Ce n'est pas évident, mais certaines banques acceptent de financer un achat immobilier même si l'acquéreur ne dispose d'aucun apport personnel. Pour rappel, il s'agit de la somme que l'emprunteur accepter d'injecter dans le montant du prêt. Ce montant, le plus souvent issu d'une rigoureuse épargne, représente environ 10% du montant total du prêt. Gage de confiance pour la banque, qui témoigne de la capacité d'épargne de l'emprunteur, cet apport sert notamment à couvrir les frais annexes (de dossier, de notaire, etc.). Peut-on faire un prêt immobilier sans apport ?

 

L'apport personnel, élément-clé du dossier de prêt immobilier

Dans un crédit immobilier, on désigne par "apport personnel" les fonds que l'emprunteur met "de sa poche" dans le montant total du prêt. Cela correspond à la somme qu'il n'emprunte pas puisqu'elle est issue de son épargne, ou d'un versement extérieur (donation, héritage, prêt familial, etc.). Un apport personnel conséquent permet de faire diminuer le montant de l'emprunt. Généralement, il est employé à couvrir :

  • les frais de dossier (1%)
  • les frais de notaire (8%)
  • éventuellement de courtage (1%)

Les experts sont formels sur ce point : le montant de l'apport personnel est un élément de poids qui peut facilement faire pencher la balance en faveur de l'emprunteur lors d’une demande de crédit auprès des banques. Il représente généralement 10% du coût total du crédit, mais si votre épargne le permet, vous pouvez monter à 20%. C'est avant tout un moyen de rassurer la banque sur votre capacité à épargner. De plus en plus de banques l'inscrivent dans la liste des conditions d'emprunt obligatoires. Bien que dans la majorité des cas les banques demandent à leur client cette avance, il est possible d'emprunter sans apport personnel.

Bon à savoir : même s'il est un élément majeur du dossier de demande de prêt, l'apport personnel n'influe pas sur le calcul du taux d'intérêt

Prêt immobilier sans apport : l'avis TacoTax

prêt sans apport
Est-ce le bon moment pour acheter ?

Obtenir un crédit à tout prix peut s'avérer pénible, long et coûteux. S'il est possible d'obtenir un crédit sans apport, vous aurez beaucoup plus de mal à faire poids lors de la négociation. Si vous n'avez aucun fond à injecter venant de votre épargne, il sera alors beaucoup plus difficile de négocier votre taux et d'obtenir des décotes.

Si vous n'avez pas d'apport personnel à présenter à votre banquier, peut-être n'est-ce pas le meilleur moment pour acheter. Même avec les taux actuels, il sera difficile d'obtenir un crédit à taux avantageux. Avant d'envisager un prêt immobilier sans apport, nous vous conseillons de visiter les sites de banques et tester les différents simulateurs. En effectuant une simulation, vous estimez le coût d'un prêt immobilier sans apport.

Le prêt à 110% 

Pour les aspirants propriétaires sans apport, les banques proposent alors ce qu'elles appellent un emprunt à 110 %. Très populaires auprès des particuliers (surtout ceux qui n'ont encore jamais acheté), ces prêts financent  l’intégralité de la valeur du futur bien ainsi que les frais annexes (notaire, agence, dossier). Particulièrement prisés par les primo-accédants, ils sont de plus en plus proposés par les institutions bancaires. Ce genre de prêt permet aux emprunteurs dont l'effort d'épargne est moindre d'accéder à la propriété. Toutefois, pour obtenir ce genre de prêts, il faut tout de même remplir certains critères :

  • Une situation professionnelle pérenne : pour être certaines de la régularité des remboursements les banques apprécient davantage les clients en CDI et les professions libérales avec une certaine ancienneté dans l'entreprise ou la profession. 
  • Un saut de charge modéré : autrement dit la différence entre qui existe entre le loyer que vous payez actuellement et vos mensualités de remboursement. Très vigilants sur ce point, les prêteurs veillent à ce qu'il y ait une différence minime entre les deux. 
  • Un reste à vivre suffisant : plus que les ressources de l'emprunteur, ce qui compte pour les banques, c'est le reste à vivre, c'est-à-dire le budget restant une fois les mensualités payées. L'idée n'est pas de vous retrouver à découvert le 15 du mois parce que vous avez un crédit en cours. Il est important de conserver un niveau de vie correct.
  • Des garanties : le plus souvent une caution ou une hypothèque

Les prêts aidés pour remplacer l'apport personnel

prêt aidé
Les prêts aidés pour faciliter l'accès à la propriété

Face à certains profils, les banques peuvent faire preuve de plus de souplesse. C'est notamment le cas des primo-accédants. Pour ces jeunes actifs à l'aube de leur vie professionnelle, ne pas avoir d'avoir personnel n'a rien d'exceptionnel. Même s'ils n'ont fait leur entrée dans la vie active que récemment, si leur situation professionnelle et leurs revenus sont stables, voire croissants, ils devraient parvenir sans peine à décrocher un crédit immobilier.

Ils peuvent également compter sur les "coups de pouce" financiers, accordés par les banques et certains organismes pour remplacer l'apport personnel. En effet, il n'est pas rare pour les emprunteurs d'avoir recours aux différents prêts complémentaires :

  • PTZ+,
  • prêt conventionné,
  • PAS,
  • crédit 1 % logement

Ces "prêts aidés" comme on les nomme, sont justement destinés à "compléter" un prêt immobilier classique. Plus faciles à obtenir qu'un prêt classique, ils sont plafonnés, et certains sont accordés sous conditions de ressources. Certaines banques proposent même des formules pour les particuliers qui cherchent un prêt immobilier sans apport. La Société Générale par exemple une formule "Première Acquisition" pour les emprunteurs qui achètent leur premier logement. 

Pour décrocher un crédit immobilier sans apport, la Banque Populaire conseille quant à elle de miser sur le Prêt Épargne Logement (PEL). Cette solution de financement permet d’obtenir des prêts de longue durée (jusqu’à 15 ans). Elle peut être employée à :

  • l’achat
  • la construction
  • ou les travaux d’une résidence principale.

Attention, on parle ici de travaux d’extension, de réparation et d’amélioration du logement, mais pas d'agrandissement ou d'embellissement. 

Foire aux questions

Comment s'assurer d'obtenir mon prêt immobilier sans apport ?

Il n'existe pas de méthode miracle pour s'assurer à 100% de décrocher votre prêt immobilier. Le Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Caisse d'Épagne et autres banques en réseaux rechignent à prêter sans garantie. Pour elles, l'apport personnel est comme l'assurance-emprunteur : pas obligatoire légalement, mais exigée pour toute demande de prêt.

Globalement, on distingue deux profils particulièrement avantageux pour le prêt à 110% :

  • les primo-accédants, qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner, mais qui présentent un bon potentiel, avec des perspectives d’évolution intéressantes ;
  • les clients plus aisés, plus avancés, dans la vie professionnelle et dont l’épargne, quoique déjà conséquente, ne peut être mobilisée immédiatement.

Mais ce n'est pas tout. Comme nous l'avons vu, un bon dossier est indispensable pour prétendre à un financement à 110% de votre projet. De même qu'une analyse minutieuse de votre situation professionnelle et patrimoniale. Pour cela, la meilleure solution reste le courtier en crédit immobilier. 

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