On le sait, les taux d'emprunt sont au plus bas, et c'est tant mieux. Mais selon son âge, sa situation familiale ou ses engagements en matière de financements bancaires, l'investisseur n'est pas toujours en mesure d'assumer au quotidien un effort d'épargne supplémentaire, même avec une capacité d'endettement acceptable. Fort heureusement, des solutions existent qui permettent de stabiliser leur situation financière. L'une d'entre elles, c'est le prêt lissé, ou prêt palier. On vous en dit plus sur ce mécanisme de "poupées russes".

 

Le prêt palier, une solution de financement modulable

prêt palier ou gigogne
Le prêt à palier ou prêt "gigogne"

Le contexte de taux bancaires historiquement bas offre de nombreuses opportunités de leviers d'investissement. Emprunter en ce moment est une option patrimoniale à étudier de près. À ceci près que le cumul des crédits, crédit à la consommation, crédit auto, crédit d'emprunt, est souvent un frein à l'accession à la propriété. C'est dans ce cas précis qu'une branche trop souvent mal connue de la gestion de patrimoine intervient : l'ingénierie bancaire. Et l'une des armes à disposition de l'emprunteur en la matière est la technique du prêt à paliers.

Le prêt lissé n'est autre qu'un prêt "classique" amortissable, dont on module le montant des échéances dans la durée en fonction des capacités de remboursement de l'emprunteur. 

Concrètement, il s’agit d'aménager les mensualités de votre nouveau prêt immobilier en fonction des mensualités d'autres prêts en cours ou à souscrire :

Comment se déroule un prêt palier ?

Le prêt à paliers se construit en deux étapes successives :

1) La pondération : on achètera par exemple 100 000€ sur 10 ans à 1% et 100 000€ sur 20 ans à 2%. Dans ce cas le coût d’achat moyen du crédit sera de 200 000€ à 1.50%. Avec un crédit classique de 200 000 à 2% sur 20 ans, l'emprunteur paye l’intégralité du prêt sur une base de 2% ce qui aurait coûté plus cher et aurait engendré de fait une mensualité plus haute.

2) Le lissage qui permet de conserver une mensualité fixe sur la durée totale du crédit. Ainsi le premier prêt sur 10 ans sera amorti plus rapidement et le second ne sera remboursé que d’une manière minime pendant les 10 premières années et avec des mensualités plus fortes sur les 10 dernières années.

Les banques sont-elles fâchées avec le prêt palier ?

Le lissage de prêt est une solution de financement bien utile, alors pourquoi est-elle si peu commercialisée ? Si elle existe bel et bien, on ne peut pas dire que les banques fassent de grands efforts de communication dessus. La raison est bien simple : les différents distributeurs de crédit n’ont pas forcément la maîtrise de ce type de montage. Or, difficile de vendre un produit dont on n'a pas saisi toute la mécanique de fonctionnement. La plupart des établissements bancaires hésitent à expliquer à leurs clients qu’il aura deux phases de remboursement avec deux taux différents... 

Il est en effet beaucoup plus simple et rapide d’expliquer à un client qu’on lui a obtenu du 1.50% sur 20 ans et qu’on est moins cher que le concurrent.

Quand avoir recours au prêt lissé ?

prêt palier
Lisser son prêt immobilier : emprunter maintenant

Cette solution de financement vous permet de conserver un endettement total stable. On distingue trois cas de figure dans lesquels le prêt palier est particulièrement intéressant :

  1. Vous avez en cours soit un Prêt Épargne Logement, un prêt à 1% ou un PTZ+ ;
  2. Vous souhaitez contracter un nouveau prêt immobilier, tout en gardant les autres déjà en cours ;
  3. Vous partez à la retraite sous peu et souhaitez bénéficier d'une baisse de vos mensualités à ce moment-là, quand vos revenus risquent de baisser.

Les établissements bancaires soumettent souvent plusieurs approches lorsqu'un investisseur immobilier souhaite faire appel à un financement. Ce type de montage de prêt est de plus en plus répandu. En effet, il n'est pas rare aujourd'hui que, malgré des taux très bas, les emprunteurs aient recours à des prêts aidés en complément d'un crédit classique pour financer le coût de l'opération immobilière. 

Exemple de calcul de lissage de prêt

Le calcul du lissage du prêt peut se faire sur Excel. Mais vous trouverez des calculettes et simulateurs en ligne, qui vous éviteront des calculs longs et compliqués.

Le lissage d'un prêt immobilier avec un PTZ par exemple, est l'une des solutions les plus courantes, car 90% des ménages français seraient désormais éligibles au PTZ. Prenons l'exemple d'un couple qui souhaite acquérir un bien pour 200 000 €. Ses conditions de ressources lui permettent d'être éligible au PTZ : 40 000 sur 12 ans. Il se tourne vers sa banque pour demander à emprunter les 160 000 € manquants, sur 20 ans, à 2,3%.

Sans lissage des prêts :

Année PTZ Prêt classique Total mensualité
1 à 12 277,78€ 832,34€ 1 110,12€
13 à 20   832,34€ 832,34€
Coût total     39 762,08€

Avec lissage des prêts :

Année PTZ Prêt classique Total mensualité
1 à 12 277,78€ 736,25€ 1 014,03€
13 à 20   1 014,03€ 1 014,03€
Coût total     43 367,12€

Le prêt complémentaire va s'adapter aux autres prêts et générer des paliers qui vous permettront de conserver une mensualité unique pendant toute la durée de votre financement. Le système du prêt à paliers permet aussi d'adapter son endettement en fonction de ses besoins et de ses attentes, en particulier lorsque l'on dispose d'une certaine visibilité sur des évolutions salariales à venir.

►Lire aussi : Crédits immobiliers : les prêts pour les professionnels

Prêt lissé: avantages et inconvénients

Avantages Inconvénients
  • Une mensualité unique et plus faible qu'un plan de financement classique.
  • Une certain confort en trésorerie mensuelle du fait d'une mensualité constante.
  • La possibilité d'emprunter alors qu'un plan de financement classique intégrerait des mensualités trop élevées.
  • Un surcoût très important au niveau du coût du crédit.
  • Avec un prêt palier, le remboursement anticipé et la modulation des échéances peuvent être plus difficiles à obtenir.
  • Si le lissage est accordé avec un prêt immobilier, c'est beaucoup moins le cas avec un prêt à la consommation ou un prêt auto.

Foire aux questions

Faut-il prendre une assurance avec un prêt lissé ?

Comme dans tout crédit immobilier, l’assurance emprunteur est exigée par la banque un prêt à paliers. Néanmoins son coût sera lui aussi réduit par la technique de la pondération entre le prêt le plus court et le prêt le plus long.

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