Comment choisir son cabinet de défiscalisation ?

Bien souvent, les particuliers qui souhaitent se lancer dans un dispositif de défiscalisation ne savent pas par où commencer. Entre les offres des promoteurs, le choix de la zone, du type de bien, les démarches administratives, le plan de financement, il est facile de renoncer face à l'ampleur des difficultés. Pour accompagner les investisseurs tout au long de leur projet d'investissement locatif, des cabinets de défiscalisation proposent leurs services. Constitué de conseillers en immobilier et en finance, le rôle de cette structure est de vous conseiller et de vous accompagner tout au long de votre projet. En France, 80 % des investissements en défiscalisation se font via un cabinet. Comment être sûr de choisir le meilleur cabinet de défiscalisation ?

Quel est le rôle d'un conseiller en défiscalisation en immobilier ?

Le rôle du cabinet de défiscalisation est d'orienter les investisseurs en devenir vers les meilleures alternatives. Leur mission est d'étudier méticuleusement chaque projet (Pinel, Girardin, Outre-Mer, etc.) en tenant compte des éléments constitutifs de dossier comme une banque étudie un dossier de demande de prêt : apport, capacité d'emprunt, de remboursement, taux du marché, etc. Question rémunération, il touche une commission auprès du promoteur ou vendeur immobilier. Il est présent à chaque étape du processus d'investissement locatif :

Le choix du bien immobilier

• la rentabilité de votre investissement dépend plus de la qualité du bien que de la réduction fiscale.
• Le cabinet de défiscalisation travaille avec plusieurs constructeurs.
• Il sélectionne les meilleurs programmes grâce à son expérience.
• Il vous propose donc des biens qu'il a lui-même étudiés et choisis en fonction de leur emplacement, facilité à être loué, potentiel de développement économique de l'environnement...

La négociation du prix d'achat du bien

Il est capable d'estimer si la valeur du bien correspond à la valeur du marché local. Il fait jouer la concurrence entre promoteurs.

Le montage fiscal et financier

Le cabinet de défiscalisation définit en fonction de votre situation patrimoniale (combien vous payez d'impôts, vos revenus, votre patrimoine...) le montage le plus approprié. Il définit également la part optimale de financement par emprunt : pouvez-vous et devez-vous financer tout par emprunt, ou mieux vaut-il faire un apport ?

La négociation du financement bancaire

Le cabinet de défiscalisation joue en quelque sorte le rôle du courtier : il vous met en contact avec des banques auprès desquelles il négocie un taux intéressant. Il vous assiste dans vos procédures de négociations avec l'établissement prêteur (banque, établissement de crédit).

La mise en place des garanties et de la gestion locative

Le cabinet de défiscalisation connaît les règles en matière de garanties locatives (garantie contre loyer non payé par exemple) et les négocie pour vous. Il vous propose une société qui va s'occuper de la gestion de votre bien, et encore une fois, avec son expérience vous aide à négocier dans les meilleures conditions.

La prise en charge des formalités

Un investissement locatif sous-entend des démarches administratives, en nombre. C'est également le rôle du cabinet de défiscalisation de les prendre en charge à votre place.

Fournir un conseil personnalisé

Sur le plan fiscal et patrimonial, le conseiller en défiscalisation intervient sur deux grandes missions : le conseil et la relation client. Au quotidien, il gère divers dossiers et veille à faire prospérer l’actif de ses clients. Pour cela, il se tient au courant des tendances fiscales du marché et propose aux consommateurs de s’orienter vers telle ou telle solution de défiscalisation. Pour cela, il suit de près l'actualité concernant les différents dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, LMNP, Scellier, etc.) mais aussi tous les plafonds des livrets d’épargne et les moindres fluctuations des taux d’intérêt du marché. Il peut également proposer à ses clients des placements à risque si ceux-ci sont intéressés.

► Lire aussi : Niches fiscales : définition, exemples et conditions

Comment choisir son cabinet de gestion de patrimoine ?

Le choix d'un établissement de gestion pour votre investissement locatif est déterminant pour mener à bien votre projet. Veillez à choisir un cabinet de gestion de patrimoine indépendant. L'établissement doit être de qualité, certifié, mais surtout indépendant :

• dans le choix des promoteurs et donc du bien immobilier pour vous proposer le meilleur et non les invendus,
• dans le choix de la solution de financement (type de crédit, durée, mensualités, taux, etc.),
• dans le choix de la banque.

Pourquoi ce critère ? De nombreux cabinets de défiscalisation passent des accords avec des promoteurs immobiliers et des établissements bancaires, moyennant rétribution. Leur objectif est donc d'amener leurs clients à choisir leurs partenaires. Or, ce ne sont pas forcément ces derniers qui vous proposeront les meilleures offres de biens ou de crédits. Un cabinet indépendant n'aura pas de "favoris" et vous proposera des solutions de financements et des programmes adaptés à votre projet plutôt qu'à ses intérêts.

► Pour aller plus loin avec la défiscalisation :

• Réduire vos impôts en faisant des travaux
• La défiscalisation par le don
• Les meilleurs placements épargne retraite pour défiscaliser
• Les dispositifs de défiscalisation par le travail
• Les services à la personne
• Comment fonctionne le plafonnement des niches fiscales ?
• Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI)
• Défiscaliser : comment simuler et estimer l'impact réel sur vos impôts
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : comment le réduire ?
• Défiscalisation : toutes les nouveautés 2018
• Investir autrement que dans l'immobilier
• La défiscalisation via l'investissement dans l'art