Le crédit immobilier permet le financement d'un achat immobilier, d'une opération de construction immobilière, ou des travaux pour un bien immobilier. Pour évaluer vos capacités de remboursement en fonction de vos capacités financières, des calculatrices de crédit immobilier peuvent être utilisées. Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ? Comment calculer un crédit immobilier ? Comment connaître sa capacité d'emprunt ?

 

Crédit immobilier : définition et fonctionnement

Le crédit immobilier concerne les opérations d'achat d'un immeuble à usage d'habitation ou d’un terrain constructible. Il existe ainsi plusieurs types de prêts immobiliers : 

  • Prêt épargne logement, obtenu grâce à un plan d'épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL) ;
  • Prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) ;
  • Prêt classique accordé par une banque ;
  • Prêt conventionné d'accession sociale (PAS) ;
  • Prêt Action logement (ex-1% logement) ;
  • Prêt accordé par une caisse de retraite ou une mutuelle ;
  • Prêt accordé aux fonctionnaires ;
  • Prêts relais (prêts contractés dans l'attente de la vente du logement précédent).

Pour obtenir un crédit immobilier vous devez respecter certaines étapes :

  • une offre de prêt proposée par l'établissement bancaire avec des variables de durée, de montant et de taux ;
  • le remplissage des conditions d'emprunt et de garanties (hypothèque, caution) en matière de ressources financières ;
  • la vérification par la banque des capacités financières de l’emprunteur ainsi que ses informations légales et fournir toutes les mentions obligatoires du prêt ;
  • la validation du projet et le déblocage des fonds : l’offre proposée est valable 30 jours et ne peut être acceptée qu’après 10 jours calendaires. Les fonds sont disponibles le jour de la signature si un notaire intervient dans le projet immobilier, en cas de travaux les fonds peuvent être débloqués en une ou plusieurs fois, pour une construction d’un bien immobilier un calendrier peut être négocié.
Le saviez-vous ? Il est possible de décrocher un crédit immobilier sans apport personnel. Dans ce cas, c'est la banque qui avance l’intégralité des fonds nécessaires à l’acquisition du bien. On parle alors de financement à 100 %, voire même à 110 %.

Concernant le remboursement du crédit immobilier, les mensualités sont établies selon un tableau de financement. Un remboursement par anticipation peut avoir lieu si votre capacité financière vous le permet : le contrat peut prévoir le paiement d'une indemnité au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt, sauf dans 3 cas particuliers :

Le taux d'intérêt de votre crédit immobilier est une variable essentielle à analyser lors de votre souscription. Il existe deux types de taux :

  • le taux fixe : un même pourcentage durant toute la durée du crédit
  • le taux variable : en fonction du temps ou d'un indice (Euribor 3 mois, Euribor 1 an)
Le saviez-vous ? Lors de la souscription de votre crédit immobilier, vous devez remplir un questionnaire de santé lié à votre assurance emprunteur afin que votre banque connaisse votre passé médical et détermine les risques sur le long terme.

Calculatrice de crédit immobilier : usage et fonctionnement

Une calculatrice de crédit immobilier peut prendre différentes formes, vous pouvez calculer les mensualités de votre prêt immobilier en modifiant 4 variables : 

Exemple de calcul pour un prêt de 150.000€ sur 15 ans avec un taux d’intérêt annuel de 1.17% et un taux d'intérêt annuel de l’assurance-crédit à 0.36 % :

  • les mensualités s'élèvent à 954 € ;
  • le coût total du crédit sera de 21 720,23 € dont 8 100,00 € d'assurance-emprunteur.

Vous pouvez également modifier la calculatrice en remplaçant le critère du montant du prêt en euros par le montant des mensualités que vous souhaitez rembourser chaque mois pour obtenir le montant du prêt compatible avec vos capacités financières.

Exemple de simulation pour des mensualités de 750 € avec une durée de prêt de 20 ans et des taux d'intérêt annuel et d’assurance à 1.35 % et 0.36 %, le prêt que la calculatrice vous conseille atteint le montant de 148 315,80 €.

Le site MeilleurTaux.com permet également de simuler son crédit immobilier en fonction de sa région, du montant du prêt ainsi que du type de taux d'intérêt fixe ou révisable, voici un exemple pour trouver le meilleur taux de crédit en Île-de-France pour un prêt de 100 000 € avec un taux révisable.

  15 ans 20 ans 25 ans
Excellent 0,95% 1,05 1,35%
Mensualités 596 € 462 € 393 €
Très bon 1,13% 1,27 1,35%
Mensualités 604 € 472 € 393 €
Bon 1,48 1,71 1,35%
Mensualités 620 € 492 € 393 €

Pour ne pas se mettre en situation de surendettement, il est conseillé de vérifier ses capacités de remboursement, des calculatrices existent pour calculer ses capacités d’emprunt en renseignant divers critères comme ses revenus professionnels, ses revenus financiers ainsi que ses autres ressources financières mensuelles. Les banques s'assurent également que les emprunteurs ne disposent pas d’un taux d'endettement supérieur à 33 %.

Bon à savoir : la Fiche "FISE" (Fiche d'Information Standardisée Européenne) détermine les caractéristiques essentielles du crédit immobilier. Elle permet au futur souscripteur de déterminer les conséquences du crédit envisagé, à ses besoins et à ses objectifs.

Foire aux questions 

Les taux d'intérêt historiquement bas en juillet 2019 représentent-ils le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers aux particuliers atteint en 2019, un niveau historiquement bas offrant aux contribuables des modalités d’emprunt favorables. Le taux moyen constaté est de 1.20 % ce qui constitue un nouveau record. On peut donc en conclure aisément que selon son apport personnel, il est important d’envisager la souscription d’un crédit immobilier en ce moment pour bénéficier de ces rendements importants.

Comment renégocier son crédit immobilier vu la baisse des taux en 2019 ?

Renégocier son crédit immobilier permet en premier lieu d’obtenir des conditions financières avantageuses. Les taux d'intérêt étant particulièrement bas en 2019, les prêts négociés avant cette date peuvent atteindre des taux à hauteur de 5 %. Des dispositifs légaux permettent actuellement de renégocier leur crédit. Une différence d’au moins 1 point doit exister, il est convenu que le capital restant à rembourser doit être au minimum de 75.000 €. Les avantages procurés par une renégociation de prêt dépendent en effet du moment de la demande.

Le rachat de son crédit est-il une option valable en 2019 ?

Le rachat de crédit est une solution financière qui permet d’envisager une situation d’endettement excessif. Il consiste à regrouper plusieurs crédits en un seul pour essayer de bénéficier d’un taux global moins élevé mais amortissable sur une durée plus importante. Un rachat de crédit peut engendrer une baisse de mensualités repoussant ainsi les remboursements dans le temps. Rembourser sur le long terme pour améliorer le court terme.

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