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Pour faire une demande de prêt immobilier, il faut commencer par effectuer une simulation, afin de déterminer sa capacité d'emprunt, le taux et le montant de ses mensualités. Mais ce n'est pas tout. Une fois cette étape terminée, il faut maintenant se préparer à aller voir les banques et les établissements prêteurs, et présenter un dossier solide. Cet article vous explique comment décrocher à coup sûr votre crédit au meilleur taux.

 

Demande de prêt immobilier : simulation

Le marché français du crédit immobilier se porte bien : selon les dernières statistiques de la Banque de France, l'encours des crédits à l'habitat a encore progressé à un rythme élevé (+5,7 % sur un an), dans la continuité des premiers mois de l'année. Il atteint ainsi 971 milliards d'euros à fin mai. Les statistiques ont montré qu'en moyenne 6 Français sur 10 ont recours au prêt immobilier pour devenir propriétaire. Il faut reconnaître que si les taux sont particulièrement avantageux depuis quelque temps, les conditions d'emprunt restent restrictives, et un bon dossier est indispensable. Mais ce n'est pas tout, avant même de penser à contacter votre banque, calculer votre capacité d'emprunt est un préalable obligatoire. C'est de là que l'on peut connaître sa capacité d’endettement, l'un des éléments essentiels à la validation de la demande. En effet, s’il est insuffisant, il peut justifier un refus de la banque.

Une simulation de prêt s’impose pour établir la faisabilité de votre projet et prendre les meilleures décisions. 

Demande de prêt immobilier : délai

délai demande prêt immobilier
Demande de crédit : le temps vous est compté

La réglementation des crédits immobiliers accorde un délai de 45 jours à compter de la signature de l'acte de vente pour décrocher l'accord de principe de la banque. La loi Scrivener impose en réalité un délai minimal d'un mois pour l'obtention du prêt, mais en pratique c'est toujours l'usage d'accorder un délai de 45 jours à l'acheteur afin qu'il ait le temps suffisant pour obtenir ses prêts. Il est même prudent, notamment en cas de forte activité du marché immobilier, de prévoir un délai de 60 jours. Notez que ce délai débute dès la signature de la promesse et non à la fin du délai de rétractation de dix jours prévu par la loi.

Emprunter à sa banque ou un concurrent ?

C'est la grande question. La plupart des emprunteurs se tournent d'office vers leur établissement bancaire, qui abrite leurs comptes et connaît bien leur profil. Cela dit, mieux vaut consulter plusieurs établissements et comparer les taux proposés. Dans un contexte de forte concurrence qui règne sur le secteur bancaire, les différentes enseignes se servent du crédit immobilier à un taux alléchant comme d’un produit d’appel pour attirer de nouveaux clients à fort potentiel, susceptibles d’y domicilier leurs revenus, de leur confier leur épargne, ou de souscrire d’autres produits financiers.

Si vous envisagez de contacter différents établissements de prêts pour votre demande de crédit, il peut être intéressant, afin de gagner du temps, de passer par un courtier en crédit immobilier.

Notez que si vous avez plusieurs crédits en cours dans plusieurs établissements, il peut être intéressant de les fusionner en un seul dans un même établissement. C'est le rachat de crédit : une procédure bancaire qui permet aux particuliers de rassembler leurs différents prêts (auto, consommation, immobilier) en un seul, avec un taux, un interlocuteur et une mensualité unique. Pour savoir si le rachat de crédit est avantageux pour vous, faites une simulation gratuite en cliquant sur le bouton ci-dessous :

Réduire mes mensualités : dois-je opter pour le rachat de crédit ?

La demande de prêt

Une fois votre choix arrêté, vous devez exprimer votre demander de prêt. Pour cela, vous pouvez contacter l'établissement bancaire / de crédit par téléphone ou faire une demande en ligne, mais vous pouvez aussi lui envoyer un courrier recommandé. Votre courrier doit être le plus complet possible : décrivez votre projet, son montant global, votre situation (profession, salaire, apport personnel, etc.) et sollicitez un rendez-vous avec l'établissement dans les plus brefs délais. Pour vous aider, voici un modèle type de lettre de demande de crédit immobilier :

Prénom, Nom
Adresse
Code postal – Ville

Destinataire
Adresse
Code postal – Ville


À (Ville), le (Date)
 

Objet : Demande de prêt

Madame, Monsieur,

Afin de pouvoir réaliser un projet qui me tient à cœur, je me permets de solliciter les services de votre établissement pour un prêt bancaire. Je souhaiterais en effet faire l’acquisition d’un bien immobilier, et mes ressources actuelles ne me permettent pas de le réaliser sans un appui financier complémentaire.
Le coût de mon projet est estimé à (xxx) euros. Ma situation actuelle est la suivante : je suis (indiquez la profession et le type de contrat.) et mon salaire mensuel est de (xxx) euros bruts. Je dispose également d’un apport d’un montant de (xxx) euros. Mon besoin en financement s’élève donc à (xxx) euros.
Vous trouverez ci-joint les pièces justificatives nécessaires à mon dossier : (nommez les pièces constitutives jointes à la lettre)
Je me tiens à votre disposition pour fixer un rendez-vous à l’horaire qui vous conviendra.
En vous remerciant par avance de l’attention que vous porterez à ma demande, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.


Signature

Demande de prêt immobilier : documents à fournir

Une fois le rendez-vous planifié, vous pouvez passer à l'étape suivante : le montage du dossier. Lorsque vous le présentez, votre dossier de demande de crédit doit être complet : tout dossier incomplet fera l'objet d'un rejet. Un dossier complet, bien présenté, accélère le processus de traitement et montrer votre sérieux en tant qu'emprunteur. Faites preuve de patience et de transparence. Votre dossier doit contenir :

Pièce constitutive Exemples
Justificatif d'identité carte nationale d'identité ou passeport
Justificatifs de votre situation familiale livret de famille, livret de mariage, certificat de la mairie attestant que vous êtes pacsé si c'est effectivement le cas
Justificatif de domicile quittance EDF ou téléphone, facture d'eau, attestation de la personne qui vous héberge si vous êtes logé gratuitement, etc. Ces documents doivent dater de moins de trois mois
Justificatifs bancaires
  • trois derniers bulletins de salaire
  • deux derniers avis d'imposition
  • derniers relevés de compte

La banque pourra ainsi s'assurer de votre bonne santé financière

Justificatif d'apport personnel participation aux bénéfices de votre entreprise ou intéressement, donation, prêts familiaux, épargne-logement, etc.
Documents relatifs à vos éventuels crédits en cours tableaux d'amortissement qui indiquent les mensualités qu'il vous reste à payer.
Justificatifs de vos différents placements assurance-vie, épargne-retraite, etc.  La banque constatera que vous êtes capable d'épargner. Même si ces sommes n'entrent pas dans votre financement, l'établissement prêteur vous considérera avec davantage de bienveillance puisque vous présenterez de solides garanties.

Cas particulier : les salarié(e)s hors CDI

Si vous êtes en CDD, entrepreneur ou indépendant, vous devez être en mesure de montrer que vos revenus sont réguliers, en général sur une période de trois ans avant la date de signature de la promesse ou du compromis de vente.

Bon à savoir : avec les prêts immobiliers, les banques ne prennent pas de risques. En cas de découverts trop fréquents, ne vous attendez pas à voir votre demande de prêt validée.  

La négociation du crédit immobilier

Lorsqu'elle analyse votre dossier, la banque vérifie plusieurs éléments :

  • le taux d'endettement
  • le reste à vivre
  • l'apport personnel
  • la gestion de compte
  • votre profil
primo accédant
Crédit immobilier : accès VIP pour les primo-accédants

Si certains éléments sont figés (vous ne pouvez pas agir dessus), d'autres peuvent être améliorés afin d'augmenter vos chances de négocier votre taux de crédit immobilier. Pour la gestion de vos comptes par exemple, faites un grand ménage de votre historique. Il doit être exemplaire. Ainsi on évitera de présenter des relevés de compte qui affichent des découverts, des crédits à la consommation, des incidents de paiement ou encore des dépenses superflues.

Pour votre profil, c'est un peu quitte ou double : certaines banques privilégient les primo-accédants en début de carrière, jeunes et dynamiques, d'autres se tournent vers une clientèle plus aisée, avec du patrimoine et d'avantage de fonds propres. 

Sachez que si les taux venaient encore à baisser après l'obtention du crédit, vous pouvez demander à renégocier les conditions de remboursement de votre crédit immobilier. 

Mettez en avant les atouts de votre dossier : apport personnel conséquent, salaires croissants, patrimoine, etc. En revanche, ne tentez pas de dissimuler ses points faibles. L'établissement prêteur risque de les découvrir tôt ou tard et cela aura des conséquences sur votre demande de prêt. Jouez la carte de la transparence. 

Taux de prêt immobilier en octobre 2018

taux de prêt immobilier
Crédits à l'habitat : des taux en baisse

Que valent les taux de crédit immobilier en ce quatrième trimestre 2018 ? Selon les courtiers en prêt immobilier, la tendance des taux de crédit est plutôt stable voire en baisse, selon les durées d'emprunt et les réseaux bancaires. Les prix des crédits à l'habitat sont revenus à des niveaux planchers historiques.

D'après Cafpi (baromètre des taux au 25/09/2018), les taux moyens sur le marché en France s'établissent à :

  • 1,56% sur 15 ans, stable par rapport au baromètre précédent
  • 1,75% sur 20 ans, stable
  • 1,98% sur 25 ans, stable

Cafpi revendique avoir obtenu pour fin septembre des taux pouvant atteindre :

  • 0,68% sur 10 ans,
  • 0,80% sur 15 ans,
  • 1,00% sur 20 ans
  • 1,18% sur 25 ans, soit environ 0,25 à 0,50 point de moins que les taux du marché.

Pour Meilleurtaux.com, la tendance des taux est en baisse pour les bons dossiers :

  • 1,40% sur 15 ans,
  • 1,60% sur 20 ans
  • 1,83% sur 25 ans au 08/10/2018

Foire aux questions

Peut-on faire une demande de prêt immobilier sans apport ?

Les banques considèrent l’apport personnel comme étant un facteur de réduction de risque. Mais force est de constater qu'il est très difficile, voire impossible, pour certains emprunteurs, comme les primo-accédants ou les jeunes qui viennent d'entrer dans le marché du travail, de présenter aux banques un apport conséquent. Certains établissements financiers accordent encore, pour certains candidats au prêt, un financement pour leur projet, bien qu’ils ne disposent pas de fonds propres. Le prêt à 110% peut même être accessible en de telles conditions. Notez que si votre projet porte sur un investissement locatif, vous aurez plus de chances de décrocher un prêt sans apport.

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