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Peu prisé des emprunteurs (20% du marché actuel, contre 80% pour l'emprunt à taux fixe), le prêt à taux variable ou révisable permet d'emprunter à un taux faible indexé sur le marché financier et de bénéficier des baisses du marché. Ainsi il est généralement plus avantageux pour l'emprunteur que l'emprunt à taux fixe, mais comporte plus de risques. Quels sont les avantages et inconvénients d'un emprunt à taux variable ou révisable ? Comment minimiser les risques ? TacoTax vous en dit plus.

 

Taux variable : définition

Par opposition au taux fixe, qui reste inchangé pendant toute la durée du prêt (attention, seul le taux est fixe, les mensualités, elles, évoluent), le prêt à taux révisable permet d'emprunter à un taux d'intérêt réévalué, basé sur un indice de référence. En général, le taux à taux variable est indexé sur l'Euribor. L'Euro Interbank Offered Rate est le taux d’intérêt moyen auquel 25/40 banques européennes de premier plan se consentent des prêts en euros. L'établissement prêteur ajoute ensuite une marge de 1 à 3% à cet indice de référence, en fonction du profil de l'emprunteur , c'est à dire :

  • âge,
  • profession,
  • niveau de revenus,
  • taux d'endettement,
  • saut de charge,
  • reste à vivre,
  • apport personnel

Plus le profil de l'emprunteur est avantageux, plus le taux proposé sera intéressant. 

Lire aussi : Les conditions pour obtenir un prêt immobilier

Les avantages du prêt à taux variable en 2018

prêt à taux variable
Le prêt à taux variable : risque ou opportunité ?

Le taux variable, ou révisable, propose une multiplicité de montages financiers basés sur divers indices de référence. Mais l’attrait du crédit révisable sous-entend d'accepter les risques liés aux variations de taux. Cela étant, la certitude d'avoir un taux d’appel plus bas que sur les taux fixes est, au vu de la baisse constante des taux actuels, très intéressante.

Pour faire simple, tant que les taux sont favorables, le profit de cette opération est indéniable, mais gardez en tête que tôt ou tard il y aura quoi qu’il arrive des variations de taux, qui seront reportées sur :

  • les échéances de prêt ;
  • la durée du prêt ;

Et ce même s’il existe une limite à la hausse dans la grande majorité des cas (on parle alors de taux « capé »). Il faut considérer avec prudence ce type d’opération.

On peut résumer les avantages du prêt à taux révisable comme suit :

  • si les taux baissent, la variation se répercute sur les mensualités.
  • le taux de départ est plus faible pour un prêt à taux fixe.
  • il est possible de rembourser son emprunt par anticipation sans payer de pénalités, en cas de hausse des taux de plusieurs points notamment.
  • il est généralement possible de modifier son taux variable pour du taux fixe, sous conditions.

Taux variables actuels : le baromètre

  10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Excellent 0.95 1.30 1.45 1.75
Très bon 1.20 1.50 1.70 2.00
Bon  1.45 1.70 1.90 2.20

Taux révisables : les pièges à connaître

Le taux d'appel

Le taux d'appel, que l'on peut comparer au prix d'appel utilisé dans la grande distribution, est un taux très bas, proposé par les banques. Ce n'est qu'une fois l'application de la première révision effectuée que le taux est rehaussé à un niveau bien plus élevé. En réalité, le taux de départ ne respecte pas la règle d'indexation.

Exemple rencontré avant 2008 : Taux de départ : 3,50% alors que le contrat comporte une formule de révision qui, si elle était appliquée, aboutirait à un taux initial de 5%. Ce n'est qu'à la première révision que le client aura un fort réajustement de son taux d'intérêt. Une information capitale, mais dont les emprunteurs étaient souvent peu ou pas informés. La réglementation a changé. Les banques sont désormais tenues de fournir à l'emprunteur une simulation d'évolution du taux sur son crédit ainsi qu'une fiche d'information standardisée européenne détaillée.

►Lire aussi : Le TAEG et le TEG d'un crédit immobilier

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, vérifiez attentivement si l'offre que l'on vous propose comporte ou non un taux d'appel. Pour cela, recherchez la valeur de l'index de référence et appliquez la formule de révision.

La durée capée

La seule durée du crédit ne peut servir de base au calcul du prêt, en maintenant le montant d'échéance initial, sauf si le taux d'intérêt est lui-même limité. C'est un principe de calcul des crédits. Avec ce genre de mécanisme, il y a obligatoirement une clause visant à adapter la mensualité (une fois l'allongement maximum atteint) pour pouvoir amortir le crédit. Prenez le temps de lire les CGV de votre crédit immobilier pour vérifier la durée capée.

Taux variable "capé" : qu'est-ce que c'est ?

Le taux variable "capé" comme on le nomme couramment, est un mécanisme de limitation. Il s'agit d'une variante du prêt à taux révisable, avec couverture. C'est-à-dire qu'il subit les fluctuations du marché immobilier, mais sa variation de taux est plafonnée. C'est ce qui le distingue du taux variable par défaut. Ce plafonnement est déterminé lors de la signature du contrat de prêt. Cette limitation agit comme un filet de sécurité pour l'emprunteur, qui profite des éventuelles baisses des taux sans s'inquiéter des hausses trop élevées. Notez qu'en contrepartie, le taux de départ d’un prêt capé est plus élevé qu’un prêt révisable "classique" : 1%, 2% voire même jusqu’à 3% dans certains cas.

Exemple : un emprunteur contracte un prêt immobilier à taux variable capé 3,3%, avec un taux initial de 2,3%. Le taux de son emprunt peut au maximum progresser à 5.6% et descendre au minimum à 2,1%.

Le risque encouru est important car le coût du crédit ne peut en aucun cas être anticipé. Une trésorerie suffisante doit être prévue pour pouvoir faire face à une forte variation de remboursement et une augmentation soudaine des mensualités.

Taux variable : calcul

Le calcul d'un crédit à taux variable peut être considéré comme une succession de crédit à taux fixe. Le calcul du taux variable est la résultante de l’addition du taux Euribor et de la marge commerciale de la banque :

Le taux Variable est égal à :
Euribor + Marge de la banque

Dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable capé (TVC) à + ou – 2 %, on obtiendra donc :

Le taux Variable Capé est égal à :
(-2 % < euribor à la signature du contrat > + 2 %) + marge de la banque.

Peut-on renégocier un prêt immobilier à taux variable ?

renégocier prêt immobilier
Renégocier son prêt immobilier : dans quels cas ?

Oui, tous les prêts sont négociables. Vous pouvez renégocier votre prêt à taux révisable en taux fixe sur les variations de taux sont trop importantes. Mais avant de songer à une renégociation qui peut être onéreuse, voyez avec la banque si dans votre contrat d'emprunt, une clause ne prévoit pas la transformation automatique du taux révisable en un taux fixe. Vous aurez cependant des frais de dossier pour la réactualisation du prêt.

Vous pouvez également faire jouer la concurrence en cherchant un établissement concurrent qui accepte votre demande. La nouvelle banque calculera ce qui vous en coûtera par une simulation. Réservez votre décision et retournez chez votre banquier pour obtenir de sa part une autre simulation. Comparez-les deux calculs et décidez des avantages que vous tirerez dans l'un ou l'autre des cas. Vous pouvez à tous moment tenter une modification des clauses de votre prêt. Le problème va se jouer au niveau du rapport économique entre différences de taux et frais encourus.

Foire aux questions

Taux fixe ou taux révisable pour mon prêt immobilier ?

Tout dépend des risques que vous êtes prêt(e) à prendre, mais également de la durée de votre prêt. S'il s'agit d'un prêt à long terme (plus de 15 ans), on a tendance à préconiser le prêt à taux fixe, pour des questions de stabilité.

►Lire aussi :

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