Parce que votre situation peut changer : héritage, augmentation des revenus, déménagement pour raison professionnelle ou parce que vous souhaitez tout simplement vendre le bien acheté à crédit, lorsque vient le moment de solder votre emprunt, la banque peut vous appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Comment sont-elles calculées ? Quel est leur montant ? Quels sont les cas d'exonération d'indemnités de remboursement anticipé ? TacoTax vous dit tout.

 

Quand paye-t-on des indemnités de remboursement anticipé ?

Le remboursement anticipé partiel ou total de prêt immobilier consiste pour l'emprunteur à solder une partie ou la totalité de son crédit immobilier avant la fin du contrat. En cas de remboursement partiel, il peut choisir de diminuer le montant des mensualités ou la durée du prêt. Dans tous les cas, il doit s'acquitter des indemnités de remboursement anticipé (IRA). C'est-à-dire des frais à verser à la banque ou à l'organisme prêteur pour pouvoir clôturer son crédit plus rapidement. En effet, le remboursement par anticipation avant termes est déficitaire pour l’établissement prêteur, qui compense la perte d'argent par des frais correspondant à un pourcentage ou des intérêts prélevés à l'emprunteur.

►Lire aussi : Comment rembourser mon prêt immobilier par anticipation ?

Calcul des indemnités de remboursement anticipé

calcul indemnités remboursement anticipé
IRA : comment sont-elles calculées ?

Le remboursement anticipé du crédit fait partie des droits inaliénables de l'emprunteur. Une condition cependant : la somme à rembourser (totalement ou de façon partielle) ne doit pas être inférieure à 10% du montant du prêt initial. Sauf en cas de négociation préalable de votre part avec l'établissement bancaire prêteur, des pénalités sont appliquées. Celles-ci sont tout de même plafonnées par le Code de la consommation. Elles sont limitées à :

6 mois d'intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt.

• 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

La banque calcule les deux montants à partir des valeurs indiquées ci-dessus et choisit le plus faible des deux pour appliquer les IRA.

Pour faire le calcul des frais de remboursement anticipé de votre prêt immobilier, pas besoin d'Excel : de nombreuses calculettes et simulateurs sont disponibles en ligne qui vous permettent d'estimer leur montant. N'hésitez pas à contacter votre établissement bancaire afin d'évaluer le montant de ces pénalités. 

Exonération de frais de remboursement anticipé de prêt immobilier : qui est concerné ?

Comme dans toutes les opérations bancaires, certaines situations ouvrent droit à une exonération des indemnités de remboursement anticipé. Sachez que vous n’avez pas à payer de frais de remboursement anticipé si celui-ci est dû à :

  • un déménagement dans le cadre d'une mutation professionnelle
  • un licenciement
  • un décès d’un des emprunteurs

Le remboursement anticipé du prêt immobilier suite à une vente en vue d'acquérir un nouveau bien immobilier ouvre également droit à une exonération des frais. En effet, le capital généré par la vente est injecté dans l'apport grâce au prêt relais, aussi appelé prêt in fine.

Indemnités de remboursement anticipé : de l'art de savoir négocier

négociation frais de remboursement anticipé
Négocier : un jeu d'enfant ?

Tout comme les taux d'emprunt, les frais de remboursement anticipé sont négociables avec la banque qui vous accorde votre crédit immobilier. Attention, pour pouvoir être viable, la négociation évidemment avoir lieu avant la signature de l’offre de prêt. Une fois le contrat signé, impossible de faire marche arrière. Par ailleurs, dans le cas d’une renégociation de crédit auprès d’une banque concurrente, les pénalités seront automatiquement réintégrées dans votre nouveau crédit.

Comment éviter de payer des indemnités de remboursement anticipé ?

Si à chaque fois qu’un emprunteur souhaitant vendre son bien ou faire un rachat de crédit, solde son financement avant l’échéance, l’établissement prêteur compense son manque à gagner avec des frais de remboursement anticipé, il faut savoir qu’il est possible de les éviter à condition d’apporter des arguments très solides ou de s’y prendre très tôt. Ces trois astuces vous permettent d'éviter ce type de frais :

  1. Faire jouer la concurrence : les établissements bancaires rivalisent de négociation  et de marchandage pour attirer les clients : taux d'emprunt toujours plus bas, meilleures conditions de remboursement, souplesse sur les mensualités et... exonération des frais de pénalités de remboursement anticipé. En tant qu'emprunteur, vous n'êtes pas en position d’infériorité par rapport aux établissements bancaires, n'hésitez pas à faire le tour des banques pour négocier le taux d'emprunt mais aussi pour retirer les IRA des clauses du contrat.
  2. Optez pour le taux variable ou révisable réputé « dangereux » à cause de la variation des échéances, le taux variable a ceci d'avantageux qu'il ne prévoit aucune pénalité en cas de remboursement par anticipation dans certains cas. Notamment ceux où le risque de variation dépasse un certain seuil.
  3. Opter pour des clauses avant la signature du prêt : il est possible d’inscrire une clause dans le contrat de prêt permettant de lever ou de diminuer le montant des frais de pénalité de remboursement anticipé au bout d’un certain nombre d’échéances. C'est notamment le cas avec les crédits à l'habitat. Contexte concurrentiel oblige, ces clauses se font souvent à l'initiative des banques. N'hésitez pas à les demander si votre établissement prêteur ne les mentionne pas. 

Foire aux questions

Le remboursement anticipé est-il possible avec un prêt à la consommation ?

Tout à fait. Comme avec un crédit immobilier, les emprunteurs qui contractent un crédit à la consommation ont la possibilité de solder partiellement ou totalement leur prêt dès qu'ils le souhaitent. Si le montant du prêt est inférieur à 10 000 €, aucune pénalité de remboursement anticipé ne sera demandée. Dans le cas contraire, une indemnité peut vous être demandée. Le montant des frais dépendra du moment où vous effectuez cette opération :

  • 1% du montant total du crédit si le remboursement anticipé survient plus d'un an avant la date initiale de fin de contrat.
  • 0,5% du montant total si le remboursement anticipé survient moins d'un an avant cette date.

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