Vous vous lancez dans la construction de votre maison ? Vous avez défini l'emplacement, établi un plan pour les travaux, décidé de la couleur du papier peint. Il est temps à présent de passer par l'épreuve du feu : l'obtention du crédit construction à la banque. Sachez que les règles pour l'obtention d'un crédit de financement de construction de maisons sont aussi rigoureuses que pour une acquisition. En effet, le financement des constructions neuves est encadré par une réglementation très stricte. Plus d'informations avec TacoTax.

 

Crédit construction maison : comment ça marche

construction maison crédit immobilier
Construire sa maison : le bon plan immobilier ?

Avant toute chose, il est vivement conseillé aux futurs propriétaires d'effectuer une simulation du prêt de construction de leur future maison en prenant en compte non seulement le coût de la main d'oeuvre et des matériaux mais également les frais d'annexes. Il s'agit des frais de notaires, intercalaires mais également des dépenses liées au logement comme le raccordement à l'électricité ou au gaz naturel par exemple.

Gardez en tête qu'une marge d'erreur est indispensable

Les différents types de crédits immobiliers ne sont pas tous disponibles selon que vous achetez ou faites construire. En général, les banques proposent par défaut le "prêt amortissable "classique". Selon la capacité de remboursement de l'emprunteur, les banques proposent 3 formules différentes :

Formule #1 : amortir dès les premières mensualités

C'est une sorte de "prêt construction maison et loyer": si les ressources de l'emprunteur lui permettent de financer à la fois son loyer actuel et les intérêts du prêt de construction, le déblocage du prêt immobilier pour la construction se fait en une seule fois. La ligne de crédit est accordée et l'emprunteur commence à rembourser à chaque échéance.

Formule #2 : différer les amortissements

Si ses ressources ne lui permettent pas de supporter ces nouvelles mensualités en plus de ses charges actuelles, la banque lui propose un différé d'amortissement : à chaque appel de fonds du constructeur, elle libère la somme demandée et en avise l'emprunteur. Les appels de fonds sont précisés au sein du CCMI, et l'on ne peut y déroger. 

Formule #3 : reporter les mensualités 

Dans le cas où la capacité de remboursement de l'emprunteur ne suffit pas à couvrir l'ensemble des frais, la banque peut choisir d'accorder un report des mensualités, ainsi que des frais intercalaires (pour le déblocage du prêt immobilier). La construction terminée, l'emprunteur règle la totalité des mensualités.

Que prêt pour le terrain et la construction ?

La construction d’une maison individuelle présuppose l’existence ou l’achat d’un terrain. Les solutions de financement de construction maison + achat de terrain sont plus complexes que pour la seule construction. Avant de démarrer la négociation du pret pour l'achat du terrain, vous devrez, comme pour toute acquisition immobilière, signer un avant-contrat. Il est plus que conseillé d'attendre la délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel délivré par la mairie de votre futur lieu d’habitation.

Quel prêt pour construire sa maison soi-même ?

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Faire construire sa maison : quel crédit ?

Autant vous prévenir de suite : les banques n'aiment pas trop le DIY. Elles préfèrent financer les maisons construites via un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). En cas de défaut de paiement de votre part, elle peut miser sur les assurances des constructeurs, les cautions ou les hypothèques pour récupérer le capital prêté. Avec l’autoconstruction, aucune de ces trois garanties n’est possible pour votre banquier. Pas évident donc de trouver une banque qui finance l'autoconstruction en 2018 (pas plus qu'en 2017).

Lire aussi : Où souscrire un crédit immobilier ?

Faire financer l’intégralité d’un projet est donc pour le moins ambitieux, voire impossible. Au vu des critères, très rigoureux, des banques pour accorder un crédit, vous ne serez pas vraiment en position de choisir. Vous devez donc vous présenter avec, c'est le cas de le dire, un dossier en béton : 

  • un historique bancaire inattaquable : pas de découvert, une épargne mensuelle récurrente, pas de crédits en cours qui viendraient grever la capacité d’endettement. 
  • une situation professionnelle stable : avec des revenus élevés et réguliers. Les fonctionnaires et employés en CDI sont les mieux traités. 
  • un apport personnel conséquent : entre 15% et 30% du projet, vous rassurerez votre banque sur votre capacité à épargner et mener à bien un projet d'une belle ampleur. Notez que l'apport n'est pas nécessairement financier : il peut prendre la forme du terrain que vous possédez déjà. 

Financement d'une construction neuve : 5 crédits possibles

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Les prêts à la construction : une aide précieuse

Si vous faites construire pour la première fois votre résidence principale, des prêts aidés existent qui peuvent vous permettre de financer une partie du projet. Comme par exemple :

• Le Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ +), et sa variante eco-conscious l'eco-PTZ sont réservés aux familles qui construisent leur premier logement. Ces crédits peuvent financer jusqu'à 40 % de la construction du bien en fonction de sa localisation géographique. Sans frais, il permet de renforcer le pouvoir d'achat des emprunteurs tout en allégeant les charges financières. Seul bémol : pour pouvoir en bénéficier, les familles doivent répondre à des critères de ressources. Ce qui n'empêche pas les 3/4 des Français d'en bénéficier. De plus, il est distribué par toutes les banques. 

  • Le Prêt conventionné, contrairement au PTZ, est accordé sans conditions de ressources. Il bénéficie d'un taux plafonné en fonction de sa durée. Il est accordé par les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat. Notez que le Prêt Conventionné peut également servir à financer vos travaux de transformation ou d'aménagement dès lors que leur montant dépasse 4000 €.
  • Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est une variante du prêt conventionné, avec un taux plus bas (0,60% plus bas) et des frais de dossiers plafonnés. Avant 2018, ce crédit avait l'avantage d'ouvrir droit aux Aides Personnalisées au Logement (APL), un bénéficie supprimé en janvier 2018. Côté travaux, les conditions sont les mêmes qu'avec le Prêt Conventionné : il est possible d'en bénéficier à partir de 4 000€ de frais de travaux.
  • Le Prêt Action Logement, distribué par le Groupe Action Logement, est ouvert à tout salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins 10 personnes de financer une partie de la construction de sa résidence principale à un tau très avantageux. Le montant du prêt peut être compris entre 7 000 et 25 000 euros selon localisation du bien.
  • Le Prêt Immobilier Fonctionnaire destinés aux agents de la fonction publique, il permet de financer l'achat ou la construction d'un logement neuf, à condition que celui-ci se situe à plus de 50 km du lieu de travail du fonctionnaire. Il est plafonné à 3 800€ et sa durée ne peut excéder 15 ans.

N'hésitez pas à cumuler les prêts aidés (PEL, PAL, prêt à taux zéro, etc.) pour mettre toutes les chances de votre côté. Sachez par ailleurs que les constructions actuelles doivent désormais répondre à des critères très précis en matière de performance énergétique

► Le Prêt Paris Logement ne permet pas de financer la construction d'un bien. Réservé aux primo-accédants parisiens, il est uniquement délivré afin de financer l’acquisition de bien dans le neuf et l’ancien.

Foire aux questions

Le crédit relais peut-il financer la construction d'une maison ?

Le prêt relais est un crédit transitoire, qui permet aux propriétaires de concrétiser l'achat d'un nouveau bien immobilier avant la vente de l'ancien. Mais ce n'est pas tout. Cette solution financière s’adresse aux propriétaires souhaitant financer la construction d’une deuxième habitation en comptant sur le prix de la vente de leur actuelle propriété. Notez que pour une 2e construction de maison, la plupart des prêts aidés que nous avons mentionnés ne sont pas accordés.

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