Trouver la meilleure assurance pour son prêt immobilier n'est pas chose aisée. De nombreux comparateurs en ligne permettent de démêler le vrai du faux et de faire son choix parmi les contrats, les assureurs, les garanties, etc. Mais au fait, pourquoi faut-il assurer un crédit immobilier si on a déjà une caution ou une hypothèque ? La banque peut-elle vous refuser le crédit sans une assurance ? Quelles sont les garanties obligatoires ? TacoTax vous dit tout !

 

Assurance de crédit immobilier : ce que dit la loi, ce que veulent les banques

En France, pour devenir propriétaire, il est très courant de passer par une banque pour contracter un prêt immobilier. C'est la solution de 6 français sur 10. La loi ne l'y oblige pas, mais la banque prêteuse demandera systématiquement une assurance de prêt immobilier, qui bien sûr sera à la charge de l’emprunteur, pour se couvrir. Chaque fois qu'elle prête de l'argent, la banque prend un risque. Afin d'assurer le paiement des mensualités, de crédit, donc le remboursement du capital prêté, la banque exige des emprunteurs qu'ils souscrivent un contrat d'assurance

assurance crédit immobilier
Assurer son crédit immobilier : quelles garanties ?

Comme nous l'avons dit, du point de vue légal, l'assurance dans un crédit immobilier n'est pas obligatoire. En pratique, aucun établissement de crédit ne financera un crédit immobilier sans assurance de prêt. Ce qui revient à dire que l’assurance est, de fait, obligatoire pour contracter un crédit immobilier. Et l'une des conditions d'emprunt tacites, comme l'apport personnel, la caution ou l'hypothèque.

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Cependant, la banque prêteuse a des obligations envers ses emprunteurs : lors de la première simulation d’une assurance crédit pour un prêt immobilier, le banquier remettra systématiquement à l’emprunteur une Fiche Standardisée d’Information (FSI) précisant :

  • les garanties minimales exigées par la banque prêteuse,
  • toutes les garanties proposées par l’assurance groupe de la banque,
  • le coût détaillé de la compagnie d’assurance de la banque,
  • la possibilité donnée à l’emprunteur d’opter pour une autre assurance que celle de la banque.

Ces garanties exigées sont différentes selon chaque banque, ce qui induit des différences de tarifs importantes et d'importantes variations au niveau des Taux Annuels Effectifs d'Assurance.

Dans quels cas la banque peut-elle prêter sans assurance ?

Sans surprise, les rares personnes qui peuvent emprunter sans être assurées sont les particuliers qui disposent de la totalité du capital emprunté (en liquidités sur un compte domicilié dans la banque prêteuse). Et qui choisiront le nantissement, un type de garantie qui peut prendre la forme d'un un titre, d'une part de société ou d'un fond de commerce. Cette somme sera donc placée sur une assurance vie (par exemple), donc le bénéficiaire serait la banque.

Que doit contenir un contrat d'assurance de prêt immobilier ?

Pour obtenir son crédit immobilier, mieux vaut être en bonne santé. L’assurance emprunteur est composée de plusieurs garanties exigées par la banque ou auxquelles ou choisissez de souscrire :

Garantie Obligatoire ? Caractéristiques
La garantie Décès oui En cas de décès de l’emprunteur, l’assureur rembourse à la banque la totalité du capital restant dû. Si l’emprunteur a contracté son prêt seul, alors le bien reviendra à ses héritiers.
La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) oui Elle est souvent liée à la garantie Décès, et concerne les personnes qui, suite à un accident ou une maladie, auraient besoin, à temps plein, de l’aide d’une tierce personne au quotidien. Cette garantie prévoit un remboursement total du capital emprunté en cas de PTIA de l’emprunteur.
Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale) oui pour une résidence principale. Non pour un investissement locatif Il arrive aussi que ces deux garanties soient proposées ensemble sous un seul et même nom.
Ces deux garanties prennent partiellement en charge les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l’emprunteur d’exercer son métier, ou d’Invalidité dont le taux constaté doit être supérieur à 66 %.
La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) Pas nécessaire pour un investissement locatif. Rarement demandée pour une résidence principale. L’assurance réglera partiellement les échéances du prêt en cas d’Invalidité (dont le taux doit être supérieur à 33 %).
La garantie Perte d’Emploi Uniquement pour les salariés en CDI depuis 1 an au minimum.

En cas de chômage, c’est l’assurance qui prendra en charge une partie du règlement de vos mensualités de prêt, sous certaines conditions (l'inscription comme demandeur d'emploi est obligatoire). Très coûteuse, cette garantie est peu proposée par les assurances. Mais les banques peuvent l'exiger pour un emprunteur en CDD ou en période d'essai par exemple.

Comment souscrire une assurance pour son prêt immobilier ?

Le choix de l'assurance du prêt ne s'improvise pas. C'est une procédure longue dont il convient de respecter chacune des étapes avec attention :

  • choisir ses garanties : en fonction du profil de l'emprunteur, du montant emprunté, de la politique de la banque, du type de crédit contracté (achat d'une résidence principale, investissement locatif, etc.) et du taux, le banquier déterminera les garanties du contrat d'assurance de prêt immobilier.
  • répartir la quotité selon le profil des emprunteurs, les risques à couvrir, les efforts que vous êtes prêts à consentir en cas de problème.
  • choisir son assureur : vous pouvez rester sur le choix de votre banque ou passer par un comparateur d'assurance de crédit immobilier pour trouver le contrat qui vous correspond le mieux.
  • remplir le questionnaire de santé : ces informations permettent à la compagnie d’assurance d’évaluer les risques liés à l’état de santé, les antécédents médicaux et les éventuels maladies ou accidents de l’emprunteur.

Peut-on changer d'assurance de prêt immobilier ?

Si le contrat ou l'assureur proposé par votre banque ne vous convient pas, ou si vous le trouvez trop cher, libre à vous d'en changer. La plupart des compagnies d'assurance propose des contrats d'assurance de prêt immobilier : Macif, MAAF. Le mieux est de faire une simulation sur un site comparateur pour trouver chaussure à votre pied.

Les pièges classiques de l'assurance crédit immobilier 

Nature du risque Détails
Délais
  • le délai de carence (période pendant laquelle l'assuré(e) cotise sans être couvert(e) de 3 mois à un an, selon les contrats
  • le délai de franchise (période qui couvre la survenance d'un sinistre jusqu'entre 3 et 9 mois) pendant laquelle la prise en charge n'intervient pas. C'est le délai nécessaire à l'assureur pour vérifier la nature et la cause du sinistre.
Exclusions

En cas d'accident / de maladie, vous êtes pratiquement assuré(e) de ne percevoir aucune indemnité si :

  • vous avez contracté une maladie avant la signature du contrat 
  • vous vous êtes retrouvé(e) en situation d'incapacité / invalidité en raison d’une affectation psychiatrique (dépression nerveuse) ou d’un mal de dos (lombalgie, sciatique, dorsalgie…), sauf si vous avez passé plus de 30 jours dans un établissement spécialisé.
  • vous vous êtes blessé(e) suite à :
    • une rixe,
    • une conduite en état d'ivresse / sous l'influence de stupéfiants
    • une mutilation volontaire
  • vous pratiquez un sport ou une activité à risques (parachute, chute libre, apnée, etc.)
Garanties Il faut savoir que pour les mêmes garanties, le niveau de prise en charge n’est pas le même selon les contrats et les assurances. Certains contrats peuvent proposer, par exemple, un remboursement total en cas de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) alors que certaines garanties ne sont mises en œuvre qu’en cas de décès.

Foire aux questions

Quels sont les pièges avec la garantie perte d'emploi ?

Non contente de doubler pratiquement le coût de l'assurance, la garantie perte d'emploi est particulièrement exclusive. La prise en charge en cas de chômage est limitée dans le temps (3 ans maximum) et conditionnelle : l’emprunteur ne sera indemnisé par l’assurance que si Pôle Emploi l’indemnise. Les délais de carence et de franchise s'appliquent, qui sont assez longs : 3 à 6 mois pour la carence, 2 à 4 mois pour la franchise. Enfin, sont exclues de la garantie perte d'emploi la rupture conventionnelle ainsi que le licenciement pour faute lourde ou grave.

Comment mesure-t-on le taux d'invalidité ?

Le guide-barème pour l’évaluation des déficiences et incapacités des personnes handicapées permet de fixer le taux d’incapacité d’une personne, quel que soit son âge, à partir de l’analyse de ses déficiences et de leurs conséquences dans sa vie quotidienne, et non sur la seule nature médicale de l’affection qui en est l’origine. Ce sont les MDPH (Maisons départementales des personnes handicapées) qui déterminent le TI, et plus particulièrement, en leur sein, les commissions des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH).

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