"Trouvez le meilleur taux prêt immobilier", c'est la promesse de toutes les banques et organismes de crédit qui proposent aux particuliers des crédits immobiliers pour financer l'achat ou la construction de leur logement. En 2018, les taux de crédits immobiliers sont au beau fixe :  la majorité des banques affichent des conditions financières à la baisse, en moyenne de 0,10 %, pour des prêts d'une durée supérieure à 10 ans. Est-ce l'impact du prélèvement à la source ? Un signe d'amélioration du pouvoir d'achat des ménages ? La fin de la crise qui se dessine ? 

 

L'évolution des taux immobiliers

Les taux des crédits immobiliers fixés par les organismes prêteurs varient en fonction de l’évolution des marchés financiers. Le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE), les obligations assimilables du trésor public et les taux Euribor ont un impact très important sur les taux immobiliers. Pour faire simple, la Banque Centrale Européenne prête aux banques des États-membres de l'Union Européenne, qui prêtent ensuite aux particuliers pour financer leurs projets. Pour fixer le taux qu'elle accorde aux emprunteurs, les banques prennent en compte plusieurs facteurs :

  • le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers,
  • les frais de fonctionnement,
  • la prime de risque
  • leur propre marge de bénéfice
banque centrale européenne
Le siège de la Banque Centrale Européenne à Franckfort

La mécanique suit une logique d'indexation : si les taux de BCE augmentent, les banques suivent et montent leurs propres taux d'intérêt, histoire de ne pas perdre de marge. A contrario, si les taux de la BCE baissent, les banques baissent aussi les leurs pour attirer de nouveaux clients. On dénombre trois taux dits "directeurs" :

  • le taux principal
  • le taux de dépôt
  • le taux de prêt marginal

C'est donc la BCE l'autorité en la matière. Les banques agissent en miroir en suivant l'évolution des taux de la BCE, selon leurs propres taux d'intérêt. La BCE peut choisir de contrôler l'inflation en faisant grimper ses taux, et ainsi freiner la hausse des taux. Ou, au contraire, elle peut choisir de relancer les investissements en diminuant ses taux pour favoriser les crédits. Elle peut aussi contrôler l’inflation en élevant ses taux pour que les prix augmentent moins vite. 

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L'Euribor

Lorsque les banques des États membres de l'UE se prêtent des fonds, elles le font en appliquant une moyenne de taux. Cet indice, c'est l’Euro Interbank Offered Rate (Euribor). Mais alors, direz-vous si vous avez suivi jusque-là (félicitations), comment ce taux est-il fixé sachant que les emprunts se font avec des durées et des conditions différentes ? Et bien, pour ce faire, on simule 8 échéanciers types et on le soumet aux banques les plus actives de la zone euro. C'est cet indice, construit à partir des politiques économiques de différents pays, qui représente le marché européen. Pour les crédits à taux révisables (variables), on utilise comme index les taux Euribor 3 et 12 mois. Les banques prennent une marge et appliquent les taux qui en résultent à votre crédit immobilier. 

Les banquiers et établissements de prêt vantent l'intérêt des taux variables, en insistant sur le fait qu'ils sont souvent plus faibles au départ que les taux fixes. C'est vrai, mais il n'en demeure pas moins risqué, puisqu'il peut augmenter soudainement. Cela étant, vous pouvez négocier des conditions particulières comme le remboursement anticipé et le plafonnement du taux.

L'OAT

obligations assimilables du trésor
OAT : les banques empruntent aussi à l'État !

Les obligations assimilables du Trésor français (OAT) sont des obligations, c'est-à-dire des titres de créance négociables, utilisés par les entreprises ou les États pour emprunter de l’argent sur les marchés financiers. Les OAT sont  émises par l’État pour 2 à 50 ans. Ce sont ces titres qui permettent à l’État français de financer les emprunts des banques (parce que oui, les banques empruntent aussi à l’État). Les OAT sont évolutives : en fonction des besoins des particuliers, elles seront plus ou moins longues. 

Pour connaître les tendances et savoir comment se porte le secteur des crédits immobiliers, les experts se basent sur l’OAT à taux fixe 10 ans. En théorie, il doit y avoir un temps de décalage entre l’évolution de l’OAT et celle des taux immobiliers. Depuis 15 ans, ce taux baisse continuellement, pour se stabiliser en 2018 autour de 0,65 %.

L'apport personnel

apport personnel
Apport personnel : plus il est dense, meilleur sera votre taux

Lorsqu'elle étudie votre demande de prêt, la banque regarde votre historique bancaire, votre profil emprunteur et surtout le montant de votre apport personnel, c'est-à-dire vos fonds propres. Un apport personnel important est la clef de voûte d’un bon taux de crédit. Les banques exigent généralement de vous un apport personnel correspondant à 10% de l’opération, les 90% restants étant financés par votre emprunt. Avoir un apport personnel conséquent témoigne de votre capacité à épargner, ce qui rassure toujours les banques, et votre implication dans ce projet immobilier. 

Cela dit, il est possible d'obtenir un crédit sans apport, avec les prêts à 110%. Ce type de prêt, plus difficile d'accès, permet de financer l’intégralité de la valeur du futur bien ainsi que les frais annexes (notaire, agence…).

Lire aussiComment est fixé le taux d’assurance (TAEA) dans un crédit immobilier ?

Quels sont les meilleurs taux de crédits immobiliers en 2018 ?

Le baromètre des taux de prêt immobilier vous permet d’avoir un aperçu rapide des taux de prêt immobilier et de leur évolution récente.

Taux fixe 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Meilleur taux grille 0.70% = 0.95% = 1.20%  1.55%
Taux moyen 0.98% 1.23%  1.43%

1.67%

Taux révisable 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Meilleur taux grille 0.84% = 1.05% = 1.15% = 1.45% =
Taux moyen 1.50% = 1.77% = 1.97% = 2.33% =

À titre de comparaison, voici le baromètre des taux immobiliers 2017 :

   Moyenne  Minimum  Maximum
 10 ans  1,30%  0,80%  2,25%
 15 ans  1,55%  1,05%  2,55%
 20 ans  1,80%  1,25%  2,80%
 25 ans  2,00%  1,50%  2,90%
 30 ans  2,85%  1,95%  3,65%

Ces taux varient selon les banques, qui peuvent cibler un profil emprunteur plutôt qu'un autre. 

Foire aux questions

Faut-il souscrire un crédit à taux fixe ou variable ?

Avec un taux fixe, c'est-à-dire dont le taux d'intérêt reste inchangé durant toute la durée du prêt, vous gardez la maîtrise du risque. Vous connaissez d'avance le taux d’intérêt, mais aussi le coût total du crédit (la somme des intérêts payés à la banque), la durée de remboursement et le montant des échéances. Avec un taux variable, vous avez la possibilité de profiter des éventuelles baisses des taux. Par ailleurs, ce type de taux est généralement plus bas au départ qu'un taux fixe. Plus attirant sur le plan commercial, le taux révisable nécessite cependant d'avantage de sécurité : emprunt à court terme (7 ou 8 ans), certitude de revente, taux fixes très élevés. 

Mais alors, comment choisir ? Le mieux est encore de faire une simulation en utilisant l'une des nombreuses calculettes de crédits immobiliers disponibles en ligne. 

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