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L'immobilier entre très vite en ligne de compte lorsque vous souhaitez réduire vos impôts. Investir dans l'immobilier permet en effet bien souvent de bénéficier de réductions d'impôts intéressantes. Que ce soit pour votre résidence principale ou votre résidence secondaire, vous pouvez facilement trouver un dispositif qui vous convient. Lorsqu'on pense "défiscalisation immobilier" on pense d'abord à la loi PINEL, mais ce dispositif est loin d'être le seul existant. La défiscalisation immobilière 2017 / 2018 regroupe une myriade de niches fiscales. Immobilier neuf ou ancien, résidence principale ou pied-à-terre outre-mer, l'investissement locatif est une valeur sûre. Dans cette page, nous vous expliquons comment défiscaliser dans l'immobilier, point par point, en fonction de votre situation. 

 

Défiscalisation immobilière : définition

Par défiscalisation immobilière, on désigne l'ensemble des dispositifs ouvrant le droit à une réduction fiscale existant dans le secteur immobilier. Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, certaines dépenses ou frais sont éligibles à la défiscalisation, si elles contribuent par exemple à améliorer l'état du logement (CITE, éco-Prêt à Taux Zéro), à rénover un immeuble ancien (loi Malraux) ou encore à couvrir des frais de remise en état en cas de départ impromptu d'un(e) locataire. La liste est longue, mais il faut dire que la pierre constitue le moyen le plus efficace pour garantir des revenus supplémentaires dans un environnement socio-économique où les perspectives de ressources, notamment à l’heure de la retraite, demeurent assez opaques.

Lire aussi Actualités défiscalisation 2018 : tous les changements

Les dispositifs défiscalisants dans l'immobilier neuf

Réduire ses impôts avec le déficit foncier
Vous pouvez défiscaliser aussi sur la Côte d'Azur !

La loi Pinel est l’un des principaux outils d’investissement locatif. Lorsque vous louez un bien immobilier neuf pendant une longue durée, vous bénéficiez chaque année d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 21% du montant de votre investissement. Plus vous louez longtemps, plus la réduction d’impôts est importante ! A noter également qu'il existe une loi Pinel Outre-Mer qui vous permettra de bénéficier d'avantages fiscaux encore plus importants.

• Lire aussi : La défiscalisation dans l'immobilier neuf

 

 

 

Les dispositifs de réduction d'impôts dans l'immobilier ancien

Être exonéré d'ISF avec le LMNP et LMP
L'immobilier ancien, joindre l'utile à l'agréable

L'investissement en immobilier ancien vous permet de bénéficier de différents dispositifs de défiscalisation ayant chacun leur propre avantage fiscal. La loi Pinel dans l'ancien par exemple vous permet de réduire votre impôt jusqu'à 21%.  C'est par contre la loi Cosse ancien qui possède le plus haut taux de réduction maximum d'impôt : 85% d'abattement sur les loyers perçus !

• Lire aussi : Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?

La loi Pinel ancien réhabilité 

La loi Pinel ancien reprend le principe de la loi Pinel : la défiscalisation via l'investissement, mais cette fois dans l'ancien dit réhabilité. L'expression désigne les logements non-décents dans lesquels le propriétaire fait faire des travaux de remise en état dans le but de le louer ensuite. Attention : pour être éligible à la loi Pinel ancien, le logement refait doit avoir des caractéristiques techniques égales à celles d'un logement neuf. 

La loi Cosse

La loi Cosse concerne des logements neufs ou anciens situés en milieu urban, loués à titre de résidence principale. L'objectif de cette loi étant d'encourage les propriétaires bailleurs à mettre sur le marché des biens à loyers modérés dans des villes où la demande de logements excède l'offre. Ils pourront alors déduire de son revenu de 15% à 70% des loyers perçus. Pour être éligibles, les logements ne doivent pas être meublés meublés, et la durée du bail est plafonnée à 6 ans minimum, et 9 ans minimum en cas de travaux subventionnés par l’Anah.

Enfin, deux autres lois un peu particulières peuvent vous faire réduire vos impôts. Il y a d'abord la loi Malraux Ancien qui vous permet de bénéficier d'un taux de réduction d'impôts variant de 22% à 30% (déterminé par la présence de votre bien dans une des deux zones protégées par la loi).  La loi Monuments Historiques ensuite, s'attache à la protection et à la rénovation des bâtiments classés en France. Vous pourrez déduire de votre revenu imposable la totalité du coût des travaux.

L'utilisation du déficit foncier pour réduire ses impôts

Un déficit foncier apparaît lorsque vos dépenses sur un logement locatif (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, etc) sont supérieures à ce qu’il vous rapporte. Le point positif ? Une partie de ce déficit peut être déduit de vos revenus soumis à l’impôt !  

Attention, seules certaines dépenses donnent droit à une déduction. Heureusement, vos frais de rénovation et d’entretien entrent dans cette catégorie ! C'est également le cas pour :

• Les primes d'assurance

• Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété, moins le montant des provisions déduites l'année précédente correspondant à des charges non déductibles

• La taxe foncière

• Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés

• Les frais de gardiennage et de concierge

►Lire aussi : Le plafonnement des niches fiscales

Un cas particulier : la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

La SCPI est une structure d'investissement de placement foncier. Elle achète et gère un bien immobilier locatif grâce à l'argent fourni par des investisseurs. Une SCPI peut également acquérir un bien bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation. Vous pouvez par exemple investir dans une SCPI Pinel ou Malraux. Dans ce cas, vous bénéficierez des mêmes avantages qu'un investissement direct en loi Pinel ou Malraux.

Les deux statuts de la location meublée : le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Il y a également deux statuts spécifiques qui vous permettent de payer moins d'impôts. Le statut de LMNP pour commencer, peut vous apporter un abattement de 50% sur vos recettes si vous vous êtes constitué en micro-entreprise. L'autre statut est celui de LMP. C'est dans le cadre de ce dispositif que s'inscrit la loi Censi Bouvard. Cette loi permet aux investisseurs d'investir dans des résidences de services neuves ou rénovées, ayant obtenu un agrément qualité "services à la personne" :

• Les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

• Les Résidences Étudiantes

• Les Résidences Séniors

Les biens obtenus et gérés par le biais de ce statut peuvent par exemple être exonérés de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (si vous le payez !).  

Propriétaires de résidence secondaire : pensez au LMNP, c'est l'un des rares dispositifs de défiscalisation qui permet aux résidences autres que principales de bénéficier de réductions fiscales.

Idée bonus : Vous pouvez aussi profiter du statut LMNP avec une Société Civile Immobilière (SCI). La SCI est une mise en commun par contrat des biens immobiliers de plusieurs personnes afin d'en tirer un bénéfice commun. Vous pouvez par exemple créer une SCI avec plusieurs membres de votre famille et en retirer tous bénéfices ensemble.

Les anciennes lois de défiscalisation dans l'immobilier

Vous pourrez voir sur certains sites des lois dont le champ d'application est soit périmé soit non applicable pour les nouveaux investisseurs. Ce sont d'anciennes lois de défiscalisation qui ont été remplacées par d'autres lois plus récentes. Traditionnellement, elles portent le nom du ministre qui les a proposées : ce sont les lois Duflot, Robien, Scellier, Borloo ou Besson.

Information intéressante : certaines de ces lois sont toujours actives ! En effet, si vous avez effectué un investissement locatif en loi Duflot pour une période de 9 ans, ce sont bien les avantages fiscaux de la loi Duflot et non ceux de la loi Pinel qui entrent en compte. Il n'y a pas de rétroactivité.

Foire aux questions

Que va changer le remplacement de l'ISF par l'IFI pour la défiscalisation immobilière ?

Au premier janvier 2018, l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour les investisseurs et détenteurs de biens immobiliers, cela implique plusieurs changements Premièrement : la valeur de votre patrimoine. L'IFI se concentrant uniquement sur les biens à valeurs immobilières, vous avez tout intérêt à estimer les valeurs réelles et vénales de leurs biens.

Point définition : valeur vénale

On parle de "valeur vénale" pour désigner la valeur d'un bien sur le marché, c'est-à-dire la valeur que l'on peut en tirer en cas de revente, en fonction des prix pratiqués par la concurrence. Autrement dit, il s'agit de la valeur marchande.

Autre point : les crédits d'achat. Avec l'ISF, l'apport personnel ou à crédit pour l'acquisition d'un bien immobilier ne changeait rien à la base imposable de l'acquéreur. Avec l'IFI, la base taxable prend en compte tous les apports dans le calcul du barème. Enfin, se pose la question de la transmission de son patrimoine à ses descendants. 

Prélèvement à la source : comment défiscaliser mes revenus immobiliers ? 

Le prélèvement à la source (PAS), qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019, inquiète beaucoup les foyers ayant réalisé des investissements dans le cadre de dispositifs de défiscalisation. Vont-ils perdre leurs réductions fiscales ? Leurs intérêts vont-ils baisser ? Concernant les investissements immobiliers, pas d'inquiétude à avoir : les ménages ayant contracté un investissement recevront un remboursement sous forme de crédit d'impôt de modernisation du recouvrement. D'une manière générale, tous les foyers ayant souscrit un dispositif de défiscalisation (hors revenus exceptionnels) dans le courant de l'année 2018 seront concernés par le crédit d'impôt.

À la manière de l'ISF, l'IFI se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos autres revenus.

Qu'est-ce que la loi Scellier ?

Mis en place en 2009 et ayant pris fin au 31 décembre 2012, le dispositif Scellier avait pour objectif de favoriser l'accès aux logements locatifs aux ménages les plus modestes. Ce système permettait aux propriétaires bailleurs qui mettaient un logement en location de bénéficier de réductions fiscales. Le dispositif a été remplacé par la loi Dufflot en 2012, qui lui même a changé pour devenir la désormais célèbre loi PINEL. 

Pour aller plus loin :

Un peu de culture pour réduire vos impôts 

Comment réduire vos impôts en employant une aide à domicile ?

Donnez et recevez : la défiscalisation par le don

La défiscalisation au sein de votre entreprise et dans votre travail

Quels investissements autres que l'immobilier permettent de défiscaliser ?

Comment choisir son cabinet de défiscalisation ?

• Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI)

Comment faire une simulation de défiscalisation ?

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