L'apport personnel dans un projet immobilier est la somme que le futur propriétaire est prêt à injecter lui-même. C'est sa part personnelle de l'investissement, le montant maximum qu'il peut se permettre d'apporter pour compléter le prêt. Complément de l’emprunt, c’est la clé de voûte du dossier pour convaincre la banque d'octroyer le crédit. Les premiers montants oscillent autour de 10% du coût total de l'opération. Plus l'apport est élevé, meilleurs seront les taux d'emprunt. Toutefois, il est parfois possible d'emprunter sans apport. TacoTax fait le point sur l'apport personnel dans l'immobilier.

 

Apport personnel : définition

L'apport personnel représente le capital que vous allez investir dans votre projet immobilier auprès d'une banque. Il peut avoir plusieurs origines : une épargne personnelle (Livret A, compte épargne logement), un héritage, un emprunt familial, la vente d'un autre bien immobilier, un don, un placement ou simplement vos économies. Vous êtes libre d'apporter la somme que vous voulez (jusqu'à 99% du prêt si vos moyens le permettent), mais sachez qu'en réalité la banque demande 10 % afin de couvrir au moins les frais de notaire. Par ailleurs, rares sont les emprunteurs dont l'apport personnel dépasse 50% du coût total de l'opération. Il est également déconseillé de vider son compte épargne simplement pour gonfler son apport.

L'apport personnel à un impact direct sur le taux d'emprunt de votre crédit : si vous grimpez jusqu'à 20%, la banque consentira un taux de 20 % à 30 % inférieur à celui d’un dossier équivalent sans apport.

L'apport personnel est également exigé par la création d'entreprise : c'est un élément-clé pour les banques et l'une des conditions de base pour décrocher un prêt immobilier. Rares sont les établissements qui acceptent de financer des opérations immobilières sans apport de l'emprunteur.

apport personnel
L'apport personnel : combien êtes-vous prêt à investir ?

Comment gonfler son apport personnel ?

Un apport personnel important vous aidera à mettre toutes les chances de votre côté. Mais parce que nous n'avons pas tous une famille pour nous soutenir financièrement ou un appartement à vendre, des produits existent qui permettent de renflouer les caisses et augmenter le montant de votre apport. 

Le Livret A

Le livret A est un produit particulièrement intéressant sur ce point, il suffit de mettre en place un prélèvement automatique chaque mois sur le livret d’épargne pour obtenir à terme un apport conséquent.

Bon à savoir : les rendements des livrets sont faibles, mais ils peuvent être défiscalisés.

Les prêts aidés

Vous pouvez avoir recours à certains prêts d'aide à l'accession à la propriété à coût réduit pour « gonfler » votre apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier à la banque. Ces prêts, plafonnés, sont parfois cumulables. Les plus connus sont :

  • le prêt 1% logement
  • le prêt Paris Logement pour les primo-accédants parisiens
  • les prêts épargne logement
  • le prêt a taux zéro plus
  • les "petits prêts" (prêts fonctionnaires, prêts de la CAF, prêts départementaux et régionaux.

Autre option, moins utilisée : l'investissement en locatif. Le concept est simple : vous possédez un bien que vous mettez en location, afin de vous constituer les fonds nécessaires. Si vous avez souscrit un prêt à court terme pour avoir ce logement, à moyen terme, le bénéfice sera double : les loyers perçus et la plus-value réalisée sur sa cession. Par ailleurs, ce type de démarche témoigne de votre capacité à rembourser un emprunt, ce à quoi les banques ne sont pas insensibles.

Quand verser l'apport personnel ?

La totalité de l'apport personnel sera versée au moment de la signature de l'achat immobilier chez le notaire. La seule somme qu'on pourra vous réclamer avant la signature de l'acte authentique chez le notaire, c'est "l'apport de réserve" (entre 0 et 10 % du montant de la vente) que l'agence (si vous êtes passée par une agence) ou le notaire mettra sous séquestre au moment du compromis. 

Calculer son apport personnel

calcul apport personel
Savez-vous compter les sous ?

Parmi les nombreux éléments et pièces constitutives de votre dossier de demande de prêt immobilier doit obligatoirement figurer l’apport personnel. Ce dernier exprimé en pourcentage du montant global de l’opération.

Apport personnel en % : exemple 

Vous avez craqué pour un superbe T3 en plein centre-ville, pour la modique somme de 150 000 €. Votre apport personnel de 30 000 euros, le pourcentage de cet apport s’élèvera à 15 % (30 000/150 000). Vous devez donc demander un crédit de 120 000 euros pour financer les 85% restants.

Il existe une autre approche, qui consiste à partir de l’apport dont vous disposez pour évaluer votre capacité d'empruntà ajouter à votre apport le montant de mensualités que vos revenus vous permettent.

Prenons un exemple : un emprunteur dont les revenus s'élèvent à 4 000€ par mois décide de consacrer 1 200 € au remboursement de son prêt immobilier. Avec un taux fixe de 2,60 % (incluant l’assurance) sur 15 ans, sa capacité d'emprunt s'élève à 178 703 €. Ce qui lui donne une idée du type de bien auquel il peut prétendre (après déduction du coût des garanties et les frais de dossier).

Lire aussi :

L'apport personnel : un critère décisif pour les banques

apport personnel banques
Apport personnel important : prêt financé à 100% !

On dit souvent de l'apport personnel qu'il est la clé de voûte du crédit immobilier. Sans aller jusque-là, il faut reconnaître qu'il constitue un élément primordial pour les banques. Mais pourquoi au fait ?

La réponse est simple : si les banques accordent une telle importance à l’apport personnel, c’est parce que celui-ci est un excellent indicateur de votre capacité à rembourser votre prêt, et vos qualités de gestionnaire. Pour les établissements prêteurs, c'est un excellent signal : il témoigne de l’effort que vous avez consenti pendant plusieurs années pour avoir un pécule à mettre dans l’acquisition de son logement. 

Un apport personnel important (20%, 30% voire plus) indique au prêteur que l’emprunteur devrait être en mesure d’absorber le différentiel entre son loyer et les échéances de remboursement.

Si la valeur du bien venait à baisser à l'avenir, l’épargne de l’emprunteur doit lui donner les moyens d’y faire face.

Comment emprunter sans apport ?

C'est assez rare, mais certaines banques acceptent de financer des prêts immobiliers sans apport personnel. On parle alors de crédit à 100 % ou 110 % si l’établissement prêteur prend les charges annexes comme les frais de notaire dans le coût total de l'opération. Mais qui dit absence d'apport dit banquier exigeant dans l'étude de votre dossier. Celui-ci doit être irréprochable, notamment en ce qui concerne :

  • vos revenus
  • la gestion de vos comptes
  • votre taux d'endettement
  • vos placements (s'ils y en a)
  • votre situation professionnelle

Cela étant, plus que vos ressources financières ou votre taux d'endettement, la banque va d'abord se évaluer le reste à vivre, c'est-à-dire les fonds dont dispose les acquéreurs chaque mois après le règlement de toutes les charges. En effet, si le taux d'endettement lui, est fixé à 33% maximum (les mensualités ne doivent pas représenter plus d'un tiers des revenus), le reste à vivre lui ne sera pas le même avec un revenu mensuel de 1500 € ou de 5000 €. 

►Lire aussi : Faut-il prendre une assurance chômage avec un crédit immobilier ?

Foire aux questions

Qu'est-ce que l'apport personnel en franchise ?

Dans un projet de création d'entreprise, l'apport personnel en franchise correspond au montant que le créateur peut injecter dans le projet sans recours à l'emprunt. Il s'agit du montant immédiatement disponible qu'un candidat à la franchise peut mobiliser pour se lancer en franchise. En règle générale, il est égal ou supérieur à 30% de l'investissement initial. 

Le taux d'emprunt dépend-il de l'apport personnel ?

Lorsqu'une banque fixe un taux pour accorder un prêt, elle le fait en partie pour couvrir le risque d’impayés. Un apport conséquent par rapport au coût total de l'opération diminue la part de risque, puisque la banque sait que l'emprunteur a les moyens de faire face en cas d'imprévu financier. En revanche, qu'elle soit fixe ou variable, la nature du taux d'emprunt ne fait aucune différence sur l'apport personnel. Le choix du taux dépend uniquement de la décision de l'emprunteur. Par ailleurs, il est possible de changer de taux en cours d'emprunt, si les conditions s'y prêtent.

►Lire aussi Comment réduire ses mensualités de crédit immobilier ?

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