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Non classé25 octobre 2021

Location meublée VS location vide : comment choisir ?

un appartement meublé

Vous êtes propriétaire d’un logement et hésitez à le louer en meublé ? Voici les trois points de différenciation principaux entre location vide et location meublée pour vous aider à faire le bon choix.

La fiscalité

La rentabilité d’un bien loué en meublé est généralement supérieure à celle d’un bien loué en location vide (ou location nue).

Tout d’abord, les loyers perçus sont souvent plus importants en location meublée : louer en meublé vous permet de louer environ 20 % plus cher qu’en location vide.

Ensuite, la location meublée comporte des avantages fiscaux :

Avec le régime réel simplifié, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) font d’importantes économies d’impôt sur leurs revenus de location meublée par un système de déduction des charges (comme les honoraires de l’expert-comptable, les frais de gestion, les factures d’entretien et de réparation…) et des amortissements (amortissement des locaux, du mobilier et des travaux si le bien est inscrit à l’actif).

En location nue, il existe comme pour la location meublée un régime d’imposition au réel. Les charges (taxe foncière, assurances, …) engagées dans l’année peuvent alors être déduites des revenus.

Par contre, à l’inverse de la location meublée, on ne peut déduire ni le prix du mobilier, ni les frais de notaire, ni les travaux de construction ou d’agrandissement dans une location nue.

Les baux

Le bail de location meublée est sensiblement différent du bail de location vide. Il convient aux propriétaires qui gèrent leur logement de façon dynamique et qui privilégient la flexibilité. Les propriétaires qui recherchent des locations durables se tourneront plus souvent vers la location vide.

Le bail standard de location meublée est conclu pour un an minimum et se renouvelle par tacite reconduction. En fonction du profil de votre locataire ou de vos besoins vous pouvez également proposer deux autres baux :

  • Un bail étudiant de neuf mois (en résidence principale); 
  • un bail mobilité à privilégier pour les locataires en situation de mobilité (mission professionnelle, formation) d’une durée de 1 à 10 mois.

En location vide, le propriétaire s’engage sur du plus long-terme : le bail est conclu pour une durée de 3 ans minimum et renouvelable par tacite reconduction.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie pour une location meublée est de 2 mois de loyer hors charges contre 1 mois pour une location vide.

Cela s’explique par la valeur supplémentaire de l’équipement dans le logement meublé ; S’il y a des détériorations, le propriétaire disposera ainsi d’une garantie suffisante pour remplacer ou réparer l’équipement.

Préavis

En location meublée, le propriétaire doit donner congé à son locataire 3 mois seulement avant l’échéance du bail. Le préavis du locataire est plus court, il doit informer son propriétaire un mois à l’avance.

En location vide, le propriétaire doit faire preuve d’anticipation et donner congé au locataire 6 mois avant l’échéance du bail. Quant au locataire, il peut mettre fin au bail de location avec un préavis de 3 mois, voire un mois dans les zones dites « tendues ».

Équipement du bien en location

Par définition, le logement loué vide est loué sans mobilier. S’il comporte des meubles et des équipements supplémentaires, il s’agit d’un logement meublé.

L’équipement d’un logement meublé représente un investissement supplémentaire, souvent largement compensé par une rentabilité supérieure.
Le logement vide ou meublé doit répondre à des critères de décence fixés par la loi 89 du 23 décembre 1986.

Outre des critères de décence évidents, comme fournir un logement étanche à l’air et à l’eau, il doit aussi :

  • être économe en énergie ;
  • Mesurer plus de 9m2 (hauteur sous-plafond minimum de 2,20 m) ou représenter un volume de 20m3 au minimum.

Peuvent être loués en location meublée uniquement les biens qui répondent à des obligations d’équipement strictes :

  • Les fenêtres doivent pouvoir être occultées si besoin (avec des rideaux, volets…) ;
  • La cuisine doit comprendre au minimum des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec un compartiment de congélation ou avec un congélateur distinct ;
  • Le logement doit proposer un nombre d’articles de vaisselle suffisant (casseroles, assiettes, des ustensiles de cuisine…) ;
  • On doit y trouver une table et des chaises/tabourets, des rangements, des luminaires, du matériel de nettoyage pour entretenir le logement.

Le propriétaire doit mettre à disposition de la literie comprenant une couette ou une couverture.

En revanche, il n’est pas obligatoire de fournir le linge de maison (draps, taies d’oreiller, serviettes de toilette…).

Il est vivement conseillé d’adapter l’équipement électroménager et le mobilier au logement. Les locataires seront souvent sensibles à la présence d’une machine à laver ou d’un lave-vaisselle par exemple, au moment de faire leur choix de location.