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Non classé6 Janvier 2021

SCI : présentation, fonctionnement, choix du régime fiscal

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La Société Civile Immobilière permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle vous permet si vous souhaitez investir dans l’immobilier, d’augmenter votre capacité de financement. La SCI : comment ça marche ? Comment choisir son régime d’imposition ? Quels sont les avantages et inconvénients ? Tacotax et Ça Compte Pour Moi vous répondent.

Qu’est-ce que la SCI ?

Les associés

La SCI est composée de 2 associés au minimum (personnes physiques ou morales). Ces derniers peuvent être de nationalités différentes (il faut toutefois noter que le siège de la SCI doit être situé en France) et doivent obligatoirement faire des apports au sein de la SCI. Ainsi, ils mettent en commun des biens immobiliers. Ils en partagent les bénéfices (liés aux loyers du bien immobilier) et contribuent aux pertes proportionnellement à leurs parts dans la société.

Le capital social

Il est apporté par les différents associés et divisé en parts sociales entre ceux-ci. Aucun capital minimum n’est fixé pour la SCI.

Objet social et durée de vie

La Société Civile Immobilière a pour objectif de permettre la gestion de biens immobiliers. Par conséquent, elle ne peut avoir un objet commercial (son objet est civil). C’est une personne morale. Elle a une existence juridique qui lui est propre. Ainsi, les biens apportés à la création appartiennent à la SCI et non plus aux associés. Au maximum, la durée de vie de la SCI est de 99 ans.

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Fonctionnement de la SCI

Les statuts

Les statuts définissent le fonctionnement de la SCI. Ils déterminent son nom, son capital social, le siège social, … Vous pouvez les rédiger vous-mêmes mais il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour éviter les erreurs et oublis. Un professionnel que ce soit un expert-comptable ou un avocat saura vous accompagner en fonction de votre projet et rédiger de manière juste vos statuts.

La gérance

Les associés de la SCI peuvent désigner un ou plusieurs gérants. Celui-ci est le représentant légal de la société civile immobilière. Il l’administre et en gère les affaires courantes. Une fois par an, une assemblée générale est organisée pour réunir tous les associés. Les décisions les plus importantes y sont prises.

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Choix du régime d’imposition : IS ou IR ?

Par défaut, la Société Civile Immobilière est soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu). Elle est dite dans ce cas, fiscalement transparente. Les associés seront imposés sur la base de leurs revenus fonciers. Ils doivent les déclarer dans leur déclaration d’impôt.

Dans certaines circonstances, la SCI peut opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Ici, c’est la société qui est directement imposée. Elle doit obligatoirement tenir une comptabilité. Les règles comptables qui lui sont appliquées sont similaires à celle des sociétés commerciales. Les associés ne sont imposables que s’ils reçoivent des dividendes. L’une des particularités de la SCI soumise à l’IS est qu’elle peut déduire de son résultat fiscal, les amortissements des immeubles. Cela peut lui permettre de réduire son imposition. Néanmoins, une fois que vous choisissez l’IS vous ne pourrez plus revenir à l’impôt sur le revenu.

Il faut donc faire un choix en fonction de vos objectifs et après analyse des différents avantages et inconvénients de chaque régime d’imposition. Pour ce faire, vous pouvez utiliser ce simulateur SCI IR ou IS pour avoir une approche du régime fiscal le plus adapté pour votre SCI et valider ce choix auprès d’un expert-comptable.

Avantages et inconvénients de la SCI

La SCI est un statut avantageux et adapté si vos objectifs sont de gérer des biens immobiliers et de les louer. C’est un réel outil patrimonial. Toutefois, nous vous conseillons de prendre en compte ses différents avantages et inconvénients et de faire appel à des professionnels pour vous accompagner.

Quels avantages pour une société civile immobilière ?

  • Éviter l’indivision : la nomination d’un gérant permet de confier à ce dernier la prise de certaines décisions. C’est l’un de ses avantages par rapport à l’indivision où l’unanimité des indivisaires est requise dans chaque prise de décision.
  • Protection du patrimoine des associés : la SCI est une personne morale. Son patrimoine se distingue de celui de ses associés.
  • L’IS : il est possible de recourir à l’IS pour ne pas être imposé à titre personnel

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

  • Un processus formel est à suivre et à respecter pour la création d’une SCI : création de la société, rédaction des statuts, frais d’immatriculation… Elle nécessite de faire appel à des professionnels.
  • Dans une SCI, toutes les décisions doivent être prises en assemblée générale.
  • La responsabilité indéfinie des associés : les associés sont indéfiniment responsables de leurs dettes. Cela implique qu’ils engagent leur patrimoine personnel au prorata de leurs parts dans le capital.