Le crédit-bail immobilier (leasing en VO) est une forme originale de financement à destination des entreprises qui souhaitent acquérir un ou plusieurs biens immobiliers sans mettre à contribution leurs capitaux. Peu connue en France, ce type de contrat consiste à faire acheteur le bien par un crédit-bailleur (une banque), qui le loue ensuite à l'entreprise avec promesse de vente à terme. 

 

Quel est le principe du crédit-bail immobilier ?

Avec un crédit "classique", le particulier emprunte un certain montant à la banque pour acquérir son bien, qu'il rembourse ensuite tous les mois. La durée, le montant des mensualités et l'échéancier sont décidés lors de la mise en place du contrat. Dans un crédit bail immobilier, c'est la banque (ou sa filiale spécialisée) qui achète pour votre compte le bien immobilier nécessaire à l'activité professionnelle de l'emprunteur. C'est elle qui le lui et loue pendant la durée du contrat, durée comprise généralement entre 8 et 15 ans. En plus des banques, le bailleur peut être un établissement de crédit, une collectivité locale, une société financière (agréée par l'Association des sociétés financières) ou encore une société immobilière pour le commerce et l'industrie (SICOMI).

Le contrat de crédit-bail immobilier est il est assorti d’une promesse unilatérale de vente, qui permet à l'emprunteur, s'il le souhaite, de devenir propriétaire de tout ou partie du bien. 

Important : si la durée du contrat est supérieure à 12 ans, le contrat de crédit-bail immobilier doit faire l’objet d’une publicité au registre foncier. Cette formalité est à l’initiative du crédit-bailleur.

Retrouvez le texte de loi dans son intégralité du crédit bail immobilier sur le site du BOFIP.

À qui s'adresse le crédit-bail immobilier ?

Cette solution de financement s'adresse aux entreprises mais également aux professionnels qui exercent en libéral (médecins, notaires, etc.). Cette option est également ouverte :

  • aux exploitants agricoles ;
  • aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ;
  • aux collectivités locales ;
  • aux commerçants ;
  • aux associations type "loi 1901" qui exercent une activité économique ;
  • aux artisans
Bon à savoir : il ne faut pas confondre le crédit-bail immobilier avec le bail commercial. Contrairement aux baux commerciaux, les crédit-baux immobiliers comportent un contrat de location et un contrat de vente.

Comment se déroule un crédit-bail immobilier ?

crédit-bail immobilier sci
Crédit-bail immobilier : devenir propriétaire sans apport

Le crédit-bail immobilier porte trois casquettes :

  • une technique de financement ;
  • un investissement immobilier ;
  • une opération de crédit.

Cet investissement s'applique aussi bien aux immeubles déjà construits qu'aux terrains à bâtir. Afin de s'assurer de la rentabilité de l'opération, la banque dépêche sur place un professionnel de l'immobilier, chargé d'estimer la qualité et la valeur du bien. 

►Lire aussi :  Comment obtenir un devis de prêt immobilier ?

La finalité du contrat est de transmettre la propriété en amenant le crédit preneur à lever l'option d'achat d'un immeuble. Lors de la signature du contrat, les deux parties (bailleur et preneur) s'accordent sur :

  • le loyer
  • la durée du contrat
  • les conditions de résiliation

Pour concrétiser le crédit-bail immobilier, deux conditions sont requises :

  • l'achèvement des travaux ;
  • la délivrance d'un certificat de conformité (par l'expert mandaté pour estimer le bien)

À la fin du bail, le locataire peut racheter une partie ou la totalité du bien. La vente peut s'effectuer :

  • par cession,
  • par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués,
  • ou encore par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant au locataire.

Cela dit, l'acquisition n'est pas obligatoire. L'emprunteur peut très bien, avec l'accord du bailleur, choisir de continuer la location ou de restituer le bien au bailleur.

►Lire aussiLe prêt hypothécaire : un risque à prendre ?

Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?

Bien que le coût du crédit-bail immobilier est nettement plus élevé que celui d'un financement traditionnel, cette opération permet de couvrir la totalité du financement du bien, sans immobiliser les ressources de l'entreprise. Ce type de crédit évite aux professionnels de devoir puiser dans leurs fonds propres pour acquérir un bien, tout en garantissant l'accès à la propriété (en option) en fin de contrat. 

Les taux de crédit-bail immobilier en 2018

Il n'existe pas d'obligation légale en ce qui concerne les taux de crédit-bail immobilier, contrairement aux crédits immobiliers. Ce qui signifie qu'ils ne sont pas soumis aux règles de l'usure. Ils sont en général plus élevés d'un point que ceux des crédits classiques. En effet, dans le leasing, les seuls contrats qui doivent obligatoirement faire apparaître un Taux Annuel Effectif Global sont les contrats de location vente.

Résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier

Les contrat de crédit-bail prévoient la possibilité de résilier le contrat, suite par achat du bien, soit par cession du crédit-bail immobilier. Quel que soit le motif, vous devez le signaler à votre bailleur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception.

Modèle de lettre de résiliation d'un crédit-bail suite à l'achat du bien

Nom ou raison sociale de la société débitrice

Adresse

n° de dossier

Nom ou raison sociale du créancier,

Adresse

Fait à (indiquez le lieu),le (indiquez la date)

Objet : Levée d'option d'achat crédit-bail

Madame, Monsieur,

Le (indiquez la date de signature du contrat) j'ai souscrit auprès de votre société un crédit bail (indiquez le n° de dossier) pour (indiquez l'adresse et la référence du bien immobilier).

Ce crédit-bail arrive à échéance le (indiquez la date d'échéance) et je désire lever l'option d'achat.

(Si la levée d'option est soumise à un versement)

Vous trouverez ci-joint un chèque correspondant au montant nécessaire à la levée d'option d'achat.

En vous remerciant de l'attention que vous voudrez bien porter à ma demande.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Nom Prénom

Signature

Modèle de lettre de cession d'un contrat de crédit-bail immobilier

Nom ou raison sociale de la société débitrice

Adresse

n° de dossier

Nom ou raison sociale du créancier,

Adresse

Fait à (indiquez le lieu), le (indiquez la date)

Objet : Levée d'option d'achat crédit-bail

Madame, Monsieur,

Le (indiquez la date de signature du contrat) j'ai souscrit auprès de votre société un crédit bail (indiquez le n° de dossier) pour (préciser l'adresse et la référence).

Ce crédit-bail arrive à échéance le (indiquez la date d'échéance) et je désire y mettre fin.

Je vous restituerais donc le bien au (date de la restitution du bien).

(Si la cessation de location est demandée avant la fin du contrat)

J'ai bien pris note que je devrais vous verser des indemnités, je vous demande donc de bien vouloir m'indiquer leur montant conformément au contrat.

En vous remerciant de l'attention que vous voudrez bien porter à ma demande.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Nom Prénom

Signature

Foire aux questions

Peut-on faire de la sous-location avec un crédit-bail immobilier ?

La Cour considère que le crédit-bail immobilier est une opération qui a pour objet l'acquisition d'un immeuble par le crédit-preneur et non la location de locaux. En l'absence d'application du statut des baux commerciaux au locataire principal, le sous-locataire ne peut donc pas non plus en bénéficier.

Peut-on décrocher un crédit-bail immobilier au Crédit agricole ?

Tout à fait. En tant qu'établissement bancaire agréé, le Crédit Agricole est en droit de proposer des solutions de crédit-bail immobilier. 

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