Pour financer l'achat d'un nouveau bien immobilier, de nombreux particuliers misent sur la vente de leur logement actuel. Ils espèrent ainsi injecter le capital généré par la vente dans l'achat du nouveau bien. Cela permet d'obtenir des liquidités le temps que les transactions immobilières s'effectuent. C'est précisément pour cela que le prêt relais a été conçu. Mais ce n'est pas sans risque. Comment ça marche, le prêt relais ? Les réponses et l'avis TacoTax sur ce dispositif à utiliser avec précaution.

 

Le prêt relais ou prêt in fine : comment ça marche ?

prêt relais banque
Le prêt relais : pouvoir acheter avant de vendre

Naissance, mariage, mutation professionnelle, ou simplement envie d'un nouveau logement, sont autant de raisons qui poussent les particuliers à vouloir aller vivre ailleurs. Certes, mais pour pouvoir acheter, encore faut-il vendre. C'est tout l'intérêt du prêt relais : permettre de financer l'apport que constitue la vente d'un premier bien, en attendant que celle-ci se concrétise.

Prêt relais : exemple

Prenons un exemple concret : un acheteur, appelons-le Paul, a eu le coup de cœur pour un appartement, une véritable perle rare en plein centre-ville. Afin d'éviter de le perdre, il a prévu de l'acheter avant d'avoir vendu le logement où il réside actuellement. Pour permettre cette transaction, Paul se tourne vers sa banque et demande un prêt relais. Ainsi, la banque pourra lui avancer entre 50 % et 80 % du montant de la valeur estimée du bien actuel, pour une durée de 1 à 2 ans (le temps de concrétiser la vente). Paul ne remboursera à sa banque que les intérêts du prêt, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente.

Les différents prêts relais

Afin de s'adapter aux profils et aux situations des emprunteurs, il existe non pas un mais trois différents types de prêts relais disponibles, en fonction du prix du bien à vendre et de celui à acheter. Notez que le prêt in fine comme on le nomme aussi fait partie des principaux crédits accessibles aux professionnels pour financer leurs murs commerciaux.

Lire aussi : Les différents types de crédits immobiliers

Le prêt relais sec 

Il est accordé si : le bien à vendre est plus cher que celui à acheter.

Le prêt relais suffit alors à couvrir l'achat du nouveau bien. L'emprunteur peut décider ou non d'y joindre un apport personnel en cash. La seule exigence est une avance de liquidité. Du fait de la courte durée du prêt par rapport à un crédit amortissable, le taux d'intérêt est généralement beaucoup plus élevé.

►Durée : 2 ans

Le prêt relais adossé

Il est accordé si : le bien convoité à l'achat est plus cher que celui en vente

Aussi appelé relais jumelé, prêt relais couplé ou prêt relais associé, il est alors couplé avec un crédit immobilier classique pour couvrir l'achat du nouveau bien. Cette option est souvent moins coûteuse en raison des intérêts touchés par la banque sur le prêt complémentaire, généralement compris entre 20 et 25 ans.

►Durée : 2 ans

Le prêt relais avec franchise totale

Il est accordé si : l'emprunteur souhaite payer les intérêts d'un coup

Il se veut allégeant pendant la période où votre ancien bien n’est pas encore vendu. Les intérêts sont payés en une seule fois, à la fin de la période.

►Durée : 2 ans

Comment calculer le montant du prêt relais ?

conditions prêt relais
Le prêt relais : un coup de pouce financier temporaire

La capacité d'emprunt avec un prêt relais dépend de trois critères : la durée, le taux et la garantie.

La durée

Comme son nom l'indique, le prêt relais est un crédit transitoire, destiné à couvrir entre l'acquisition du nouveau bien et immobilier et la vente de l'ancien. Il ne dure généralement pas plus de deux ans. Dans certains cas (rares), il peut être reconduit pour 12 mois, si l'emprunteur ne parvient à conclure de vente. Passée cette date, il lui sera demandé de rembourser le prêt relais.

Le taux 

L'emprunteur qui contracte un prêt relais ne peut pas, contrairement à un crédit immobilier amortissable, payer chaque mois des mensualités car il est contraint d'attendre la vente de son bien pour rembourser le prêt. Deux options s'offrent alors à lui :

La franchise partielle La franchise totale
Les intérêts et la prime d’assurance sont payés tous les mois. Les intérêts et le capital ne sont remboursés qu’à la vente. Pendant la durée du prêt, seule la prime d’assurance est à payer.

NB : avec la franchise totale, le prêt relais sera plus onéreux, puisque les intérêts non payés sont capitalisés et entraînent eux-mêmes des intérêts intercalaires. Notez en plus que dans certains établissements, les taux pour les prêts relais sont les mêmes que pour les crédits classiques: c'est le cas pour la Société générale ou encore le Crédit mutuel d'Ile-de-France. 

Si vous ne souhaitez pas rembourser votre prêt relais de manière anticipée au moment de la vente de votre bien, vous ne paierez pas d’indemnités de remboursement anticipé.

La garantie

Elle est obligatoire. Il est possible de passer par un organisme de caution, mais cela dépend des exigences des banques. En plus de la garantie, certains établissements exigent une hypothèque qui porte soit :

  • sur l’ancien bien : l’hypothèque doit être levée à la vente du bien. Ce qui entraîne des frais de mainlevée.
  • sur le nouveau bien : l’hypothèque est conservée jusqu’au bout du crédit principal (dans le cas d’un prêt relais adossé). Il n'y a donc pas de frais de mainlevée.
  • sur les deux biens : dans la plupart des cas, la banque exigera que vous preniez une garantie sur les deux biens. Elle se couvre ainsi contre le risque de vente en dessous du montant du prêt relais (ou de non-vente) et le risque de défaut sur le montant du crédit en cours.

Lire aussiLe prêt hypothécaire : un risque à prendre ?

Le prêt relais : à éviter ?

Le prêt relais souffre d'une mauvaise image, véhiculée par les risques qu'il représente pour l'emprunteur. Entre la date de l'achat et celle de la revente, celui-ci est propriétaire de deux biens, tous les deux financés à crédit. Ils se retrouvent à devoir continuer à rembourser leur mensualité sur l'ancien bien et rembourser en même temps la mensualité du nouveau bien

Mais ce n'est pas la seule raison qui a terni l'image du prêt relais. Pour comprendre, il faut remonter aux années 2000, période d'inflation immobilière. En moyenne, un prêt relais suffisait à couvrir environ 70% du prix de vente d'un bien. De ce fait, pas mal d'acheteurs soudoyaient les agents immobiliers pour faire faire une fausse estimation du bien. En augmentant le prix estimé du bien, les emprunteurs obtenaient un prêt relais d’un montant équivalant à 100% du prix du bien.  Une pratique frauduleuse qui a fini par coûter cher aux emprunteurs lorsque les prix de l'immobilier ont fini par se stabiliser. Beaucoup d'entre eux se sont effectivement rendus compte qu'ils avaient emprunté plus qu'ils ne pouvaient rembourser.

S'il demande réflexion avant souscription, le prêt relais est un levier très efficace pour couvrir des opérations immobilières coûteuses. De plus, il évite aux emprunteurs de devoir attendre la vente pour acheter le bien en louant un logement.

Foire aux questions

Que se passe-t-il si je ne parviens pas à revendre mon bien ?

Si le marché immobilier de la zone immobilier où vous résidez est instable (ou tout autre raison, personnelle ou non), il se peut que l'acheteur ne parvienne pas à revendre son logement. Dans ce cas, deux cas de figure se présentent :

  1. La reconduction du crédit
  2. La conversion du prêt-relais en crédit à long-terme

Avant de choisir, soyez vigilant(e) et considérez attentivement chaque option en faisant une simulation.

Dans le cas où le crédit est reconduit (parce que le propriétaire continue à rechercher un acheteur, l'établissement bancaire chercher à limiter la casse en ne reconduisant qu'une partie du prêt. La partie non reconduite sera soit payée comptant ou transformée en nouveau crédit. En effet, un bien non vendu est souvent synonyme de marché déprécié, et donc représente un risque pour la banque.

Si l'emprunteur choisit la transformation en crédit amortissable (il abandonne les recherches), il pourra alors mettre le logement qu'il quitte en location. Les mensualités du crédit seront couvertes par le montant des loyers. Face à la crise immobilière de nombreux emprunteurs trouvent plus rentable de louer leur premier bien plutôt que de le revendre à perte. 

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