Il y a quelques années de cela, vous aviez pris contact avec votre banque pour souscrire un crédit immobilier dans le but de financer l'achat de votre logement. Mais depuis, les choses ont changé, notamment sur le plan financier. En effet, une rentrée d'argent inattendue vous amène à envisager de solder le capital restant dû de votre prêt avant le terme du contrat. C'est le remboursement partiel anticipé d'un prêt immobilier. Une opération tentante, mais risquée. Avez-vous intérêt à vous lancer dans le remboursement anticipé de votre prêt immobilier ?

 

Remboursement anticipé d'un prêt immobilier : c'est quoi ?

remboursement anticipé
Rembourser son prêt avant l'heure, c'est possible

Le remboursement anticipé d’un prêt personnel consiste à rembourser tout ou partie du montant emprunté avant la date prévue sur le tableau d’amortissement. C'est ce que font de nombreux ménages qui, ayant contracté un crédit pour financer l'achat de leur bien immobilier, subissent un changement impromptu de situation. 

Un déménagement pour raisons professionnelles, un décès, un handicap entraînant l'invalidité font partie des raisons les plus courantes pour demander à solder son crédit en avance. Il suffit parfois d'une importante rentrée d'argent (héritage, vente d'un bien, rentes, etc.) pour pousser les emprunteurs à mettre fin plus vite à leurs mensualités.

Toute personne ayant souscrit un prêt immobilier peut effectuer un remboursement anticipé, c’est-à-dire rembourser avant le terme du contrat :

  • la totalité du capital restant dû (remboursement total)
  • une partie de ce capital (remboursement partiel)

Le remboursement partiel : réduire les mensualités ou la durée du prêt ?

Il est rare que les banques refusent ce genre d'avance de trésorerie. Dans le cas d'un remboursement anticipé partiel du capital dû, l'emprunteur peut choisir entre :

  • garder la même mensualité et réduire la durée, donc rembourser plus vite ;
  • rembourser sur la même durée mais rembourser un petit peu moins tous les mois et du coup récupérer du pouvoir d'achat mensuel.

Bien que la plupart des emprunteurs choisissent d'alléger le poids du remboursement de crédit sur leur budget mensuel, au niveau de la rentabilité financière, il s’avère toujours plus intéressant de préserver le montant des échéances pour diminuer la durée de remboursement. Par ailleurs, sachez que l'emprunteur peut choisir le montant à rembourser chaque mois à condition qu'il soit égal ou supérieur à 10% du montant initial. La loi ne prévoit pas de délai de préavis en cas de remboursement anticipé du crédit. En clair, vous pouvez rembourser quand vous le souhaitez.

Pour procéder, c'est simple : il vous suffit de contacter votre banque ou l'organisme prêteur concerné, afin de discuter d'un éventuel remboursement anticipé. Demandez-lui le montant exact (capital restant dû + indemnité éventuelle) de la somme totale à rembourser. Vous pouvez prendre contact par mail ou téléphone, ou en envoyant une lettre recommandée avec AR.

Cependant, même si vous détenez les capitaux nécessaires pour rembourser votre prêt par anticipation, il n'est pas forcément dans votre intérêt de le faire. 

►Lire aussi : Comment renégocier son crédit immobilier ?

Quand rembourser son crédit par anticipation ?

quand rembourser prêt immobilier
Quel est le meilleur timing pour rembourser son prêt ?

Pressés d'en finir avec les remboursements mensuels à faire à la banque, beaucoup de ménages sautent sur l'occasion, dès que leur capital devient favorable, pour tenter de rembourser leur crédit immobilier. Or, cela n'est pas toujours avantageux.

Avant tout, sachez que plus le taux d’intérêt du crédit est élevé et plus la durée du prêt est importante, plus le remboursement anticipé est avantageux. Cela signifie que si vous arrivez au terme de votre prêt (il ne vous reste plus que quelques années à rembourser), solder brusquement votre compte n'est pas forcément une bonne chose. D'une part, parce que le taux est bas, d'autre part parce que vous êtes soumis à des pénalités.

Dans ce cas, mieux vaut placer votre argent (surtout si la rémunération est intéressante). Dans le cas contraire (vous êtes en tout début de vos mensualités), le remboursement devient avantageux.

Si vous le soldez au moment où vous vendez pour acheter : pas de problème. Votre nouveau financement est accordé par la même banque. 

Calcul du remboursement anticipé d'un prêt immobilier : les pénalités

Selon ce que prévoit son contrat, le remboursement anticipé peut occasionner des frais supplémentaires pour l'emprunteur. Ce sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Notez que vous soyez client(e) au Crédit Agricole ou à la Banque de France, le remboursement anticipé du prêt immobilier comprend des IRA, dont les règles de calcul s'appliquent à toutes les banques. Elles doivent remplir deux conditions :

  • ne pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation (c’est à dire le capital restant dû) au taux moyen du prêt,
  • ne pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Exonération de pénalités : qui est concerné ?

Certains cas de figure ouvrent droit à une exonération d'IRA. C'est le cas pour :

– avec les prêts conclus après le 1er juillet 1999 (loi n° 99-532 du 25 juin 1999) : sont dispensés d'indemnités de remboursement anticipé les emprunteurs qui :

  • vendent leur logement suite à un changement de lieu de travail,
  • subissent une cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement par exemple),
  • perdent leur conjoint(e).

– avec les prêts de longue durée (+20 ans) : les pénalités ne sont généralement plus exigées au-delà d’un certain nombre d’années.

Il existe également des cas particuliers, pour lesquels les règles en vigueur concernant les indemnités de remboursement anticipé ne s'appliquent pas ou de façon différente :

Nature de cas Indemnités
Prêts à taux variable Attention : cette indemnité peut être majorée des intérêts compensateurs
Rachat de crédit immobilier En cas de baisse des taux, cela permettra de revoir les conditions financières de votre crédit. Le cas échéant, l’organisme financier va racheter le prêt pour ensuite vous en proposer un autre à des taux plus avantageux. Mais dans ce cas les IRA s'appliquent alors. 
Vente d'un bien pour financer l'achat d'un autre bien  Aucune indemnité ne vous sera réclamée dans ce cas.

Pour le calcul du remboursement anticipé d'un prêt immobilier, pas besoin de fiches Excel. Il existe de nombreux simulateurs gratuits en ligne qui vous permettront d'évaluer le montant de vos indemnités de remboursement anticipé et de savoir si l'opération est intéressante ou non pour vous.

Foire aux questions

Le remboursement anticipé à la suite d'une vente ouvre-t-il droit à une exonération d'IRA ?

Oui, si la vente a lieu dans le cadre d'un déménagement pour cause de mutation professionnelle ou dans le cas d'une nouvelle transaction immobilière (vous vendez un logement pour en acheter un autre).

Le remboursement anticipé est-il applicable au prêt à la consommation ?

Tout à fait. Mais le mode de calcul, les démarches et les dispositions ne sont pas les mêmes qu'avec un prêt immobilier. Le Code de la consommation prévoit que toute personne qui souscrit un crédit à la consommation a la possibilité de rembourser tout ou partie de son prêt avant la fin du contrat. 

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