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Optimisation fiscale29 janvier 2021

Comment vérifier son éligibilité au dispositif Pinel ?

éligibilité dispositif pinel

Le marché immobilier étant constamment en mouvement, plusieurs lois et dispositifs ont été mis en place pour aider les ménages à suivre les tendances. Nommé après Sylvia Pinel (Ex-Ministre du logement), le dispositif Pinel (aussi appelé la loi Pinel) donne aux investisseurs dans l’immobilier, une occasion de réduire leurs impôts sous conditions d’achat de bien neufs ou en devenir. Sous quelles conditions ? Flatlooker mène l’enquête avec Tacotax !

Si la loi Pinel concerne tous les investisseurs payant leurs impôts en France, certaines conditions déterminent l’éligibilité des propriétaires ainsi que le taux de réduction d’impôts reçu. Ces conditions sont : la localisation du bien, les ressources financières du locataire et la nature ainsi que le loyer du logement.

Éligibilité au dispositif Pinel : la localisation du bien acheté

Le dispositif a été mis en place dans le but de pousser les Français vers l’investissement de biens neufs ou en cours de construction dans les zones dites “tendues”. Dans cette optique, lors de la mise en place de la loi Pinel, les villes françaises ont été séparées en 5 zones, devenues 3 zones plus tard, ayant des droits d’éligibilité à la réduction d’impôts qui diffèrent.

Un propriétaire à Paris n’aura donc pas les mêmes aides gouvernementales qu’un investisseur qui cherche, par exemple, à louer son appartement à Bordeaux.

Zone A bis

La plus concise, la zone A bis représente la ville de Paris ainsi que les 76 communes de la petite couronne entourant la capitale. Cette zone est extrêmement tendue en termes d’immobilier, car la demande de logements dépasse très largement l’offre, créant un climat de compétitivité aussi bien entre les locataires qu’entre les agences de location parisiennes.

De plus, le manque d’espace bloque l’édifice de bâtiments neufs, causant une barrière à la hausse de l’offre dans cette zone. Les loyers y sont donc particulièrement élevés. Naturellement, le but étant de pousser à l’investissement dans l’immobilier neuf, les investisseurs de la zone A bis profitent pleinement du dispositif Pinel, et sont soumis à des restrictions, en termes de plafonds de ressources locataires et loyers, plus flexibles.

Zone A

Éligible au dispositif Pinel, cette zone comprend : une partie de l’Île-de-France, certaines villes de la Côte d’Azur, et d’autres grandes villes françaises, notamment Montpellier, Lyon, Marseille et Lille. Dans cette zone les loyers sont élevés par rapport à d’autres zones de la France, sans être démesurés.

Zone B1

Aussi éligible pour une réduction avec la loi Pinel, cette zone comprend les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que la grande couronne parisienne, la Corse, les départements d’outre-mer, et certaines communes ou le loyer est élevé par rapport aux autres villes de la région (ex : Saint-Malo, Bordeaux, etc.). La particularité de cette zone est la forte demande de logement accompagnée d’un prix d’achat plus bas que dans les deux autres zones. Elle représente donc un investissement moins risqué et plus favorable.

Éligibilité au dispositif Pinel : le plafond de ressources du locataire

Le but du dispositif Pinel n’est pas seulement de stimuler le marché immobilier dans les zones tendues, mais aussi de donner accès à un logement en bon état aux ménages plus modestes. La condition d’éligibilité sur les ressources financières du locataire a été mise en place dans l’optique de réaliser ce but.

Les plafonds sur le revenu du/des locataire(s) sont révisés tous les ans et dépendent de la zone géographique du logement ainsi que la composition du foyer. Les plafonds sur le revenu du locataire pour être éligible sont :

Composition du foyer Zone A Zone A bis Zone B1
Célibataire 38 465 € 38 465 € 38 465 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 €
+ 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 €
+ 2 enfants à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 €
+ 3 enfants à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 €
+ 4 enfants à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 €
Majoration par personne supplémentaire 13 421 € 12 286 € 8 990 €

Éligibilité du dispositif Pinel : la nature et le loyer du logement

Finalement, l’éligibilité au dispositif Pinel va dépendre du logement mis en location. En effet, la nature de ce logement, et le loyer qui lui est attribué doivent se plier à certaines restrictions.

Pour être éligible dans le cadre de la loi Pinel, le logement doit être :

  • Un bien neuf
  • Un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Votre projet de construction
  • Neuf suite à la réalisation des travaux nécessaires

Si la nature du bien respecte ces critères, il sera alors éligible au dispositif Pinel avec un loyer plafonné à : (exprimé en €/m2) :

Zone A Zone A bis Zone B
17,43 12,95 10,44