif des charges, ou le régime réel. Seul le régime réel permet de défiscaliser avec le déficit foncier.

Systématique au-dessus de 15 000 euros de revenus générés, il est optionnel en dessous de ce montant. Le contribuable doit donc demander à changer de régime auprès de l’administration fiscale.

Enfin, attention, vous ne pouvez définitivement acquérir l’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu globalqu’à condition de continuer à louer l’immeuble pendant 3 ans, jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation). Si vous cédez ce bien avant que ce délai de 3 ans n’ait expiré, l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers issus d’autres biens mis en location reste possible.

Les charges déductibles du déficit foncier 

 Sont déductibles des revenus fonciers :

  • les travaux de rénovation et d'entretien
  • les primes d'assurance
  • les charges de copropriété non payées par vos locataires
  • l'impôt foncier
  • les intérêts d'emprunt si vous remboursez un crédit
  • les honoraires de gestion (si vous passez par un professionnel pour gérer votre bien)
  • les frais de gestion au titre du temps que vous passez vous-même à gérer ça (vous avez droit à un forfait de 20 euros par logement)
Charges déductibles Détails
Les taxes locales la taxe foncière, la taxe sur les bureaux et la contribution sur les revenus locatifs. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée.
Les primes d'assurances Tous risques confondus
Les dépenses d'entretien et de réparation  Il s'agit des dépenses permettent de remettre ou de maintenir un immeuble en état, sans en modifier sa surface ni son volume. 
Les dépenses d'amélioration  Il s'agit des dépenses qui visent à apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à un immeuble sans en modifier la surface ou le volume. 
Les dépenses d'administration et de gestion  les frais de rémunération des gardes et des concierges. Mais aussi les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles, les rémunérations et commissions des administrateurs de biens, des comptables, des agences de location ou des chambres syndicales.
Les indemnités de relogement et d'éviction  Seulement si elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les louer dans de meilleures conditions. Ainsi, si cette indemnité est versée pour permettre au dirigeant de reprendre les locaux pour son usage personnel, il n'y a pas de déduction possible. 
Les charges récupérables  Il s'agit des charges devant être normalement payées par le locataire et qui ont été supportées par le propriétaire sans que celui-ci n'ait été remboursé.
Les intérêts d'emprunt  Il s'agit des intérêts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers.
Les charges de copropriété  Ces provisions sont déduites du revenu foncier de l'année de leur versement et sont régularisées l'année suivante. Les régularisations visent les charges non déductibles et ayant été déduites.

Calcul du déficit foncier

  • Concernant les charges foncières déductibles liées aux travaux et à l’exploitation du bien, sachez que vous êtes en mesure de les déduire de votre revenu global dans la limite 10 700 euros. L’administration retiendra un plafond de 15 300 euros si le déficit constaté provient, pour tout ou partie, d’un investissement réalisé dans le cadre du dispositif Périssol.
  • En revanche, les charges financières liées aux intérêts d'emprunt peuvent uniquement être imputées sur votre revenu foncier des dix prochaines années.
  • De même, si votre déficit foncier est supérieur à ces seuils, l’excédent ne pourra être déduit que de vos revenus fonciers perçus les 10 années suivantes.
  • Enfin, si l’année où vous constatez un déficit foncier imputable, votre revenu global n’est pas suffisant pour l’absorber, le reliquat (ou déficit global) sera imputable sur votre revenu global des 6 années suivantes.
NB : Ces limites sont applicables pour l’ensemble des immeubles et parts de sociétés locatives que vous détenez à titre personnel ou dont les membres de votre foyer fiscal sont propriétaires.

Pour calculer votre déficit foncier, commencez par retirer de vos revenus fonciers les charges financières. Si le résultat est négatif, le déficit est imputable de vos revenus fonciers pendant les 10 prochaines années. S’il est positif, retirez du montant obtenu le total des charges non financières. Si ce second résultat est positif, il n’y a donc pas de déficit foncier. En revanche s’il est négatif, le déficit foncier constaté est donc imputable sur le revenu global dans le respect des plafonds énoncés précédemment.

Foire aux questions

Comment déclarer son déficit foncier ?

Si vous pensez que le régime micro-foncier est plus avantageux pour vous, il vous suffit de déclarer vos recettes totales sans retrancher vos charges dans la case 4BE de votre déclaration principale 2042 dans la partie "Revenus fonciers"

Auquel cas, il faudra vous plonger dans le formulaire 2044 aux revenus fonciers. 

Peut-on faire du déficit foncier sans loyer ?

Le recours au déficit foncier est-il envisageable dans sa propre résidence principale ou secondaire ? Pour cette dernière, le déficit foncier est possible à condition de louer le bien pendant trois ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. Six mois avant la fin dudit bail, le propriétaire peut choisir de résilier au motif de la récupération personnelle et l’utiliser en résidence secondaire.

Peut-on cumuler déficit foncier et loi Pinel ?

C'est ce qu'on appelle la loi Pinel optimisée au déficit foncier ou loi "Pinel ancien". Le Pinel dans l'ancien permet de cumuler l'avantage fiscal offert par le Pinel classique avec avec le déficit foncier. Au total, la réduction d'impôt peut atteindre 24% du prix de revient du bien. Comme son nom l'indique, le Pinel optimisé au déficit foncier porte sur des immeubles anciens réhabilités, qui sont le plus souvent des bâtiments situés en centre-ville qui présentent une certaine qualité de bâti.

Lire aussi La loi Monuments Historiques : préserver le patrimoine... en préservant vos revenus 

Les biens qui entrent dans le cadre de ce dispositif sont donc :

  • des appartements jugés indécents ;
  • des anciens bureaux et commerces laissés à l'abandon ;

L'État souhaite voir ces biens transformés en logements, d'où l'existence de dispositifs comme le déficit foncier, la loi Malraux ou encore la loi Scellier

Comme dans le dispositif Pinel classique, la défiscalisation porte sur un montant plafonné à 300 000 euros d'investissement, à répartir sur un ou deux logements. L'acquéreur d'un bien éligible au Pinel ancien pourra bénéficier de deux outils de défiscalisation cumulatifs : la réduction d'impôt du Pinel classique et celle du déficit foncier. "L'avantage, c'est que le déficit foncier ouvre droit à une réduction dès la première année des travaux, autrement dit immédiatement, tandis qu'il faut attendre la livraison du bien dans le cadre du Pinel neuf, soit généralement deux ans après l'investissement.

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