"Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?" se demandent les aspirants propriétaires. Aux prises avec les banques, les dossiers, les courtiers... toutes ces démarches s'articulent autour d'un objectif : obtenir le meilleur de taux de prêt immobilier. Mais que signifie exactement "meilleur taux immobilier" ? Sur quoi repose le calcul du taux ? Notre âge ? notre situation professionnelle ? Notre taux d'endettement ? Pour vous apporter la réponse la plus fiable et la plus précise, TacoTax vous expliquer les mécanismes de calcul des taux de crédits, et comment faire pencher la balance en votre faveur.

 

Meilleurs taux immobilier 2018 : le baromètre

Le tableau ci-dessous détaille les taux d'emprunt au niveau national, hors-assurance et fixes. Notez que selon les régions, ces valeurs sont à même de varier sensiblement. La région Ouest, par exemple, connait une certaine stabilité (seuls les emprunts sur 15 ans sont en légère baisse), tandis que l'Est et la région Ile-de-France sont marquées des baisses de taux sur plusieurs durées. 

Durée du prêt Tendance Taux minimum Taux du marché
7 ans en baisse 0,55% 0,90%
10 ans stable 0,70% 1,10%
15 ans stable 0,95% 1,35%
20 ans en baisse 1,15% 1,55%
25 ans stable 1,40% 1,85%
30 ans stable 1,51% 2,70%

Quelle banque propose le meilleur taux immobilier ?

Pour obtenir le meilleur taux de prêt, la première étape, c'est de faire jouer la concurrence. Les banques rivalisent de formules, de services et de remises pour attirer de nouveaux clients. Même si vous êtes un fidèle client, votre banque n’est pas forcément la mieux placée pour vous accorder des conditions avantageuses. Si vous n'êtes pas convaincu par les offres de l'établissement qui héberge vos comptes, rien ne vous empêche d'aller voir ailleurs ! Le meilleur prêt immobilier se trouve-t-il à la Caisse d'Épargne, chez Boursorama ou au Crédit Foncier ? Il est bon de rappeler qu'il existe plusieurs types d'établissements à même de vous proposer des crédits immobiliers. Commençons par les comparer.

Les banques "classiques"

banque classique
Banque classique : un système figé ?

On les connait sous d'autres nom : le Crédit Lyonnais, BNP-Paribas, HSBC ou encore la Société Générale, etc. Ce sont les banques dites "de réseau généralistes". Certaines, comme le Crédit Agricole ou la Caisse d'Épargne, sont appelées "banques mutualistes régionales". Toutes ces banques proposent des crédits immobiliers : prêt amortissable, prêt relais, lissage de prêt, etc.

Sur leur site Internet, elles mettent à disposition des utilisateurs (qu'ils soient clients ou non) des comparateurs et des outils de simulation. Ces outils ne sont pas d'une immense précision mais permettent de se faire une première idée, avant négociation, de sa capacité d'emprunt et du montant de ses mensualités

Vous pouvez ensuite demander à être recontacté(e) ou prendre contact vous-même avec la banque et déposer une demande de crédit

Par ailleurs, si vous êtes amené un jour à entamer une renégociation de crédit immobilier, 

Les banques spécialisées

Elles se font de plus en plus rares. Aujourd'hui, le Crédit Foncier est le seul établissement à proposer exclusivement des prêts immobiliers. Pas de carte bancaire ni de produit d'épargne, la spécialité c'est le crédit immobilier. Le Crédit Foncier possède un avantage et un inconvénient :

  • si vous présentez un profil à risques, le Crédit Foncier vous ouvrira plus de portes qu'une banque de réseau. Notamment parce qu'il connait mieux les prêts à l'accession sociale, le Crédit Foncier traitera les dossiers de demande plus facilement.
  • les banques spécialisées ne bénéficient pas de contreparties. Or, ce sont justement ces contreparties (financières) qui permettent aux établissements classiques d'accepter de négocier les taux d'intérêt. En conséquence, dans une banque spécialisée, les taux d’intérêt sont plus élevés.

Les banques en ligne

banque en ligne
Crédit en ligne : le prêt immo aussi ?

De plus en plus de banques en ligne proposent des solutions de financement dématérialisées. Un système qui rencontre un certain succès auprès des jeunes primo-accédants, séduits par la facilité des démarches et les délais plus courts qu'avec une banque classique. Avec ces formules, pas d'agence, pas de conseiller, pas de marge de manœuvre pour la négociation du taux. De plus, l'éventail d'offres est beaucoup plus réduit qu'avec une banque de réseaux généralistes. Si l'offre proposée vous convient, soit elle ne vous convient pas, mais n'espérez pas pouvoir négocier un trop grand taux d'intérêt. 

D'un montant et d'une durée généralement élevés, les prêts immobiliers nécessitent souvent de passer par un conseiller bancaire, ou un établissement de crédit spécialisé. En revanche, souscrire un crédit à la consommation en ligne est une option de plus en plus courante, notamment si vous avez besoin de trésorerie disponible rapidement.

Bon à savoir : l'absence d'interlocuteur humain et de rendez-vous physiques rebutent souvent les emprunteurs, qui préfèrent se tourner vers les agences classiques. Conscientes de cela, les banques en ligne ajustent leurs offres en conséquence en proposant des taux d'intérêts très bas.

Le courtier en crédit

Pour obtenir le meilleur taux et gagner du temps, vous pouvez déléguer vos recherches à un courtier en prêt immobilier. Le rôle de ce professionnel est d'analyser votre situation, votre projet, et d'interroger les différentes banques afin de trouver le taux le plus intéressant. Faire appel à un courtier est une bonne solution : de plus en plus d'emprunteurs optent pour cette option. Mais cela implique des frais de courtage

Obtenir un prêt immobilier sans apport, c'est possible ?

Il est très compliqué d’obtenir un crédit immobilier avec 0 € d’apport, pour deux raisons :

  • l’apport personnel aide à démontrer aux banques votre capacité à épargner,
  • sans apport, les banques sont contraintes de prêter un montant supérieur à la valeur du bien qu’elles financent.

Il y a cependant une exception pour les investissements locatifs pour lesquels les banques peuvent accepter ce financement sans apport appelé « financement à 110% ».

Quelques astuces pour optimiser son taux de prêt immobilier

Déplacez-vous !

Un emprunt immobilier est un engagement à long-terme, vous avez tout intérêt à prendre un rendez-vous avec un conseiller, plutôt de déposer une demande de prêt en ligne. Cela montrera à l'agence que vous êtes un emprunteur sérieux et impliqué dans vos démarches. Arrivez à l'heure aux rendez-vous et soignez votre présentation. 

Faites le tri sélectif

Lorsque vous comparez les offres de différents établissements bancaires, entamez la discussion et renseignez-vous sur les politiques et les objectifs en matière de vente. Certaines enseignes privilégient les primo-accédants, d'autres les profils avec du patrimoine, ou encore les investisseurs. Ajouté à cela les objectifs trimestriels / annuels propres à chaque agence. Vous n’obtiendrez donc pas nécessairement les meilleurs taux de crédit partout. 

Faites grimper votre crédit scoring

credit scoring
Le credit scoring, un système à la base réservé... aux GI

Sous cet anglicisme aux allures de startup nation se cache le nom d'un outil d'évaluation des risques-clients, mis en place afin de minimiser les risques pour les établissements de crédit. En d'autres termes, il permet à l'établissement de crédit de garantir la solvabilité du candidat au prêt.

Un emprunt, même une petite somme, constitue une prise de risques pour le prêteur. Les établissements créanciers chercheront toujours à limiter les risques de non remboursement des crédits qu'ils accordent. Ainsi, le credit scoring leur permet d'estimer la fiabilité et la solvabilité de l'emprunteur.

Ces critères reposent sur :

  • l'âge,
  • l'état civil,
  • le type d'habitat,
  • la situation du logement,
  • la profession
  • le nombre d'enfants du candidat

Mais si les critères de solvabilité procurent quelques renseignements sur sa personnalité, elles ne permettent ni de déterminer son niveau de vie, ni sa capacité à rembourser. C'est pour cela que les banques exigent des justificatifs de revenus, à annexer au dossier de demande de prêt :

  • les trois derniers bulletins de salaire
  • les deux derniers avis d'imposition
  • les relevés de compte
  • les revenus annexes (revenus fonciers, rentes, héritage, etc.)
  • le bilan (pour les professions libérales)

C'est bien connu : les salariés en CDI ou les professions libérales sont des profils rassurants et donc plus attrayants. Bien évidemment, difficile de décider de son propre statut professionnel. Même chose pour son âge ou le nombre d'enfant... En revanche, vous pouvez influer sur :

  • la tenue de vos comptes
  • la fiabilité de votre projet
  • votre profil emprunteur
  • le choix de l'assurance emprunteur

Négociez !

Les Indemnités de Remboursement Anticipé

Toute personne qui contracte un emprunt immobilier a le droit de le rembourser avant la date initiale de fin de contrat. C'est le remboursement anticipé. Pour cette opération, les banques demandent des Indemnité de Remboursement Anticipé ( IRA), à hauteur de 3% du capital restant dû, plafonnés à 6 mois d’intérêt. Ce que les emprunteurs ne savent pas toujours, c'est que ces IRA sont négociables : pensez à demander une exonération avant de signer votre offre de crédit immobilier.

Les frais de dossier

Les banques peuvent travailler sans vous facturer les frais de dossier. Cela est dû à la forte concurrence actuelle des établissements financiers, et aussi parce qu’en comparaison avec d’autres produits et services, la facturation des frais de dossiers ne rapporte pas beaucoup d’argent. Calculez : si votre banque vous propose un taux plus avec frais de dossier et un autre, plus élevé, sans frais de dossier, il peut s'avérer plus intéressant financièrement de choisir celui sans frais de dossier.

L'assurance emprunteur

Par défaut, l'établissement prêteur vous proposera un contrat d'assurance chez son assureur partenaire. Si vous estimez que ce contrat n'est pas intéressant pour vous, vous pouvez très bien en souscrire un autre chez un assureur concurrent. Pour cela, assurez-vous que les garanties proposées sont bien les mêmes que celles exigées par la banque.

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