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Patrimoine24 Février 2021

Crédit immobilier : quelles sont les nouveautés ?

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Les crédits immobiliers ont eu la cote ces dernières années, et malgré la crise sanitaire, 2020 n’a pas fait exception : la croissance du prêt immobilier est de +5,4 % sur l’année. Mais la Banque de France a décidé de serrer la vis pour calmer la fièvre immobilière des Français. Dès l’été 2021, les recommandations émises par le Haut conseil de stabilité financière (HSCF) au mois de janvier entreront dont en vigueur et deviendront la nouvelle norme. En quoi consistent ces nouvelles mesures ?

Taux d’endettement revu à la « hausse »

Le taux d’endettement, qu’on appelle également taux d’effort, passera de 33 % à 35 %. Concrètement, cela signifie que l’emprunteur ne devra pas utiliser plus de 35 % de ses revenus pour financer le remboursement de son crédit immobilier. Cette revue à la hausse de 33 % à 35 % est donc une bonne nouvelle pour les ménages, en apparence seulement.

En effet, le calcul du taux d’endettement a été revu et prend désormais en compte l’assurance facultative souscrite par l’emprunteur, ce qui absorbe fatalement le gain de capacité que représente la hausse du taux d’endettement.

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Assurance emprunteur incluse dans le crédit

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance emprunteur, à moins que l’organisme prêteur ne vous le spécifie. Et si cette assurance n’était jusqu’alors pas comprise dans le calcul de votre taux d’endettement, son coût sera désormais inclus dans le calcul de votre taux d’endettement.

C’est la grande nouveauté des mesures adoptées par la Banque de France. Cette modification impacte le taux d’endettement des ménages de manière conséquente : les taux d’intérêt de l’assurance emprunteur s’élevant en moyenne à 1,3 %, cette dernière représente près de la moitié de la mensualité payée par l’emprunteur, voire plus de la moitié dans certains cas, en fonction de l’assurance souscrite !

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27 ans de remboursement maximum

En 2019, on comptait 40 % de prêts immobiliers signés sur 25 ans ou plus ! Mais depuis 2020, les banques appliquent à la lettre les recommandations du HSCF : les crédits immobiliers ne peuvent excéder les 25 ans. Les choses vont toutefois changer dès cet été : la durée maximale d’emprunt passera à 27 ans.

L’allongement du temps de remboursement permet de limiter les risques de surendettement des ménages, mais également d’emprunter une somme d’argent plus importante. Par exemple, un couple gagnant 3 000 € par mois et payant une mensualité de 1 000 € peut emprunter 16 740 € de plus en payant la même mensualité avec un prêt remboursé en 27 ans plutôt qu’en 25 ans.

Bon à savoir : il sera possible de déroger à ces conditions dans certains cas. Une dérogation sera accordée pour 20 % des nouveaux prêts contractés, sous conditions.

Pourquoi changer la réglementation ?

L’objectif principal pour la Banque de France est d’éviter les défauts de paiements des prêts accordés. Si ces défauts de paiement ne concernent à l’heure actuelle que très peu de foyers français (moins de 1 % des crédits immobiliers), l’organisme préfère miser sur la prudence pour éviter une éventuelle bulle immobilière.

Les assouplissements quant à la durée d’emprunt et au taux d’endettement (qui est, comme dit précédemment, plus ou moins intéressant en fonction du coût de votre assurance emprunteur) devraient quant à eux permettre aux ménages d’emprunter plus pour suivre la cadence des prix immobiliers toujours plus hauts dans les grandes métropoles.