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Pour concrétiser votre projet immobilier, vous avez ce que bon nombre de Français font dans ces cas-là : contacter votre banque pour négocier un emprunt immobilier. Votre proposition a été accepté, et votre banquier vous demande maintenant de choisir entre un taux fixe ou révisable pour votre prêt. Le taux fixe, par définition, ne bouge pas. Gage de sécurité, le prêt immobilier à taux fixe est bien souvent le premier choix des emprunteurs, surtout pour les crédits à long-terme. Le point avec TacoTax.

 

Le crédit à taux fixe : pour qui ? Pour quoi ?

prêt à taux fixe
Le prêt à taux fixe : une sécurité pour l'emprunteur

Grand favori des Français qui financent à crédit l'achat de leur logement, le prêt à taux fixe est un crédit immobilier dont le taux du crédit ne change pas au cours du temps. Pour cette raison, il est très prisé des emprunteurs qui s'engagent sur le long terme (durée de crédit supérieure à 15 ans). Lors de la mise en place des conditions du contrat, le taux est négocié par les deux parties (emprunteurs et banque) avant d'être validé. Suite à cela, il ne changera pas durant toute la période de remboursement.

Les deux formules du taux fixe

Les emprunteurs ont le plus souvent recours au taux fixe pour leur crédit immobilier. Si le fonctionnement est globalement simple à comprendre, il convient de prendre le temps de connaître les deux variantes possibles

  1. Le taux à échéances progressives qui fait augmenter le montant des mensualités façon régulière au cours des années, selon les conditions initiales du contrat. Idéal pour les emprunteurs dont les revenus vont croissant (jeunes cadres en début de carrière, etc.).
  2. Le taux fixe modulable permet à l'emprunteur d'augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction de ses ressources pendant toute la durée du prêt. La durée du crédit varie en fonction des modulations.

Le taux fixe : avantages et inconvénients

Parce qu'il ne varie pas, le prêt à taux fixe est synonyme de sécurité aux yeux des emprunteurs. Le taux, la durée, et le montant des mensualités sont fixés une fois pour toutes. Ce qui garantit une protection en cas de fluctuation des marchés financiers, lesquels sont justement connus pour être variables. En période de crise, de nombreux ménages apprécient cette stabilité, qui prévient les mauvaises surprises... mais aussi les bonnes !

C'est logique : le prêt taux fixe prévient la hausse du taux, mais aussi sa baisse ! Ergo, si les taux d'intérêt baissent, les emprunteurs à taux fixe n'en profitent pas, à moins de renégocier le prêt pour décrocher un taux plus attrayant. Or, cette opération est fastidieuse, et si elle permet de profiter d'un taux plus bas, les frais qu'elle entraîne suffisent à renoncer... 

Taux fixe : variation et fonctionnement

Facteur Caractéristiques
Durée du prêt Plus vous empruntez sur le long terme, plus le taux sera élevé et plus vous rembourserez d'intérêts.
Apport personnel Plus il est important, meilleur sera votre pouvoir de négociation du meilleur taux. En général, un apport d'au moins 20% est conseillé, afin de couvrir les frais de notaire et de dossier afin de rassurer la banque.
Profil de l'emprunteur Le taux du crédit varie en fonction de votre situation professionnelle et de votre profil "client"
Zone géographique Compte tenu de la structure régionalisée des banques, il peut y avoir des différences d'une région à une autre en fonction des politiques commerciales des divers établissements bancaires.

►Lire aussiPeut-on faire un prêt immobilier sans apport ?

Conclusion

Le prêt à taux fixe, s'il ne permet pas toujours de bénéficier des meilleurs taux, offre du moins une vision à long terme de l’emprunt. Ce qui permet à l'emprunteur de lisser son budget, vu qu'il connaît dès le départ la capacité d'emprunt, les mensualités ainsi que le coût total, et de ne pas s'inquiéter de l’évolution du marché. Cela dit, rappelons que c’est uniquement le taux qui est fixe et non les mensualités (celles-ci vont changer durant la durée de l’emprunt).

Baromètre des taux fixes actuels 

Pour rappel, le taux de votre de crédit dépend de vous. Vos ressources financières, mais également votre âge et votre profession peuvent faire monter ou baisser les taux. Voici le barème des meilleurs taux fixes du marché immobilier 2018 :

Durée du prêt Taux considéré comme excellent Taux considéré comme moyen Taux maxi
7 ans 0,53% 0,85% 1,10%
10 ans 0,65% 0,90% 1,25%
15 ans 0,89% 1,13% 1,50%
20 ans 1,12% 1,34% 1,70%
25 ans 1,29% 1,56% 2 %
30 ans 1,5 % 2,2% 2,65%

Prêt immobilier : taux fixe ou variable ?

La baisse des taux immobiliers semble bien partie pour durer. Au grand dam des acquéreurs qui ont emprunté au début des années 1990, à 10 % et plus. Alors que ceux qui, à la même époque, ont emprunté à taux variable, ont automatiquement engrangé les bénéfices de cette baisse des taux, sous forme de mensualités moins élevées ou d'une durée de remboursement abrégée. Produit phare proposé par les banques, le taux révisable offre deux avantages :

  1. Un taux de départ inférieur à celui d’un prêt à taux fixe ;
  2. La possibilité de profiter des éventuelles baisses des taux ;

Des arguments qui n’ont vraiment d’intérêt que si les deux conditions suivantes sont réunies :

• un écart conséquent entre l’indice de référence du taux révisable et celui du taux fixe,

• des taux fixes en haut de cycle, c’est-à-dire élevés (supérieurs à 6 %).

Avec des taux fixes très élevés, on peut légitimement espérer une baisse. C'est précisément ce qu'il s'est passé pour les acquéreurs qui avaient contracté des crédits à taux variable au début des années 2000. Les taux fixes oscillaient alors entre 5 et 6 %

► Une exception cependant : les opérations à court terme (pas plus de 8 ans) sont les seules où le taux révisable peut encore présenter un intérêt en période de taux fixes bas. À condition d'avoir un bon taux de départ, et qu'il le reste les deux ou trois premières années.

Alternative : le taux semi-fixe

taux semi fixe
Diviser le prêt en deux ligne pour baisser le taux

Si les modalités de votre prêt immobilier vous font hésiter sur le choix du taux, il peut être intéressant de considérer un taux semi-fixe pour votre emprunt. C'est-à-dire un taux de crédit fixe pendant  un certain nombre d’années (souvent les 5 ou 10 premières) et qui devient variable après. Une option particulièrement intéressante pour les emprunteurs qui savent d'avance qu'ils revendront leur bien au bout de 5 ou 10 ans. En moyenne la durée de vie d'un prêt immobilier ne dépasse pas 8 ans.

Certains établissements bancaires offrent également la possibilité de diviser le prêt en deux lignes de crédit pour faire baisser le taux moyen

L'avantage principal est de faire baisser le taux moyen ainsi que de diminuer le coût total de l'assurance (TAEA) puisqu'une partie du prêt sera assurée sur une durée plus courte. L'inconvénient est que ce système peut entraîner une augmentation des frais de garantie.

Foire aux questions

Peut-on prendre un crédit conso à taux fixe ?

Tout à fait. Les établissements de crédit (Cetelem, Cofinoga, etc.) proposent des crédits à taux annuel effectif global (TAEG) à 1%.

Faut-il souscrire une assurance pour un prêt immobilier à taux fixe ?

Taux fixe ou révisable, rares sont les banques qui acceptent de prêter de l'argent si vous n'êtes pas assuré(e). Selon la législation en vigueur, la souscription à une assurance emprunteur n’est pas obligatoire, mais toutes les banques l'exigent. Cette garantie les protège en cas de décès, d’invalidité, ou d’arrêt de travail prolongé de l’assuré.

► Lire aussi : Hypothèque ou caution ? Quelle garantie choisir ?

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