La promesse de vente ou le compromis de vente est un contrat signé entre le futur acquéreur et le vendeur avec pour objectif de conclure la vente du bien immobilier. Afin qu'il soit conforme, certains éléments doivent obligatoirement apparaître dans ce document. Dans le but de protéger l’acheteur, il existe des conditions suspensives obligatoires et facultatives à intégrer dans le compromis de vente. Parmi celles-ci, vous devez y retrouver la condition suspensive de l’obtention du prêt immobilier. Qu’est-ce qu’une condition suspensive ? En quoi cela protège l’acquéreur ? Voici un article qui peut vous éclairer en tant qu’acquéreur ou vendeur d’un bien immobilier. 

 

Les conditions suspensives : définition

En droit commun, les conditions suspensives sont régies par l’article 1304 du Code Civil qui les définit ainsi : ce sont des conditions qui peuvent concerner une seule ou les deux parties signataires du contrat et qui ne dépendent pas de la seule volonté des personnes concernées. Cela signifie que ce n’est pas une condition prévisible au moment de la signature. C’est le cas pour l’obtention d’un prêt. 

A contrario de la condition suspensive, il y a la condition potestative. Celle-ci est une condition qui n’impacte pas directement la vente. Par exemple, si vous attendez de vendre votre bien avant d’être acquéreur pour le bien concerné par la promesse de vente, vous ne pourrez pas y apposer la condition de vendre votre bien avant d’acheter. Il existe une exception, celle de pouvoir indiquer le prix et le délai pour vendre le bien en question. 

La condition suspensive en matière de prêt immobilier

Quand vous avez l’intention d’emprunter une somme d’argent à un établissement financier pour acheter un bien immobilier, il est important de prévenir le vendeur et le notaire afin que cela soit notifié dans le compromis de vente. Cette condition suspensive est obligatoire en cas d’acquéreur qui demande un prêt pour ce bien. 

Une condition suspensive obligatoire et protectrice

C’est une clause suspensive du compromis de vente qui sécurise l’acquéreur en cas de refus de la banque pour son prêt immobilier. Il faut savoir que sans cette clause, l’acquéreur peut se retrouver à payer des pénalités pour non-respect du contrat. Certes, le compromis de vente n’est pas le contrat définitif, mais il engage les deux parties dans un processus éventuel de vente. 

Le saviez-vous ? Si la vente ne se fait pas et que votre banque vous a accordé le prêt en lien avec ce bien immobilier, vous n’avez aucune obligation de vous engager dans ce prêt. Comme vous êtes protégé, en tant qu’acquéreur, vous l’êtes aussi si le bien n’est plus en vente. 

En cas de vente à un acquéreur qui n’a pas besoin de prêt pour financer l'acquisition, cette condition suspensive n'est pas obligatoire dans le compromis de vente. Si l’acquéreur choisit, finalement, de prendre un prêt, il pourra, tout de même être couvert en faisant un avenant au compromis de vente. 

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Elle est protectrice envers le vendeur également. En effet, la clause suspensive doit comporter des choses bien précises afin que l’acquéreur ne puisse pas abuser de cette condition suspensive.

Que doit comporter la condition suspensive d’un prêt immobilier ?

conditions suspensives crédit immobilier
Condition suspensive : le compte y est-il ?

C’est une étape importante de la rédaction du compromis de vente puisque sans cette condition suspensive l’acquéreur n’est pas protégé. Il faut alors bien faire attention à y indiquer les choses suivantes :

  • le montant de l’emprunt demandé ;
  • le taux d’intérêt maximal du prêt ;
  • la durée de l’emprunt ;
  • le délai imparti pour remplir cette clause suspensive : la loi indique un délai d’un mois, mais dans la pratique, c’est plutôt 60 jours le temps de monter le dossier, d'obtenir la réponse et les fonds. 

En cas de présence de demandes de prêts multiples (prêt à taux zéro notamment), il faudra bien détailler chaque prêt, dans les moindres détails. Le refus d’un prêt peut entraîner l’annulation du compromis à condition que le prêt en question soit d’au moins 60 % du montant global. 

Voici un exemple de clause suspensive pour un compromis de vente :

Le compromis (ou la promesse de vente) est soumis à la clause suspensive suivante : vous y décrivez les éléments demandés pour que la clause soit recevable, en donnant un délai et en indiquant que les deux parties sont en accord sur cette condition suspensive. 

Si vous avez indiqué un prêt de 200 000 € avec un taux à 1,65 % sur 15 ans, et qu’il vous est refusé la clause suspensive prendra effet et la vente sera annulée. Au contraire, si vous avez un refus pour un prêt 240 000 € avec un taux à 2,30 % sur 15 ans, la clause suspensive ne pourra pas prendre effet puisque ce ne sont pas les critères que vous aviez indiqués et pour lesquelles le vendeur avait signé. 

Bon à savoir : pour être sûr de ce que vous allez indiquer dans la clause suspensive dans l’avant-contrat, il est mieux d’avoir fait une ou plusieurs simulations de crédit immobilier pour ne pas mettre n’importe quoi. 

Les autres conditions suspensives

La clause suspensive pour un prêt immobilier n’est pas la seule condition suspensive pour laquelle un compromis de vente peut être annulé. Les conditions suspensives suivantes ne sont pas obligatoires, mais peuvent bien protéger. 

La condition suspensive dans le cadre d’un dossier d’urbanisme

Prenons le cas d'un propriétaire cherchant à acheter un bien. Seulement, une servitude d’urbanisme présente sur ce bien l'empêche de jouir tranquillement de ce bien. Une servitude d'urbanisme d’utilité publique va contraindre le droit du propriétaire du terrain ou du bien pour des raisons d’utilité publique. Cela peut être un droit de passage, par exemple. 

Si la clause suspensive n’est pas présente dans le compromis de vente, l’acquéreur ne pourra pas se rétracter. Le mieux, est de vous prémunir de cela en vous rendant dans la commune d’où provient le bien pour connaître les servitudes. 

La condition suspensive pour la vente d’un bien

Il est possible de mettre en place une clause suspensive en cas d’attente de la vente d’un bien pour acquérir le bien en question. Cela n'est est possible que si les deux parties (vendeur et acquéreur) sont d'accord, et en précisant le délai et le tarif de vente. C’est ce que l’on peut également appeler la condition suspensive de vente en cascade

La condition suspensive pour un changement d’usage du bien

Dans le cadre d’un changement d’usage fait du bien, il est conseillé d’ajouter une clause suspensive spécifique pour vous prémunir du risque de refus de changement d’usage. Le mieux est de vous renseigner auparavant et d’inscrire cette clause au compromis de vente. 

La condition suspensive pour le droit de préemption 

Quand vous achetez un terrain, il est possible qu’il ait été loué auparavant ou bien que la mairie veuille l’acheter. Le risque est de se retrouver avec un droit de préemption qui vient après la signature d’un compromis de vente. Pour éviter cela, l’inscrire comme clause suspensive est un bon moyen de se prévaloir face à ce risque. 

Un locataire d’un bien mis à la vente doit être informé et a un droit de préemption sur le bien. S’il souhaite l’acheter au prix indiqué, il a la priorité. Il en est, de même, pour une collectivité. 

La condition suspensive dans le cadre d’un terrain

Dans le cadre d’une construction ou de réalisation de travaux, il est important de faire attention à ne pas se retrouver bloqué pour refus de permis de construire. En effet, lorsque vous achetez un terrain, une zone d’urbanisme (ou plusieurs) lui est attribuée. Il est possible d’indiquer une condition suspensive pour la construction, la réalisation de travaux. Ce sont des conditions suspensives qui peuvent être mises dans une clause suspensive de permis de construire. Cela va vous prémunir de mauvaises surprises.

Foire aux questions

Comment lever des conditions suspensives ?

La définition de la levée des conditions suspensives est très simple : dès lors que le délai imparti est dépassé, les conditions suspensives qui en découlent sont levées. Il n’y a rien à faire, à part attendre l’écoulement du délai. 

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