Il est rare que l'on dispose d'une somme suffisamment élevée pour investir dans l'immobilier. Avec l'inflation des prix du marché la tâche est de plus en plus ardue... mais pas impossible ! De nombreux prêts immobiliers peuvent vous aider dans votre projet. Que vous souhaitiez acheter ou construire, des solutions sont adaptées à vos besoins. Mais investir dans un projet aussi important demande une préparation et une documentation pointilleuse. Comment constituer son dossier ? Quel prêt immobilier choisir ? Taco Tax vous aide à y voir clair dans cet océan de prêts immobiliers.

 

Le crédit immobilier : qu'est-ce que c'est ? Le crédit immobilier concerne les opérations d'achat d'un immeuble. Cet achat peut être effectué pour des usages professionnels ou personnels. Il peut également s'agir de l'achat  d'un terrain destiné à sa construction. Vous pouvez choisir d'acheter un logement ancien ou neuf. Dans tous les cas, une banque peut vous venir en aide dans vos démarches et projets. Mais beaucoup de facteurs entre en compte lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier : le nombre d'habitant, la localisation du logement, son ancienneté, etc. Faire une demande de prêt immobilier c'est avant tout bien se préparer.

Obtenir son prêt immobilier : bien se préparer

L'achat de votre logement peut être financé par votre épargne ou par un ou plusieurs prêts immobiliers. Ce prêt doit être accordé par organisme financier (banque, banque en ligne, etc.). Il existe des prêts mis en place par l'État pour vous aider à devenir propriétaire de votre logement. 

L'achat d'un logement

Le financement d'un logement comprend plusieurs éléments qu'il ne faut pas omettre. En faire le listing vous permettra d'avoir une vision d'ensemble de vos dépenses à venir. Cependant, n'oubliez pas que certains prêts ne peuvent être demandés  en vue de financer tout ou partie des frais de notaire.

crédit immobilier
Un crédit immobilier :
une aide pour vos travaux

  Le financement d'une opération immobilière doit prendre en compte :

  • l'achat du logement ou du terrain
  • le coût d'éventuels travaux sur le logement (rénovations,etc.)
  • les frais de notaire
  • les frais d'agence immobilière (si vous faites appel à une agence)
  • les frais liés à l'emprunt  : frais d'hypothèque, de dossier, de caution, et d'un courtier éventuellement

Il vous est possible de financer votre logement en impliquant une partie de votre épargne, si en vous disposez .

Vous pouvez donc vous appuyer sur votre :

  • CEL ( compte épargne logement)
  • livret ( A, de développement durable, ou d'épargne populaire)
  • épargne acquise au titre de participation dans l'entreprise

Le plus souvent l'investissement dans l'immobilier vous obligera à prendre un voire plusieurs crédits immobiliers. Toutefois, il est d'usage de ne pas dépasser un taux d'endettement de 33 % !

Le taux d'endettement maximum

Bien que ces 33 % ne soient pas un pourcentage réglementé par la loi, il est fortement conseillé de ne pas dépasser ce pourcentage. Il s'agit en effet du tiers de ses revenus. Le taux d'endettement se calcule comme suit : en divisant vos charges mensuelles par vos ressources mensuelles et en multipliant le tout par 100. Les charges mensuelles correspondant à vos mensualités d'emprunt ainsi que les pensions alimentaires que vous payez. Les ressources mensuelles quant à elles sont le résultat de la somme des revenus mensuels fixes que vous recevez.

Simuler un prêt immobilier et calculer d'endettement

Simuler votre prêt en un clic !

Il est possible de comparer les différents types de crédit en ligne. De nombreux comparateurs de crédits immobiliers existent tels que le meilleurtaux.com. Les simulations sont généralement gratuites et vous permettent d'avoir un aperçu clair de vos possibilités de crédit. Il existe également des simulateurs d'endettement recommandés par la DGFI comme La Finance Pour tous.

Si des banques tels que le Crédit agricole, certains crédits en ligne vous permettront également de trouver un crédit adapté à vos besoins.

 

Taux et garanties de votre crédit immobilier

Vos devrez faire votre demande de prêt immobilier auprès d'un établissement bancaire. Les formules proposées par les établissements prêteurs sont différentes et prennent en compte  vos revenus.

Durée, montant et taux

La durée est variable, généralement  à négocier entre l'emprunteur et le prêteur. Ainsi, la durée moyenne d'un prêt est de 20 à 25 ans mais peut parfois aller jusqu'à 30 ou 35 ans. Il n'existe pas de montant maximum pré-établi. Tout dépend de vos ressources et de l'accord de la banque.

Le taux d'intérêt est défini par le prêteur. Il peut s'agir soit d'un taux fixe, soit d'un taux variable. Taco Tax vous conseille cependant de tenter de négocier les taux fixes pour avoir des conditions plus avantageuses pour votre crédit.  Les établissements prêteurs ont des taux différents. Il est donc conseillé d'utiliser les comparateurs de crédit pour ce faire. Une fois le prêt accordé, vos remboursements seront régulés selon le tableau de financement que vous avez reçu. Un remboursement par anticipation est possible.

Les garanties

L'organisme de prêt peut exiger des garanties pour le prêt. Il peut ainsi vous réclamer :

  • un cautionnement bancaire
  • une hypothèque du bien

Le prêteur peut exiger une assurance ou parfois vous en imposer une. Cependant, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. Vous pouvez choisir vous-même ce paramètre. L'assurance du prêt est un atout majeur. Il est important notamment en cas de décès, d'invalidité ou de perte de l'emploi.

En ce qui concerne la domiciliation bancaire le prêteur peut exiger : 

  • Jusqu'au 1er Janvier 2018 le prêteur peut exiger  :
    • l'ouverture d'un compte dans son établissement pour accorder le prêt
    • que  vos vos revenus d'activité y soient domiciliés
  • À  compter du 1er Janvier 2018 le prêteur peut :
    •  conditionner l'offre de prêt à la domiciliation de vos revenus d'activité dans son établissement, sous réserve de vous faire bénéficier d'un avantage individualisé
    • exiger une domiciliation d'une durée supérieure à 10 ans suivant la conclusion du contrat (ou de son avenant). Au terme de ce délai, l'emprunteur conserve cet avantage individualisé

La durée de domiciliation ne peut pas excéder la durée du contrat. Si l'emprunteur ne respecte pas son engagement, le prêteur peut mettre fin à l'avantage individualisé pour les échéances restantes.

L'offre de prêt doit mentionner clairement la durée de domiciliation, les frais d'ouverture et de tenue de compte ainsi que l'avantage individualisé consenti par le prêteur.

Quand obtenir son crédit ?

Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours calendaires. Pour être valable, l'offre doit être acceptée au terme d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires. Ce délai de réflexion débute le lendemain du jour de la réception de l'offre. Vous pouvez donc retourner l'offre à votre prêteur dès le 11e jour par courrier daté et signé. Il vous est d'ailleurs possible d'accepter l'offre en ligne, et non pas uniquement par voie postale.

Jusqu'à acceptation de l'offre, vous ne devrez recevoir aucun versement du prêteur. Quand l'opération se déroule avec l'intervention d'un notaire, les fonds sont généralement débloqués au jour de la signature de l'acte devant celui-ci.

S'il s'agit de financer des travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre. S'il s'agit de financer une construction ou un achat sur plan, un calendrier peut être négocié avec le constructeur et les fonds sont débloqués selon celui-ci.

L'engagement entre prêteur et emprunteur

Le prêteur ne peut pas exiger une domiciliation d'une durée supérieure à 10 ans suivant la conclusion du contrat ou de son avenant. Le prêteur peut conditionner l'offre de prêt à la domiciliation de vos revenus d'activité dans son établissement sous réserve de vous faire bénéficier d'un avantage individualisé. Au terme de ce délai, l'emprunteur conserve cet avantage individualisé. Si l'emprunteur ne respecte pas son engagement, le prêteur peut mettre fin à l'avantage individualisé pour les échéances restantes.

L'offre de prêt doit mentionner clairement la durée de domiciliation, les frais d'ouverture et de tenue de compte ainsi que l'avantage individualisé consenti par le prêteur. Il est également obligatoire qu'avant de vous faire une offre, le prêteur vous informe des conséquences de la prise d'un emprunt, notamment sur les risques de surendettement.

Vérification de la solvabilité de l'emprunteur

Le prêteur doit évaluer votre solvabilité. Pour cela, le prêteur s'appuie sur notamment les informations relatives à vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus. Le prêteur a l'obligation de consulter le FICP ( fichier des incidents de remboursements des crédits aux particuliers)  avant de vous accorder le crédit. Il vous sera difficile de faire une demande de crédit si vous y figurez.

Si vous n'êtes pas sur le FICP et que vos conditions sont favorables, vous pourrez choisir entre  deux types de taux : le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable.

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est un taux qui ne subit aucune variation durant tout le temps de l'emprunt. Elle est assez utile si vous voulez savoir à quoi vous en tenir concernant vos frais.

Sur l'offre de prêt, sont mentionnés notamment :

  • l'identité du prêteur, de l'emprunteur et éventuellement de la caution
  • l'objet du prêt (achat, construction)
  • la nature du prêt
  • le montant du crédit, son coût total et son taux
  • la date à laquelle les fonds seront disponibles
  • les garanties exigées
  • les conditions de transfert du prêt à une autre personne
  • si l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix ou non
  • un échéancier des amortissements détaillant  la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts
Deux taux possibles :
le taux fixe et le taux variable

Si le prêteur propose une assurance :

  • il doit joindre une notice d'information présentant les modalités de celle-ci
  • il ne peut pas modifier sans l'accord de l'emprunteur les risques garantis, le tarif de l'assurance ou les modalités de sa mise en jeu

Le prêt à taux variable

Le crédit à taux variable est un crédit qui se recalcule au fur et à mesure que l'emprunteur rembourse. Cela permet de faire varier le montant de remboursement. Certaines personnes privilégieront cette option jugé plus évolutif. Le montant à remboursé varie donc au cours du temps.

Sur l'offre de prêt variable, les mêmes éléments que le prêt à taux fixe sont mentionnés. Mais il faudra en plus un document d'information (à caractère indicatif) contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Choisir entre les 6 différents prêts immobiliers pour constituer son dossier

Il existe bel et bien 6 principaux prêts immobiliers en France. Ils sont le plus souvent cumulables avec d'autres prêts.

Les conditions, et les montants des crédits peuvent  selon le nombre d'habitants du logement, la date de construction, d'achat du logement ou encore la zone dans laquelle se trouve votre logement. N'hésitez donc pas à en parler avec votre banque ou votre conseiller. La demande de ces prêts se fait auprès de votre banque.

Taco Tax vous énumère de façon concise les 6 différents prêts immobiliers auxquels vous pouvez souscrire.

PEL, CEL et PTZ

  Le plan épargne logement (PEL) Le compte épargne logement (CEL) Le prêt à taux zéro (PTZ)
À quoi ça sert ?
  • une épargne bloquée qui peut être utilisée de plusieurs façons lorsque son terme est atteint (au bout de 4 ans)
  • pour l'achat de logement et le financement de travaux
  • l'obtention d'un prêt bancaire à un taux préférentiel selon certaines conditions
  • l'achat d'un bien immobilier ou réalisation des travaux dans son logement
  • bénéficier d'une prime versée par l’État
  • le PTZ est accordé à la personne qui n'est pas propriétaire de son domicile (sauf cas particuliers) et à la condition que ses revenus ne dépassent pas un niveau maximum

 

Exigences de la banque
  • un cautionnement bancaire
  • ou une hypothèque du bien
  • un cautionnement bancaire
  • ou une hypothèque du bien
  • l'assurance est donnée par la banque
  • attestation et justificatif d'un programme de travaux
  • attestation du vendeur
  • devis avec montant prévisionnel des travaux
  • remplir une attestation sur l'honneur relative à ses conditions d'habitation
Taux et montants
  • le taux de prêt depuis 2016 est de 2,20%
  • les prélèvements sociaux sur les intérêts produits par un PEL sont dus dès la 1re année
  • montant maximum 92 000 €
  • dépend de la période pendant laquelle vous avez épargné sur votre CEL

Les montants sont plafonnés à :

  • 40 % du coût de l'opération pour les zones A et B1
  • et 20 % du coût de l'opération pour les zones B2 ou C
Durée du prêt
  • de 2 à 15 ans
  • de 2 à 15 ans
  • selon les revenus
  • en moyenne entre 20 et 25 ans
Conditions spéciales
  • La prime d'État est versée uniquement si le PEL donne lieu à un prêt immobilier de 5 000 € minimum

 

  • La prime ne peut pas dépasser 1 000 €

 

  • Ce plafond est porté à 1 525 € lorsque le PEL contribue à la construction ou l'acquisition d'un logement performant énergétiquement
  • Avant 2018 : La prime est égale à 50 % des intérêts acquis et pris en compte dans le calcul du prêt. Son montant maximum est de 1 144 €
  • Depuis 2018 : plus de prime de l'état
  • Si  CEL ouvert avant mars 2011 : obtention d'un prêt pour acheter une résidence secondaire
  • cumul  CEL + PEL  ne peut dépasser 92 000 €
  • ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt
  • ne doit financer qu'une partie de l'opération à réaliser
  • permet de ne pas payer d'intérêts
  • tout le monde n'est pas éligible d'un PTZ : effectuez une simulation auprès d'anil pour savoir si vous en êtes éligible
  • frais différents selon la localisation du logement : utilisez le simulateur service public.gouv pour connaître votre cas personnel

 

NOTES SUR LA PTZ : Les travaux ne doivent pas avoir été commencés avant l'émission du PTZ. Lorsque le PTZ finance l'achat d'un logement ancien dont les travaux représentent 25 % du coût total de l'opération.

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus. Elle s'étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

  • La période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans)
  • La période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans

Le prêt conventionné, le prêt d'accession et le Prêt Action logement

  Le prêt conventionné Le prêt d'accession sociale ( PAS) Le prêt Action Logement
À quoi ça sert ?
  • construction ou achat d'un logement neuf ou ancien
  • certains travaux d'amélioration
  • peut financer jusqu'à l'intégralité du coût
  • favoriser l'accession à la propriété des familles aux revenus modestes
  • pour financer la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration
  • agrandissement de logements existants
  • peut financer l'intégralité du coût de l'opération
  • pour une résidence principale
  • pour l'achat d'un logement

 

Exigences de la banque
  • accordé sans condition de ressources
  • cautionnement bancaire
  • une hypothèque du bien
  • vous imposer une assurance
  • les conditions d'octroi du prêt varient d'un organisme à un autre
Taux et montants
  • le taux diffère selon les établissements
  • oscillent entre 3,05 et 3,50 %
  • le taux diffère selon les établissements
  • oscillent entre 3,05 et 3,50
  • les conditions d'octroi du prêt varient d'un organisme à un autre
Durée du prêt
  • de 5 à 35 ans
  • de 5 à 25 ans ( voire 35 ans selon  les contrats)
  • les conditions d'octroi du prêt varient d'un organisme à un autre
Conditions spéciales
  • remboursable avec intérêts
  • le PAS ne peut être complété par d'autres prêts à l'exception formelle d'un prêt immobilier dit "classique" 
  • le PAS  ne permet pas de couvrir les frais de notaire
  • le PAS accordé à partir du 1er janvier 2016 ne peut pas être mis en location pendant les 6 années suivant le versement du prêt
  • certains prêts peuvent compléter votre prêt principal ou votre apport, comme par exemple le prêt Action Logement (ex-1% logement)
  • pour une demande de ce prêt : vous adresser à L'Action logement, en ligne ou en présentiel à une agence proche de chez vous

Vous trouverez forcément votre bonheur parmi tant de possibilités de prêt. N'oubliez surtout pas de négocier vos taux au prêt de l'organisme de financement et d'étudier chaque aspect du dossier à constituer.

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