Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89
Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89

Pour protéger les droits de l'emprunteur, les crédits ou prêts immobiliers sont soumis à une réglementation très stricte. Au fil des années, de nombreuses lois ont vu le jour qui régissent les conditions d'emprunt, l'obtention d'un prêt et les modalités d'assurance et de remboursement : loi Scrivener, loi Neiertz, loi SRU, loi Lagarde, lois sur les plus-values immobilières, loi Hamon, etc. La nouvelle loi sur le crédit immobilier 2018 a reconduit le dispositif du Prêt à Taux Zéro, auquel sont éligibles 90% des Français. Taux, durée, mensualité, négociation, capacité d'emprunt... Quelle est la réglementation du crédit immobilier ?

 

Crédit immobilier : définition juridique

La législation sur les prêts immobiliers s'applique à tous les prêts, quelle que soit leur forme, portant sur les opérations immobilières suivantes :

  • acquisition d'un bien immobilier ou de la jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte,
  • financement relatif à leur construction.

Plusieurs lois ont été instituées afin d'encadrer ces opérations et de protéger le consommateur. Les plus connues portent sur :

Loi Objet
Scrivener

• les conditions d'acceptation de l'offre de prêt

• l'obligation pour les organismes prêteurs de rédiger une offre de prêt et les informations qui doivent y figurer

Scrivener et Lagarde • l'instauration d'un seuil pour l'obtention d'un crédit immobilier
Neiertz • l'encadrement des procédures de lutte contre le surendettement des ménages
loi Lagarde et Hamon • les conditions de souscription d'une assurance emprunteur ou assurance habitation 

L'achat doit être réalisé par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle. La définition du crédit immobilier a été modifiée en 2016. Jusqu'au 31 juillet de cette année, toutes les dépenses d'un montant supérieur à 75 000 € liées à :

  • la réparation ;
  • l'amélioration ;
  • et l'entretien d'un logement ;

...Relevaient du crédit immobilier s'ils sont garantis par une hypothèque. La nouvelle loi sur le prêt immobilier de 2016 les assimile désormais au crédit à la consommation.

Simulation de rachat de crédit : calculez vos économies avec le simulateur TacoTax

Je réduis mes mensualités de crédits avec le simulateur TacoTax

Cadre marketing du prêt immobilier : que dit la loi ?

publicité prêt immobilier
Le marketing immobilier : une législation très encadrée

Secteur très concurrentiel, le crédit immobilier fait souvent l'objet de nombreuses promotions et publicités par les établissements prêteurs (banques, établissements spécialisés dans le crédit, etc.). Ces supports, parfaitement légaux, doivent mentionner les caractéristiques principales du prêt :

  • l'identité du prêteur,
  • les modalités de financement offertes,
  • le coût total et le taux annuel effectif global (TAEG), assurances comprises. 

La publicité doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l'acceptation définitive.

L'offre de crédit immobilier

Depuis le 1er octobre 2016, les banques ont dans l'obligation de remettre une FISE (fiche d’information standardisée européenne) aux emprunteurs (et à leurs cautions) le cas échéant. Cette fiche comprend 15 informations comparatives portant sur les offres de crédit disponibles. Dans la liste des éléments à fournir dans une proposition de crédit, on trouve notamment :

  • l'identité des parties,
  • la nature du prêt
  • l'objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds,
  • le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts,
  • les exigences en matière d'assurance et de sûretés (hypothèques, caution, etc.),
  • les modalités de transfert à une tierce personne,
  • les frais éventuellement retenus en cas de non-acquisition.

Ces caractéristiques doivent impérativement apparaître sur le contrat de prêt, sous peine d'amende. De plus, tout manquement à ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts. 

contrat de prêt immobilier
Contrat de prêt : bien lire les CGV

L'établissement financier doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de trente jours à compter de sa réception par le demandeur. La plupart des banques exigent un contrat d'assurance emprunteur, en cas de décès, invalidité ou perte d'emploi de l'emprunteur. La banque propose par défaut de souscrire chez son assureur partenaire, ce que l'emprunteur est libre ou non d'accepter. En cas de refus de sa part, le prêteur ne peut pas obliger l'emprunteur à adhérer au contrat d'assurance de groupe proposé par la banque.

Quel que soit l'assureur choisi par l'emprunteur, le prêteur ne peut refuser son choix ni le remettre en cas. De même, le choix d'un assureur autre que celui proposé par la banque n'influence en rien le taux du crédit.

Les banques sont ouvertes à la négociation, notamment pour les nouveaux clients. Il est possible de négocier le taux d'emprunt du crédit immobilier mais également les frais de dossier et les modalités de remboursement.

Délai de réflexion

Toute offre de prêt immobilier comprend un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Avant ce délai, aucune offre ne peut être acceptée, ni aucun versement. En cas d'acceptation anticipée, le contrat est rendu nul. Et ce même si le demandeur renouvelle plus tard son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts. Par ailleurs, tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial. 

Assurance de prêt immobilier

Ce n'est pas obligatoire sur le plan légal, mais la quasi-totalité des prêteurs exigent la souscription d'une assurance-emprunteur contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). L'emprunteur est libre de choisir son assureur. Ce dernier peut choisir de refuser de le couvrir, s'il présente un profil à risque (maladies chroniques, tabagisme, surpoids, etc.). Dans ce cas, l'acquéreur peut demander l'annulation de sa demande de crédit dans un délai d'un mois.

Taux immobilier 2018

Il n'existe pas de législation particulière sur la façon de fixer les taux de prêt immobilier. La seule forme de réglementation en vigueur est la loi affirmant qu'un prêt immobilier ne peut pas être accordé au-delà d’un plafond appelé taux d’usure. Il est calculé tous les trimestres par la Banque de France, et correspond à la moyenne du trimestre dernier majorée d’un tiers. En juillet 2018, la moyenne sur vingt ans s’établit à 1,65% hors assurance, contre 1,75% en juillet 2017 :

Durée du prêt Tendance Taux minimum Taux actuel sur le marché Taux maximum
7 ans Stable 0,53% 1% 2%
10 ans Stable 0,70% 1,15% 2,10%
15 ans Stable 0,96% 1,40% 2,41%
20 ans Stable 1,12% 1,65% 2,72%
25 ans Stable 1,35% 1,85% 2,97%
30 ans En baisse 1,78% 2,60% 3,35%

Refus de prêt 

refus de prêt
Crédit refusé : quelles conséquences ?

L'établissement prêteur se réserve le droit de refuser d'accorder un crédit immobilier à un particulier s'il estime que son dossier n'est pas complet ou s'il présente un profil "à risques" (mauvaise santé, ressources insuffisantes, situation professionnelle instable, taux d'endettement trop élevé). Précisons que lorsqu'un emprunteur demande plusieurs prêts pour financer son opération, si le prêt non obtenu représente 10% et plus du montant total de l'opération, il entraîne alors l'annulation des autres

Le délai de réponse de l'établissement prêteur pour l'accord ou le refus d'un prêt est mentionné dans l'avant-contrat. Ce délai, d'un mois au minimum, est généralement fixé à 45 jours. En cas de refus, l'acquéreur doit récupérer l'intégralité de l'acompte déjà versé. Si le refus est motivé par une insuffisance de revenus (motif le plus fréquent : 30 % des cas de refus), il est sans conséquence pour l'emprunteur. L'acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l'origine, directe ou indirecte, du refus du prêt : dossier remis incomplet à l'établissement, dissimulation de revenus, falsification du formulaire de santé, etc. 

Conditions de remboursement

En cas de défaut de paiement non justifié de l'emprunteur, sa banque peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts.

L'emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt immobilier. Cela étant, en cas de remboursement anticipé partiel du crédit inférieur à 10% du montant total, la banque peut le refuser. Sous réserve que de faire l'objet d'une clause dans le contrat. En cas de remboursement anticipé, le prêteur peut exiger des indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui ne peuvent dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. 

IRA : cas d'exonérations

La loi du 25 juin 1999 prévoit certains cas dans lesquels l'indemnité de remboursement anticipé ne peut pas être appliquée. C'est le cas si :

  • le remboursement fait suite à la vente du bien lui-même motivé par un changement du lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint ;
  • l'emprunteur ou son conjoint décède ;
  • l'emprunteur ou son conjoint est contraint de cesser son activité professionnelle (licenciement par exemple).

Foire aux questions

Peut-on réduire le délai de rétraction dans un prêt immobilier ?

Non. Dans le cas d'un crédit immobilier, la banque est en effet tenue d'accorder dix jours de réflexion, délai qui court dès le lendemain de la réception de l'offre de prêt, et dont l'emprunteur doit attendre l'expiration avant de dire s'il accepte la proposition. Toute infraction est sévèrement punie, l'établissement devant restituer au client la totalité des intérêts perçus, ainsi que les frais annexes de crédit.

►Lire aussiLe rachat de crédit immobilier

Appelez-nous

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi


Ou demandez à être rappelé gratuitement

Se faire rappeler

Etre rappelé gratuitement

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi

Merci de renseigner un numéro valide

Merci !

.

Connectez-vous !

Votre email n'est pas valideMot de passe oublié ?Merci de renseigner votre mot de passe

Déjà inscrit ?

Ouverture du service imminente !


Laissez-nous votre email pour la piqûre de rappel

Plus qu'une étape avant d'accéder à votre simulation !

Sécurisez votre compte pour accédergratuitement à votre simulation

Votre email n'est pas valideVotre numéroMerci de renseigner votre numéro de téléphone

En cliquant sur "Voir ma simulation" j'accepte lesCGU
et serai automatiquement inscrit afin de profiter des services de TacoTax

DEJA INSCRIT ?