Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89
Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89

Pour acheter ou faire construire votre logement, il va vous falloir un capital conséquent. Toute opération immobilière comportant des risques, les banques sont méfiantes et posent des conditions pour octroyer un crédit immobilier. Quelles sont les conditions pour décrocher un prêt immobilier ? Un CDI ? Comment avoir un crédit immobilier facilement quand on est primo-accédants ? 

 

Conditions majeures pour obtenir un prêt personnel

D'une manière générale, elles ne varient pas beaucoup selon les banques. Les conditions pour obtenir un prêt immobilier avec la Caisse d'Épargne sont les mêmes au Crédit Agricole. Ce qui change en revanche, ce sont les taux. Les conditions pour obtenir un prêt personnel s'articulent autour de :

Les revenus : la priorité pour les banques

Pour évaluer votre situation financière, les banques vérifieront vos salaires ainsi que l’ensemble de vos sources de revenus. Sachez que même s'ils sont peu élevés, un apport personnel conséquent jouera en votre faveur. Il s'agit de la somme que vous pouvez injecter dans l'opération sans prêt, à partir de votre épargne personnelle (livret A, placements, prêts aidés, héritage, emprunt, etc). Les banques exigent un apport personnel de 10% du coût total de l'achat minimum, mais rien ne vous empêche d'aller plus haut (20%, 30%...). Au contraire, plus l'apport personnel est conséquent, plus les taux seront intéressants. Il sert à payer les frais relatifs à l’emprunt :

  • frais de notaire (8%)
  • frais de dossier (1%)
  • frais d'agence (1%)

Pour certains profils comme les primo-accédants, des solutions existent qui permettent d'emprunter sans apport personnel.

Le taux d'endettement

taux d'endettement
Jusqu'à ce que la dette nous sépare...

Une fois l’ensemble des revenus connus, la banque s’intéressera à votre endettement. Sont inclus dans l’évaluation de votre endettement :

  • les prêts en cours (prêt auto, personnel…)
  • les loyers de votre logement
  • les impôts
  • les assurances (voiture, habitation, etc).

Toutes ces charges seront additionnées pour mesurer votre taux d’endettement. Généralement les banques accordent le crédit lorsque ce taux ne dépasse pas les 33%. Cela étant, plus que vos ressources financières ou votre taux d'endettement, la banque va d'abord se évaluer le reste à vivre, c'est-à-dire les fonds dont disposent les acquéreurs chaque mois après le règlement de toutes les charges. En effet, si le taux d'endettement lui, est fixé à 33% maximum (les mensualités ne doivent pas représenter plus d'un tiers des revenus), le reste à vivre lui ne sera pas le même avec un revenu mensuel de 1500 € ou de 5000 €. 

Le taux d'endettement : quelques cas à part

Cependant, il peut arriver que les banques accordent le crédit à des personnes dont le taux d’endettement est au-dessus de 33% dans les cas suivants :

  • les fonctionnaires peuvent avoir un taux d’endettement allant jusqu’à 38%
  • les particuliers à hauts revenus : jusqu’à 60% si la banque estime que le reste à vivre est conséquent
  • les prêts à court-terme

Les garanties

Pour accorder le crédit immobilier, l'établissement bancaire peut exiger des garanties, sous forme :

  • de cautionnement bancaire
  • d'une hypothèque du bien

►Lire aussi : Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir ?

Assurance

Ce n'est pas obligatoire, mais l'organisme prêteur peut exiger une assurance, en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Attention, il ne peut pas vous imposer le choix de l'assureur. 

Le reste à vivre

Plus que les ressources de l'emprunteur, ce qui compte pour les banques, c'est le reste à vivre, c'est-à-dire le budget restant une fois les mensualités payées. L'idée n'est pas de vous retrouver à découvert le 15 du mois parce que vous avez un crédit en cours. Il est important de conserver un niveau de vie correct.

Le saut de charge

Les emprunteurs ne doivent pas chercher à vivre au-dessus de leurs moyens. Les banques s'en assurent en calculant le saut de charge. L'expression désigne la différence entre qui existe entre le loyer que payez actuellement et vos mensualités de remboursement à venir. Très vigilants sur ce point, les prêteurs veillent à ce qu'il y ait une différence minime entre les deux. 

La durée du prêt

En août 2018, la durée moyenne d'un crédit immobilier est de 18 ans et 6 mois. Les prêts d'une durée plus longue feront l'objet d'une analyse particulière qui prendra en compte des critères tels que votre âge au moment de l'emprunt, votre avenir professionnel (les revenus d'un jeune cadre qui débute dans un secteur porteur sont certainement amenés à grandir..), la quotité de financement, etc. 

il est souvent possible d'allonger la durée du prêt (par exemple de 20 ans à 22 ou 25 ans), ce qui facilitera la mise en place du financement. Dans la mesure où le prêt mis en place est modulable, vous pourrez augmenter les remboursements et réduire la durée en fonction de vos possibilités ultérieures.

Bon à savoir : si la durée de votre prêt dépasse 15 ans, il est conseillé d'opter pour un crédit immobilier à taux fixe plutôt qu'à taux variable, afin de sécuriser son placement.

La santé

santé questionnaire crédit
Problème de santé ? 

Si vous êtes en surpoids, souffrez de diabète ou avez du cholestérol, obtenir un crédit immobilier risque de s'avérer contraignant. Pour prêter de l'argent, les banques exigent de souscrire une assurance spécifique, qui les protège en cas de risque médical impactant l'emprunteur (et sa capacité de remboursement). Cette assurance porte sur les garanties de décès, de handicap et de chômage.

En plus de cela, l'emprunteur se voit remettre un questionnaire de santé à remplir (sans mentir !). Ce document permet à l’assurance de rapidement prendre connaissance de l'état santé du candidat à l'emprunt. C'est à partir de cela qu'elle décidera ou non de le couvrir pendant toute la durée du prêt ou si elle vous demandera des éléments complémentaires.

Des problèmes de santé graves ou chroniques entraînent parfois des complications qui peuvent aller jusqu'au refus du prêt. Il est donc capital, pour décrocher votre prêt immobilier (et dans votre propre intérêt) de faire attention à votre santé. Arrêter de fumer, réduire votre consommation d'alcool, surveiller votre alimentation... sont de bonnes résolutions qui peuvent faire la différence et fléchir les assureurs.

Dans ce questionnaire médical, vous devrez également répondre à des informations telles que :

  • vos arrêts de travail
  • vos antécédents personnels
  • vos traitements
  • vos séjours hospitaliers
  • vos bilans médicaux
  • vos maladies

La situation professionnelle

Un CDI, voire deux si vous empruntez en couple, est plus rassurant pour la banque qu'un contrat à durée déterminé ou qu'un contrat d'intermittent du spectacle.

Foire aux questions

Quelles sont les conditions pour un prêt en CDD ?

De fait de l'augmentation du nombre de contrats à durée déterminé en France (87 % des embauches en 2015), les banques doivent s'adapter à ce type de contrat. Si elles ne les considèrent pas forcément d'un très bon œil, force est de constater que les CDD représentent également une majorité d'actifs jeunes et dynamiques, ainsi que des futures personnes en CDI. Pour financer ses projets, le salarié en CDD peut également se tourner vers des plateformes sur Internet qui proposent le système du financement participatif

Pour obtenir un crédit en CDD, si vous travaillez dans la santé, la restauration ou encore l'hôtellerie, rappelez doucement mais avec insistance à la banque que dans ces secteurs, le CDD est bien souvent la norme. Pour les autres domaines, montrez que le CDD n'est pas pour vous un second choix mais une orientation de carrière mûrement réfléchie.

Sachez que certains CDD sont acceptés plus facilement, notamment ceux de la fonction publique (d’Etat, territoriale, hospitalière y compris les vacataires et contractuels), considérés comme des CDI aux yeux des banques.

Quelles sont les conditions pour un prêt immobilier sans apport ?

C'est assez rare, mais certaines banques acceptent de financer des crédits immobiliers sans apport personnel. On parle alors de crédit à 100 % ou 110 % si l’établissement prêteur prend les charges annexes comme les frais de notaire dans le coût total de l'opération. Mais qui dit absence d'apport dit banquier exigeant dans l'étude de votre dossier. Celui-ci doit être irréprochable, notamment en ce qui concerne vos revenus, la gestion de vos comptes, votre taux d'endettement, vos placements (s'il y en a) et votre situation professionnelle.

Appelez-nous

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi


Ou demandez à être rappelé gratuitement

Se faire rappeler

Etre rappelé gratuitement

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi

Merci de renseigner un numéro valide

Merci !

.

Connectez-vous !

Votre email n'est pas valideMot de passe oublié ?Merci de renseigner votre mot de passe

Déjà inscrit ?

Ouverture du service imminente !


Laissez-nous votre email pour la piqûre de rappel

Plus qu'une étape avant d'accéder à votre simulation !

Sécurisez votre compte pour accédergratuitement à votre simulation

Votre email n'est pas valideVotre numéroMerci de renseigner votre numéro de téléphone

En cliquant sur "Voir ma simulation" j'accepte lesCGU
et serai automatiquement inscrit afin de profiter des services de TacoTax

DEJA INSCRIT ?

Un instant !

Inscrivez-vous à notre newsletter et recevez gratuitement votre guide pour réduire vos impôts

Non merci