Pour obtenir un prêt immobilier, avoir un bon dossier ne suffit pas, les banques exigent des garanties. Sous forme d'un contrat d'assurance d'une part, qui garantit le remboursement du prêt en cas d'impondérable, mais ce n'est pas tout. Les établissements bancaires exigent également une garantie sur le bien lui-même, sous forme d'hypothèque ou de caution. Ainsi, si vous cessez subitement de payer vos mensualités pour une autre raison, comme un imprévu financier, la banque est assurée de récupérer son investissement. Mais comment choisir entre l'hypothèque et la caution pour son crédit logement ? Quel est le coût d'une hypothèque ? D'une caution ? Quelle est la meilleure option ? 

 

Quelle différence entre hypothèque et caution hypothécaire ?

L'hypothèque

Si vous avez déjà joué au Monopoly, vous connaissez le principe de l'hypothèque, du moins dans les grandes lignes. En cas de défaut de paiement réitéré de la part de l'emprunteur, la banque met le bien "en hypothèque".

hypothèque crédit immobilier
L'hypothèque ou quand la banque revend votre bien à votre place

En d'autres termes, elle est tout simplement autorisée à saisir votre bien et à le vendre. Le capital généré par la vente lui revient ensuite de droit, à la hauteur du préjudice subi. Le risque encouru pour l'emprunteur en cas d'incident sur le remboursement de son prêt est donc pesant : il s'expose à la perte pure et simple de sa propriété

►Lire aussi : Les conditions d'emprunt pour un prêt immobilier

La garantie hypothécaire, par définition, est un garde-fou pour les banques. N'allez pas croire que, parce que vous êtes dans la dernière phase du prêt et avez réglé loyalement vos mensualités sans faute pendant des années, vous êtes à l'abri de l'hypothèque. Même si l'incident de paiement intervient durant la dernière année de votre crédit logement, la banque peut s'en saisir.

Dans un prêt immobilier, l'hypothèque est obligatoirement réalisée devant un notaire, lequel prélève un certain nombre de frais à la charge de l'emprunteur. En plus de ses émoluments, le notaire prélève les frais relatifs aux droits d'enregistrement et de la contribution de sécurité immobilière. Le total représente environ 1,5 % du montant du prêt.

C'est le plus ancien type de garantie. Elle peut s'appliquer :

  • aux biens immobiliers neufs
  • aux logements neufs
  • aux biens en VEFA

L'hypothèque devient officielle dès sa publication au service de la publicité foncière, et reste ensuite valide jusqu'au remboursement complet du prêt.

Notez que pour certains types de prêts aidés, l'hypothèque est obligatoire. C'est le cas pour :

  • le prêt à 110%
  • le Prêt à l'Accession Sociale dès que son montant dépasse 15 000 € ou qu'il est couplé avec un Prêt à Taux Zéro.

Quel est le coût d'une hypothèque ?

Le coût de l'hypothèque est décidé par le notaire. Vous aurez donc des frais de notaire à payer, notamment les émoluments, la taxe de publicité foncière (0,71498  % du prêt), la TVA (20%) et des frais de formalité. Le tout représente environ 2 % du prêt garanti.

La caution

caution
La caution immobilière : l'appel à un ami

Le système de la caution comme garantie dans un prêt immobilier est similaire à celui de location immobilière. Le principe est de faire appel à un tiers pour garantir le remboursement du crédit immobilier. La caution, qui peut être une personne physique ou un organisme, s'engage à rembourser le prêt à la place de l'emprunteur si celui-ci ne peut le faire. 

Il existe deux formules de caution hypothécaire, en fonction desquelles l'activation de la caution sera plus ou moins rapide :

  • La caution « simple » est une caution de derniers recours : la société de cautionnement ne peut être sollicitée par la banque que lorsque la banque a d'ores et déjà entamé des poursuites contre l'emprunteur.
  • La caution « solidaire », a contrario, permet de faire intervenir le tiers payeur dès le tout premier incident de paiement.

À la manière d'un contrat de bail, l'emprunteur endetté peut faire appel à un autre particulier (parent, ami...) pour se porter garant de son crédit immobilier. Mais cela reste rare. Notamment parce que la banque, connaissant votre situation, sera extrêmement exigeante sur le dossier de la caution. Celui-ci sera examiné avec la même rigueur que s'il était l'emprunteur lui-même : ressources, épargne, capacité de remboursement...). C'est une responsabilité très lourde, difficile à assumer.

Des sociétés dites de « cautionnement » se sont spécialisées sur ce créneau, au premier rang desquelles Crédit Logement, qui garantit aujourd'hui environ 30 % des nouveaux prêts immobiliers en France. D'autres sociétés de cautionnement s'adressent à des publics plus ciblés, comme la MGEN qui propose de se porter caution avec la mutuelle pour les fonctionnaires. 

Caution ou hypothèque ? L'avis TacoTax

Une fois votre dossier accepté par la banque, celle-ci vous demandera de choisir entre l'hypothèque et la caution. Préférez le second. La caution ne nécessite pas l'intervention du notaire, elle est donc moins chère. L'hypothèque est plus lourde à supporter, d'un point de vue administratif mais également sur le plan psychologique. Cette épée de Damoclès donne aux emprunteurs le sentiment que la banque peut saisir leur maison à tout moment. Avec la caution, vous pouvez récupérer, totalement ou partiellement, votre contribution au fonds commun de garantie.

Au total, une bonne caution vous revient entre 1 et 1,2 % du montant du prêt, dont 50% vous sera remboursée.

Montant du prêt Hypothèque Caution Différence
Montant % Montant %
50 000 € 1 642 € 3,28 % 895 € 1,79 % 747 €
80 000 € 2 112 € 2,64 % 1 306 € 1,51 % 806 €
100 000 € 2 419 € 2,42 % 1 480 €  1,38 %  939 €
120 000 € 2 725 € 2,27 % 1 654 € 1,29 %  1 071 €
150 000 €  3 184 € 2,12 % 1 915 € 1,21 % 1 269 €
180 000 €  3 644 € 2,02 % 2 176 € 1,15 % 1 468 €
200 000 € 3 950 € 1,97 % 2 350 € 1,12 % 1 600 €

3e option : le privilège de prêteur de deniers (PPD)

privilège de prêteur de deniers
le PDD, une alternative à l'hypothèque et à la caution

Moins connu que l'hypothèque ou la caution, le privilège de prêteur de deniers (PPD), ou inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD), est une forme de garantie plus souple et moins chère que l'hypothèque classique. Sur le fond, la mécanique est la même : en cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur, la banque ou l'organisme de crédit fait saisir le bien et le met en vente pour combler le déficit. Cela étant, le privilège de prêteur de deniers présente des avantages autant pour le prêteur que pour l'emprunteur :

  • La banque est remboursée en premier en cas de vente et saisie de vos biens, avant le reste de vos créanciers (si vous en avez). Vous avez un crédit auto ou un crédit consommation en cours que vous ne remboursez pas non plus ? Ils attendront. Le produit de la vente du bien immobilier ira en priorité à la banque qui vous a accordé le crédit immobilier.
  • Le PPD a l'avantage d'être nettement moins cher que l'hypothèque. Comme cette dernière, il sera également réalisé devant notaire mais est exonéré de la taxe de publicité foncière car la publication officielle n'est pas obligatoire. Son coût s'élève à environ 0,5 % ou 0,6 % du montant du prêt.

On note quelques inconvénients cependant : le PDD n'est pas autorisé dans toutes les situations. Par exemple, il ne s'applique pas dans le cas d'un logement neuf ou à construire. Seuls les biens anciens sont éligibles à cette forme de garantie. En cas de revente du bien avant la fin du crédit, les mêmes frais de mainlevée s'appliquent.

Foire aux questions

Peut-on revendre un bien immobilier avant la fin de l'hypothèque ?

Vous avez choisi l'hypothèque comme garantie de votre bien immobilier mais vous souhaitez le revendre avant l'échéance naturelle du prêt ? C'est possible, mais il vous faudra soumettre au notaire une demande de « mainlevée » qui entraîne, de nouveaux frais, droits et taxes.

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